Det er nisjeavisen Estate Nyheter som torsdag kan fortelle om rettssaken som begynner i neste uke. Avisen har tidligere omtalt tvisten, som kort fortalt går ut på en uenighet når det gjelder beregningen av faktisk «salgbart bruksareal»:
Sandakerveien 16 AS, et selskap eid 50/50 av Fredensborg Bolig, med Ivar Tollefsen i spissen, og Neptune Properties med Bjørn Rune Gjelstens Profier i spissen, utviklet et boligprosjekt beliggende i Sandakerveien i Oslo.
46 av leilighetene i prosjektet ble solgt til Runar Vatnes selskap Vatne Property AS før oppføring og ferdigstillelse, til en kjøpesum pålydende 222,5 millioner kroner.
Skulle justere kjøpesum etter arealet
De 222,5 millionene tok utgangspunkt i en fast pris pr. kvadratmeter «salgbart bruksareal» pr. leilighet, heretter omtalt som S-BRA, basert på stipulerte arealer før oppstart bygging.
Det ble i kjøpekontrakten fastsatt at det før overtagelse skulle foretas en justering av kjøpesummen basert på arealoppmåling av leilighetenes S-BRA ved ferdigstillelse.
Problemet ligger i nevnte arealoppmåling, og partene er ikke kommet til enighet vedrørende dette.
Sommeren 2020 ble kjøpesum i tråd med utbyggers arealoppmåling overført til meglers oppgjørskonto og overtagelsen gjennomført, men da under forutsetning fra Vatne at 8,5 millioner kroner ble tilbakeholdt på meglers konto i påvente av en endelig avklaring av partenes uenighet om arealavregning – samt en påstått manglende sikkerhetsstillelse.
Vatne mener at kjøpekontraktens henvisning til «S-BRA (salgbart bruksareal innenfor leilighetenes omsluttende vegger)» ikke omfatter areal som medgår til sjakter, enten disse inngår i ytterveggene eller er bygd i tilknytning til innervegger.
«Etter Vatne Propertys syn foreligger det ikke en entydig oppfatning av begrepet «salgbart bruksareal» i eiendomsbransjen. En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at «salgbart bruksareal» er noe mindre enn bruksareal (BRA). I motsatt fall hadde det gitt liten mening å benytte begrepet «salgbart bruksareal» i kontrakten, og partene kunne da vist til den enkelte leilighets BRA istedenfor å benytte begrepet S-BRA», skriver prosessfullmektig og advokat Vidar Riksfjord i Arntzen de Besche i sitt sluttinnlegg på vegne av Vatne.
«Disse forholdene medfører at det er Vatne Property som har krav på beløpet som er deponert hos oppgjørsmegler, idet kjøpesummen skal nedjusteres fra opprinnelig stipulert kjøpesum» legger advokaten til.
Det blir også lagt ned en påstand om at utbygger «ikke i noen tilfeller» har krav på forsinkelsesrenter, samt at Vatne Property har krav på erstatning fra Sandakerveien 16 som følge av manglende garantistillelse.
Uenig
Partner i Advokatfirmaet Glittertind, Asbjørn Lyséll Dølvik fører saken for Sandakerveien 16 AS, og med det også for Tollefsen og Gjelsten. Han svarer slik, på vegne av sine klienter:
«I kjøpekontraktens punkt 3.1 siste avsnitt er S-BRA angitt som «salgbart bruksareal innenfor leilighetenes omsluttende vegger». Det er altså identisk angivelse av S-BRA i kjøpekontraktens punkt 3.1 som av BRA for en bruksenhet i NS 3940 («arealet av bruksenheten som ligger innenfor omsluttende vegger»). Det samme fremkommer av kvalitetsbeskrivelsen inntatt i kontraktens vedlegg.»
«SV16 (Sandakerveien 16 AS, journ. anm.) anfører på denne bakgrunn at salgbart bruksareal (S-BRA) for leilighetene omfattet av partenes kontrakt er det samme som det faktiske bruksarealet (BRA) beregnet etter NS 3940, det vil si alt areal som ligger innenfor leilighetens omsluttende vegger, inklusive areal som opptas av innervegger, sjakter et cetera. Dette også er i tråd med alminnelig bransjeforståelse», legger han til, før han avslutter:
«SV16 mener Vatne utøver et uberettiget tilbakehold. SV16 fastholder at hele bruksarealet (BRA), dvs. arealet innenfor den enkelte leilighets omsluttende vegger, er salgbart, og dermed inngår i S-BRA. Det skal derfor ikke gjøres fradrag for sjakter og et cetera. Dette gjelder uavhengig av sjaktenes plassering innenfor omsluttende vegger.»
Det er ifølge Estate Nyheter satt av tre dager til rettssaken.
