– Det vi har erfart i det siste, er at prosessene tar mye lengre tid. Det tar gjerne et halvt år ekstra i planleggingsprosessen. Kundene vil redusere risikoen og jobber mer med forprosjektet enn tidligere, sier adm. direktør i Relog, Christian Wist.
Han leder et av stort logistikkeiendomsselskap, som i dag har rundt 750.000 kvadratmeter eiendom og en tomtemasse på hele 5 millioner kvadratmeter som kan gi 2 millioner kvadratmeter nye logistikkeiendommer. Største eier er Reitan-familien med i overkant av 50 prosent av aksjene, mens Øyvind Christensens Ursus Eiendom sitter på 16 prosent. I mars i fjor anslo Wist selskapets eiendommer til å være verdt 14 milliarder basert på 650 millioner i leieinntekter. I dag har disse økt til 750 millioner, og verdiene er 15 milliarder.
Fallende priser
Union Gruppen publiserte torsdag en markedsrapport der det kommer frem at prisingen av logistikkeiendom har falt som følge av økt direkteavkastningskrav (yield), men samtidig har det vært sterk leieprisvekst i flere geografiske områder som gjør at eiendomsverdiene har holdt seg.
«Mens andre deler av markedet opplever svak leieprisvekst, og dermed får et større verdifall», heter det i rapporten.
De skriver at innenfor Oslos kommunegrense har leieprisene gjort et byks, og i Groruddalen er det eksempler på at lagerlokaler leies ut for høyere kvadratpriser enn kontorlokaler i samme område.
«Det er også betydelig bevegelse i leienivåene for de mest sentrale logistikkområdene utenfor kommunegrensen. Dersom vi kommer lenger ut, ser vi imidlertid at leiene sliter å holde følge med inflasjonen, til tross for at både byggekostnader og yielder er på vei opp», heter det videre.
Kraftig yieldhopp
Meglerhuset anslår at yielden på de aller mest attraktive eiendommene har økt til 4,8 prosent, opp 0,9 prosent siden inngangen til 2022. Mens segmentet tidligere var det heteste innen eiendom, viser nå data fra MSCI at dette er det segmentet som faller mest i verdi med 15 prosent fra toppen. Aksjekursen til internasjonale tungvektere som Prologis, Segro og Tritax Big Box har i snitt falt 43 prosent, omtrent på linje med andre eiendomsaksjesegmenter.
Til sammenligning anslås kontorsegmentet til å være repriset fra en 3,25 prosent yield på de beste eiendommene til 3,75 prosent fra tredje kvartal 2021 til fjerde kvartal i fjor.
Union skriver at det er usikkert hvor verdiene egentlig er ettersom det knapt har vært omsatt en logistikkeiendom det siste året.
– Det er lav likviditet og prosessene tar lang tid, men det er ikke helt tørt. Det skjer en del transaksjoner, sier analysesjef i Union Gruppen, Robert Nystad og legger til:
– Meglerne haler og drar for å få kjøpere og selgere til å møtes. Alle yieldanslag er mer usikre enn normalt. Vi ser betydelige korreksjoner, men det er lite som indikerer at prisene er i fritt fall. Det er kjøpsinteresse der ute.
– Forsiktige
– Vi bestemte oss i fjor sommer for at vi skal være forsiktige. Vi selger normalt ikke, og vi har ikke gjort noen kjøp det siste halvåret. Vi har fokusert på egen kontantstrøm og motpartsrisikoen i porteføljen vår, sier Wist.
Selskapet har en tredel av leieinntektene fra Rema 1000, og St. Gobain er også en viktig kunde med gjennom datterselskapene Brødrene Dahl, Monter og Optimera. I tillegg er det en del offentlige kunder, blant annet Trondheim Renholdsverk.
Kraftig Amazon-kutt
Union skriver i rapporten at Amazon doblet lagerkapasiteten fra 2020 til 2021, men har i etterkant stengt 44 lagre og utsatt åpningen av 25 som er under bygging. Mindre netthandel som følge av dårligere kjøpekraft hos forbrukerne er hovedårsaken, men også fordi mer handel foregår i fysiske butikker. Ordinære butikker har også store varelagre de må bli kvitt. I Norge er det kjent at blant andre sportskjeden XXL sliter med store varelagre.
