– Det verste sjokket har lagt seg, men investorene venter fortsatt lavt transaksjonsvolum de kommende månedene på grunn av makroøkonomisk usikkerhet, høye renter, vanskeligere finansiering og gap mellom selgernes og kjøpernes forventninger, sier analysesjef Hans Petter Skogstad.
Det er mest tørt krutt blant store private eiendomsselskaper, PE-aktører og institusjonelle investorer.
– Aktører som ikke er avhengig av ekstern gjeldsfinansiering vil være først ute med å kjøpe, sier Petter Wøien Christensen, Managing partner.
Cushman & Wakefield Realkapital gjennomførte første uken i januar en investorundersøkelse blant 250 investorer med spørsmål om forventninger til eiendomsmarkedet de neste seks månedene. 110 investorer, som representerer et bredt spekter av investorer, svarte umiddelbart.
– Den raske og høye svar-responsen er et tydelig signal på at alle er spent på utsiktene og vil ha følere ute i markedet, sier Skogstad.
Mange på gjerdet
58 prosent av investorene svarer at de ønsker å være nettokjøpere de neste seks månedene. Til sammenligning var det 45 prosent som svarte dette i høst. Sammenlignet med foregående år er dette fortsatt en lav andel nettokjøpere.
8 prosent svarer de vil være nettoselgere, på linje med forrige undersøkelse.
Investorene er også mer bekymret for leiemarkedet. Mange venter vanskeligere leiemarkeder både for kontorer, handel og industri/logistikk de neste seks månedene.
Kjøpervilje, men...
Investorer kommer med uttalelser som “dersom swap-rentene stabiliserer seg, vil volumet stige frem mot våren”, “en resesjon vil bli en joker”, “finansiering vil være et stort tema”, “markedet vil være tregt, men refinansiering og mislighetsklausuler kan tvinge noen til nedsalg” og “en høyere yield i første halvår vil gi mindre avstand mellom kjøper og selger og et mer normalisert marked og økt volum”.
– Det er kjøpervilje, men man må bli enige om prisen. Vi kommer til å få et mye lavere transaksjonsvolum enn første halvår i fjor, men det kommer til å være aktivitet, sier Skogstad.
– Investorer tenker også at markedet vil begynne å nærme seg normalisering, legger han til.
Gjeldsmarkedet har de siste månedene vært krevende, og stabiliserer det seg, blir det lettere å si hva riktig eiendomsprising er, ifølge Marius G. Dietrichson, leder for transaksjoner.
Forsiktig optimisme
– Vi tror at rentene stabiliserer seg og marginene faller. Den nye normalen kan bli lånerenter (renter + bankmargin) på 4,5-5 prosent, og vi synes å se en forsiktig optimisme, sier Dietrichson.
– Det er uforutsigbarheten i finansieringsmarkedene som er forstyrrende, ikke nødvendigvis økte renter isolert sett. Stabiliseres finansieringsmarkedet, vil markedet komme raskt tilbake, sier Wøien Christensen.
Han tror endrede rammevilkår i eiendomsbransjen vil bidra til aktivitet, og transaksjoner vil oppstå av flere og andre årsaker enn vi har sett de siste årene.
– Eksempelvis endrede investeringsstrategier, refinansieringsrisiko og salg for å oppfylle covenants, sier han.
En effekt av de svært lave rentene som har vært, var et glovarmt eiendomsmarked hvor også lave avkastningskrav spredde seg til sekundære eiendommer og beliggenheter.
– De aller beste eiendommene vil få mindre bevegelse i prisingen enn de øvrige. Yieldoppgangen vil bli størst på normale og sekundære eiendommer i sentrum og randsone i Oslo og øvrige byer, sier Dietrichson.
Yielder Oslo
Yieldnivå iflg. CWR | 3.kvartal 22 | 4. kvartal 22 |
Prime kontor CBD | 3,25% | 3,75% |
| Høy kontor CBD | 3,75% | 4,25% |
Prime kontor Helsfyr | 4,15% | 4,50% |
Høy kontor Helsfyr | 5,50% | 6,00% |
Prime yield logistikk | 4,25% | 4,75% |
Høy yield logistikk | 5,75% | 6,25% |
Prime yield retail | 3,50% | 4,00% |
| Høy yield retail | 5,25% | 5,50% |
Def. prime yield: beste beliggenhet, høy standard og lange kontrakter | ||
Def. høy yield: De minst attraktive byggene i prime-området | ||
CBD: Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen | ||
Def. prime retail: beste handlegaten i luksusstrøket Karl Johan-Nedre Slottsgate |
Økende avkastningskrav
63 prosent av investorene spår de neste seks månedene økte yielder på kontorer, 69 prosent spår økte yielder på handel og 58 prosent spår økte yielder på industri/logistikk. Majoriteten spår også vanskelige finansieringsforhold.
– De fleste investorene tror at det er yieldøkningen som trekker verdiene mest ned. Det er ikke arealledigheten de er bekymret for, det er finanseringen og leieprisutviklingen, sier Skogstad.
Investorene tror kontorer vil få best verdiutvikling de neste halve året, og med logistikk og samfunnsbygg på de neste to plassene.
– Med en gang det er usikkerhet i markedet, søker investorene til kontorsegmentet, sier han.
Handel, hotell og bolig spås desidert svakest verdiutvikling.
– Selv om varehandelen forventes å falle, ser vi at det har vært transaksjoner på kjøpesentre. Det er også en høy andel service og tjenester i kjøpesentre, som det har vært etterspørsel etter, sier Skogstad.
Eiendomsutvikling tilbake
Det er langt fra helsvart og nå spås eiendomsutvikling som fag å få en renessanse.
– Det er mye uforløst kapital. Det kan bli en ketchup-effekt når finansieringsmarkedet blir mer forutsigbart. Vi tror også at eiendom skal tilbake til å være et håndverk hvor man driver eiendomsutvikling, og ikke bare tar finansielle begrep. Vi vil se flere avarter innen value-add, sier Dietrichson.
– I et tidspunkt der finansielle aktører har drevet markedet, har utviklingsaktørene tapt kampen om objektene. Nå blir det mer rom for eiendomsutvikling som fag, sier Wøien Christensen.
Bærekraft viktigere
Stadig flere investorer vurderer bærekraft som viktig ved investeringer.
– 45 prosent sier de vektlegger klassifisering av bærekraft og 72 prosent er villige til å betale mer for høye klassifiseringer. Investorene ser at kravene skjerpes, ikke minst krav rundt energieffektivitet, sier Skogstad.
Nesten 90 prosent svarer at slike klassifiseringer vil være viktig for eiendomsverdiene fremover.
– For mange kommer det av regulatoriske krav, for andre gjelder omdømme. Dette er selvforsterkende, sier Wøien Christensen.
– Nå ser vi også at de finansielle vektlegger bærekraft mer. Hvis ikke mister de en stor del av avhendingsmulighetene til institusjonelle investorer, som er opptatt av dette, sier Dietrichson.
Det vokser også frem muligheter til bedre avkastning ved å gjøre brune bygg til grønne.
– Vi ser nå at fondsstrukturer begynner å satse på dette. Det bygges opp i det stille, men det er fond i støpeskjeen som søker value-add gjennom å transformere brune bygg til grønne, hvilket vil gi bedre finansiering, omdømme og leietagere, sier Wøien Christensen.
