– Det er som vanlig en del prosesser på gang på slutten av året som vil trekke det tallet opp en del, men vi vil trolig ende opp med det laveste transaksjonsvolumet for andre halvår på nær ti år, sier Thomas Ramcilovic, direktør for analyse i DNB Næringsmegling.
Aktiviteten i transaksjonsmarkedet har fått en kraftig brems i andre halvår. DNB Næringsmegling har så langt registrert et transaksjonsvolum på cirka 30 milliarder kroner i årets siste seks måneder.
Det er i sterk kontrast til første halvår, som endte med det tredje høyeste volumet for et første halvår noensinne, snaue 60 milliarder kroner, til tross for mangel på store porteføljetransaksjoner. Noe av forklaringen er at prosessene tar tid.
– Våre investorundersøkelser i høst viste et klart stemningsskifte og mer avventende og selektive investorer, så vi er ikke overrasket over en brems i markedet sier han.
Setter seg på gjerdet
Samtidig mente de største investorene i de fire største byene i Norge at tilgangen på kapital fortsatt er grei, selv om rentekostnaden har steget og bankene har redusert belåningsgraden.
– Det betyr at investorene ikke kan betale gårsdagens priser for eiendommene, men mange sier at de kan og vil investere om prisene faller ytterligere, sier han.
Eiendomsverdiene er ned fra toppen, men markedet preges i øyeblikket mer av brems enn at prisene har falt.
– Verdiene har falt, men yieldene har ikke flyttet seg like mye som rentene. Det er få pressede salg foreløpig og investorene sitter i mange tilfeller heller på eiendommene enn å selge kraftig rabattert.
Samtidig må selgerne gi litt for å komme i mål. Forhandlingene er mer krevende enn før.
–Der selgerne tidligere kunne snu seg til neste budgiver om due diligence-prosessene ble for omfattende, må man strekke seg lenger nå. Derfor vil nok flere prosesser enn vanlig skyves til 2023.
Attraktive eiendommer
DNB Næringsmegling har fremdeles observert mange budgivere og flere budaksepter med yield lavt på fire- og helt ned på tre-tallet for toppeiendommer i Oslo sentrum.
– Men vi har også observert at bud har falt igjennom på grunn av utfordrende finansiering, sier Ramcilovic.
DNB Næringsmegling justerte opp prime yield til 4 prosent tidligere i år.
– Årsaken til at vi ikke har satt den høyere til tross for markant renteoppgang, var at vi mente det fortsatt var aktører i markedet som vil strekke seg langt når de beste eiendommene en sjelden gang er i spill.
– Nylige budprosesser bekrefter at det er tilfelle, og man må strekke seg langt for å kjøpe de aller beste eiendommene selv om prisene definitivt har flyttet seg fra toppen. Selv selgere som må lette balansen og ta ned gjelden selger «indrefileten» sist, sier han.
Analysedirektøren tror at rentene vil presse avkastningskravet opp på sikt.
– Prime-segmentet er også en liten del av markedet. De fleste kjøpere vil måtte justere avkastningskrav basert på finansieringskostnader, sier Ramcilovic.
Samtidig er de lange rentene ned ett prosentpoeng fra toppen så sent som i oktober.
Færre kjøper
Livselskapene har nå flere alternativer til avkastning enn i de senere årene, og er ofte vektet høyt nok i eiendom. Dermed er de lite aktive.
Tilretteleggerne ønsker alltid å være aktive, men de kan ikke ha et evighetsperspektiv og må kunne regne prosjektene hjem innen rimelig tid.
– Markedet er mer utfordrende, men fond og syndikatører gjennomfører fortsatt prosjekter og har i høst og vinter stått for omtrent en tredjedel av kjøpsvolumet som vanlig, sier han.
Svenske selskaper, som var svært aktive i Norge fjor, selger heller eiendommer i disse dager for å sikre likviditet, kredittrating og rett belåningsgrad.
Andre utenlandske aktører er derimot i prosesser i det norske markedet.
– En del av disse har lenge sett på Norge som et godt sted å investere i ruskete tider, men tidligere har ofte transaksjonene skjedd for raskt og uten brede prosesser. Dermed har en del utenlandske aktører ikke rukket å komme til bordet, men med lengre prosesser har det endret seg.
DNB Næringsmeglings investorundersøkelser blant 70-80 store eiendomsinvestorer i de fire største byene i Norge, tyder likevel på at mange kan og vil kjøpe om de rette mulighetene dukker opp.
– Det er en del store, privateide aktører i det norske markedet. En del av dem har tilgang på kapital og kan se gjennom urolige tider, sier Ramcilovic.
Godt kontorleiemarked
Kontorledigheten er rekordlav i Oslo, og generelt lav over hele landet.
– Hovedårsaken er en vedvarende nybyggbrems siden starten av coronapandemien. Det startes fortsatt svært få nybyggprosjekter siden byggekostnadene er markant opp og man må oppnå langt høyere kontorleier enn for et par-tre år siden for å bygge nytt.
Ledigheten har det siste året falt i nær alle de største byene og byregionene i Norge.
– Det tar ned risikoen for en del eiendomsinvestorer, og høyere avkastningskrav er til dels kompensert av at mange har oppnådd høyere leier og fortsatt oppnår høyere leier ved reforhandlinger. Det er også noe av forklaringen på at de beste sentrumskontorene oppnår gode priser når de selges.
DNB Næringsmegling venter imidlertid en sysselsettingsbrems.
– Det vil i så fall kjøle ned et leiemarked som i en del områder har vært svært godt for gårdeierne. Men den svært lave ledigheten vil uansett være en fordel for gårdeierne sammenlignet med tidligere lavkonjunkturer, sier Ramcilovic.
