– Partene er mer sikre på prisnivåer og renteutvikling enn for noen måneder siden, men oftere enn før faller dealer, og det kan skyldes kapitaltilgang, sier analysesjef i DNB Næringsmegling, Thomas Ramcilovic.
Full transaksjonsbrems
DNB har nylig gjennomført sin halvårlige investorundersøkelse, og et tydelig innspill fra de 25 respondentene – de største og mest sentrale investorene og selskapene innen næringseiendom – er at tilgang og prisen på lån er en sterk beskrankning for nye investeringer.
– Etter sommeren i fjor var det full brems på transaksjoner. Å komme inn som ny lånekunde hos banken nå, er vanskelig, men mange får penger, men med lavere låneutmåling enn de så for seg, og regnestykket blir ikke godt nok, sier han.
Dette gjelder spesielt for tilretteleggere. Mange banker har som uttalt politikk at det skal mye til for at de finansierer syndikerte eiendommer med få eller ingen store, proffe investorer og mange små uten eiendomserfaring.
– Mange av disse har gått i obligasjonsmarkedet, og det kan være tøft å refinansiere i dagens marked, spesielt siden rentekostnadene ofte blir langt høyere enn nivåene på obligasjonene som løper ut, sier han.
Færre utenlandske
Finansavisen har skrevet om to Arctic-prosjekter som viser dette – byggene Equinor og Storebrand leier på henholdsvis Fornebu og Lysaker.
En markant endring i det norske transaksjonsmarkedet er at svenske kjøpere er så godt som helt borte, etter at de var svært aktive i 2021. Spesielt SBB kjøpte mye, men i dag har de og andre tidligere svært ekspansive svenske selskaper nok med å rydde opp i egen balanse. I 2021 sto internasjonale kjøpere for 15 prosent – omtrent på nivå med de siste årene. Svensker sto for mesteparten.
– I fjor var utenlandsandelen 9 prosent, som er lavere enn snittåret, men høyere enn for eksempel 2020, sier Ramcilovic.
– Vi ser at investorer fra andre land er mer aktive, blant annet Capman, som kjøpte KPMG-bygget på Majorstuen. Mange utlendinger har opplevd at salgsmarkedet i Norge har gått for fort og at de ikke har hatt tid til å sette seg inn i eiendommene før de er solgt. Det har vært litt annerledes i høst, sier han.
Lite brannsalg
Ramcilovic sier at det er lite tegn til storstilt brannsalg fra etablerte eiendomsselskaper. Entra solgte tre bygg for 1,9 milliarder på slutten av året med lav rabatt i forhold til bokførte verdier, mens andre gjerne selger mer perifere eiendommer for å kunne sitte med indrefileten.
Et unntak er Emil Eriksrød og Recreate. Finansavisen har flere ganger skrevet om at han selger unna i stor stil med tap for å redde selskapet.
Investorene i undersøkelsen er fortsatt mer avventende enn i senere år. Litt over 50 prosent sier de forventer å kjøpe mer enn de selger. De senere årene har gjengs holdning vært at 70–80 prosent har forventet å være nettokjøpere.
Tror på lavere leieprisvekst
Et annet trekk blant de spurte, er at de tror på lavere leieprisvekst fremover enn det det har vært.
– Mens investorene forventet 7 prosent leieprisøkning i Oslo sentrum kommende år i snitt, er snittsvaret rundt 4 prosent nå, men de forventer en svakere utvikling i randsonen, sier Ramcilovic.
– Leieprisveksten har vært trukket opp av høy inflasjonsjustering, forventes den å falle mye?
– Markedsleiene i reforhandlede kontrakter har de siste årene økt mer enn inflasjonen, og nå forventes utflatning. Klarer de å henge med inflasjonen, vil de fleste være happy, sier han.
Dette baseres på forventninger om at sysselsettingsveksten skal bremse, og den økonomiske veksten flate ut.
Ikke god avkastning
Også troen på at yielden (forholdet mellom eiendommens markedsverdi og leieinntekter) skal bidra til verdiøkning, er lav.
– Det gir ikke god avkastning på kort sikt å kjøpe en ny, fullt utleid eiendom i dag. Derfor vil de fleste kjøpe noe de kan gjøre noe med. For rene yield-eiendommer ser de fleste for seg lav avkastning de neste to-tre årene, men at det kan bli bra på sikt, sier han.
De mest attraktive eiendommene i Oslo sentrum kan fortsatt se en yield på rett under eller rett over 4 prosent, men det er få salg i denne kategorien som kan gi gode pekepinner på hvor prisingen egentlig ligger.
Største dealer i fjor
| Salg | Type eiendom | Selger | Kjøper | Pris |
| Norsk andel av SBB EduCo | Samfunnsbygg | SBB | Brookfield Super-Core Infrastructure Partners | Ca. 3,3 mrd.* |
| Meraker Brug | Skog og eiendom | Stiftelse Hans Rasmus Astrip og stiftelsen Thomas Fearnley, Heddy og Nils Astrup | Statskog | Ca.2,7 mrd |
| Portefølje av eiendommer i Nord-Norge | Kontor, handel mm. | Malling | Polaris | Ca. 2,3 mrd. |
| Gulskogen kjøpesenter | Kjøpesenter | Steen og Strøm | Aurora | Ca. 2,1 mrd. |
| Kombiportefølje på Forus, Sandnes/Stavanger | Kombi | Tjelta Eiendom | ORO | Ca. 2 mrd |
| Public Property invest IIII - fem eiendommer | Samfunnsbygg | SBB | Arctic | Ca. 1,9 mrd |
| Furuholmen Eiendom (Fr. Nansens vei 17/19, Essendropsgate 3 ), Oslo | Kontor | Furuholmen Eiendom | Major Eiendom (Reitan 50 % og Furuholmen 50 %) | Ca. 1,7 mrd* |
| Dagligvareportefølje (36 but.) | Dagligvare | MTB Gruppen | Norne | Ca. 1,6 mrd. |
| Gullhaug Torg 4, Oslo | kontor | City finansiering | NIAM | Ca. 1,4 mrd.* |
| Veterinærhøyskolen (andel), Oslo | Samfunnsbygg | Statsbygg | Linstow | Ca. 1,4 mrd. |
| *Estimert pris | ||||
| Kilde: DNB Næringsmegling |
De beste eiendommene gikk for drøyt ett år siden med en yield på 3,25 prosent. Nå forventer investorene en direkteavkastning på rundt 4 prosent. Det gir en verdireduksjon på opp mot 13 prosent.
– I randsonene rundt Oslo sentrum er det tydeligere at investorene har krav til risikopåslag når det kjøpes. For fullt utleide kontoreiendommer langs Ring 3 i Oslo estimerer vi yielden i dag på 4,8–5 prosent, opp med opp mot et prosentpoeng siden toppen for et år siden, sier Ramcilovic.
