Høyere boliglånsrente og økte levekostnader førte til et markant fall i solgte boliger for Selvaag Bolig i fjerde kvartal. Samtidig rammes selskapet av økt inflasjon og renter som går utover lønnsomheten.
Det gjør at selskapet nå tar grep for å håndtere kostnadsøkningene. Vanligvis tar den børsnoterte boligbyggeren forbehold om 60 prosent salgsgrad før byggestart av nye boliger.
Nå vil eiendomsselskapet også innføre forbehold om at byggekostnadene ikke skal være for høye.
Det vil si at dersom kostnadene øker mye, vil Selvaag Bolig kunne skrinlegge prosjekter - selv etter at kjøpskontrakt er inngått.
Økt usikkerhet for kunden
Selvaag Bolig-sjef Sverre Molvik mener det er svært lite sannsynlig at forbeholdet vil benyttes.
– Vi kommer til å kommunisere dette tydelig ut mot kundene. I 99 prosent av tilfellene vil ikke dette være en aktuell problemstilling, sier han.
– Hvor mye må byggekostnadene øke før dere vil vurdere å skrinlegge prosjekter?
– Vi har ikke noe konkrete tall på det. Om byggekostnadene øker, vil vi først forsøke å starte salget med lavere marginer. Det skal øke ganske mye før det skulle bli aktuelt å droppe prosjekter. Det skal mye til at byggekostnadene går opp fra dagens nivåer, det er mer sannsynlig at de går ned.
– Hvordan er rettighetene til kundene om det ikke blir noe av prosjektene?
– Rettighetene er de samme som før, det er viktig for oss å presisere i forkant hvilke forbehold vi tar.
– Hva om boligprisene går opp etter at kjøpskontrakten er inngått, og så må kunden ut på markedet på nytt og kjøpe seg en dyrere ny bolig?
– Det er noe kunden må ta hensyn til, og det går begge veier - boligmarkedet kan også gå ned i mellomtiden, og man vil da kunne få en positiv følge av det.
– Ulempe for selskapet
Fra prosjektet legges ut for salg vil selskapet ha et år på seg til å si ifra om prosjektet gjennomføres. Molvik påpeker imidlertid at man sannsynligvis vil få gode indikasjoner en del tidligere.
– Hvis du som kunde inngår en kjøpskontrakt med oss nå, vil vi etter alle solemerker vite hvor «landet ligger» innen sommeren, sier han.
Selvaag Bolig har som flere andre boligbyggere blitt hardt rammet av økte kostnader.
– For å dra i gang prosjekter nå er det klart at man må fire litt på marginene, men dette går både på oss og på entreprenørene, sier Molvik.
Analytiker Simen Mortensen i DNB Markets mener et slikt forbehold vil gi mer usikkerhet for de som kjøper bolig av selskapet.
– Jeg sitter igjen med flere spørsmål enn svar når det gjelder hvordan dette skal fungere i praksis overfor boligkjøperen. Om dette ikke blir en etablert bransjepraksis så vil det bli en ulempe for Selvaag Bolig, spår han.
Selvaag Bolig-sjefen vedgår at det blir økt usikkerhet:
– Ja, det er korrekt at det vil være noe usikkerhet rundt dette for kundene, men flere andre boligbyggere har det samme forbeholdet, og det ble trukket noen prosjekter på bakgrunn av dette i fjor blant annet.
Uvanlig praksis
– Vi har ikke gjort endringer i de generelle kontraktene våre og har samme vilkår som før.
Ordene tilhører administrerende direktør i Obos, Daniel Siraj.
Obos har åtte måneder på seg fra salgsstart til å vedta byggestart, med forbehold om salgsgrad, finansiering, offentlige tillatelser, samt såkalt «force majeure». Nå er det også innført forbehold i lys av krigen i Ukraina og tilhørende leveranser, og rett til å endre materialbruk.
– Vi venter heller med å legge ut noe for salg før vi har kontroll på byggekostnadene, i stedet for å starte salget først og la det være nok et forbehold som kunden må forholde seg til, sier Siraj.
Han påpeker at hvert selskap må velge sin egen tilnærming.
– All erfaring tilsier at risikoen for å gå på en smell er større om man gjør det slik de nå velger å gjøre. Man har få forhandlingskort mot entreprenørene om man har solgt 60 prosent og deretter skal forhandle med entreprenørene. Da er det lett for entreprenørene å stille sterkere i forhandlingene, om de vet at salgsgraden er oppnådd. Hos oss vil vi forsøke å holde den prosessen internt.
Også Obos rammes av høye byggekostnader, men Siraj føler seg trygg på at selskapet på forhånd gjør de tilpasningene som må til for å lande på beina økonomisk.
– Kunden skal være trygg på at når de kjøper et produkt som er lagt ut for salg, så får de det de har kjøpt.
Hos husbyggeren JM foreligger det tre standard forbehold: tilstrekkelig salg (ofte rundt 50 prosent), offentlige godkjenninger knyttet til rammetillatelser og igangsettingstillatelse, og et forbehold om intern godkjennelse.
Et forbehold vedrørende økende kostnader har selskapet derimot ikke.
– Vår ambisjon er å slippe å havne i en situasjon hvor man kan ende opp med å benytte seg av forbeholdene. Vi ønsker at når et prosjekt går ut i markedet, skal det kun være svært spesielle forhold som gjør at man eventuelt ikke skal gå videre med det. Hovedforbeholdet vårt er tilstrekkelig salgsgrad, det er ganske vanlig i bransjen, sier Kjell Kvarekvål, direktør for kommunikasjon og samfunnskontakt i JM Norge.
– I fjor hadde vi et prosjekt i Drammen hvor vi så at det var usikkerhet rundt om vi ville få prosjektet til å henge sammen økonomisk, så da ventet vi med å starte salget, slik at vi ikke havnet i en situasjon hvor det ville være en reell mulighet for at man måtte benytte seg av forbeholdene, legger han til.
Resultatfall
Selvaag Bolig solgte over 80 prosent færre boliger i fjerde kvartal i fjor sammenlignet med samme kvartal året før. Det bidro til at inntektene mer enn halverte seg til 669 millioner kroner, ned fra 1.554 millioner i samme periode året før.
Selskapet solgte kun 49 boliger for totalt 255 millioner kroner i fjerde kvartal. Ved utgangen av kvartalet hadde Selvaag Bolig også 31 ferdigstilte boliger som ikke var solgt.
Sammenligner man disse tallene med tilsvarende kvartal 2021, ser man at tingenes tilstand var betydelig bedre den gang. Da ble det solgt 306 boliger for 1,4 milliarder kroner, noe som for øvrig var rekord.
Nå er imidlertid ting på bedringens vei, skal man tro Molvik.
– Nå selger vi en bolig om dagen. I fjerde kvartal solgte vi en bolig annenhver dag. Salgstakten er dermed dobbelt så høy og omtrent lik som i tredje kvartal.
Selvaag Bolig
| (Mill. kr) | 4. kv./22 | 4. kv./21 | 2022 | 2021 |
| Driftsinntekter | 669 | 1.554 | 2.896 | 3.402 |
| Driftsresultat | 64 | 269 | 422 | 648 |
| Resultat før skatt | 67 | 274 | 425 | 645 |
| Resultat etter skatt | 45 | 218 | 339 | 505 |
Lempet ut aksjer for millioner
Investorene var fornøyde med det selskapet la frem og sendte aksjekursen opp 2,50 prosent til 34,90 kroner tirsdag.
Rett etter kvartalspresentasjonen solgte Molvik og andre ledende ansatte aksjer etter at bindingstiden i selskapets aksjekjøpsprogram utløp.
Konsernsjefen solgte sammen med viseadministrerende direktør Øystein Klungland og konserndirektør kommunikasjon og bærekraft Kristoffer Gregersen til sammen 247.548 aksjer til kurs 34 kroner, rett etter kvartalspresentasjonen.
– Aksjene ble kjøpt for tre år siden, nå selger jeg det som ble kjøpt den gang.
– Men hvorfor ikke bare fortsette å eie disse aksjene?
– Det handler rett og slett bare om at man vil ha pengene her og nå, som en del av lønnen. Aksjene ble kjøpt gjennom selskapets aksjekjøpsprogram og ble solgt etter at bindingstiden på tre år utløp, forklarer Molvik, som legger til at han kun solgte rundt 20 prosent av egen beholdning, og dermed fortsatt sitter på en god del aksjer i selskapet.
