SBO
– Fjerde kvartal vil være tungt, men vi har tro på at renten skal toppe ut rundt nyttår. Når den gjør det, vil det skje noe med markedet, uttalte Molvik, adm. direktør i det børsnoterte boligbyggerselskapet Selvaag Bolig til Finansavisen i november, da kvartalstallene for tredje kvartal ble lagt frem.
En utfordrende markedssituasjon på grunn av økt boliglånsrente og høye byggekostnader preget selskapets resultater også i fjorårets siste kvartal, og Selvaag-sjefen fikk rett i sine prediksjoner om et tungt fjerde kvartal:
Selvaag Bolig solgte kun 49 boliger for totalt 255 millioner kroner i fjerde kvartal, opplyses det i en børsmelding. Ved utgangen av kvartalet hadde selskapet også 31 ferdigstilte boliger som ikke var solgt.
Sammenligner man disse tallene med tilsvarende kvartal 2021, ser man at tingenes tilstand var betydelig bedre den gang. Da ble det solgt 306 boliger for 1,4 milliarder kroner, noe som for øvrig var rekord for selskapet.
Det vil altså si at boligutviklerselskapet har solgt over 80 prosent færre boliger i fjerde kvartal 2022, sammenlignet med samme kvartal året før.
Selvaag Bolig – solgte boliger i 4. kvartal
| År |
Antall boliger |
| 2018 |
158 |
| 2019 |
169 |
| 2020 |
225 |
| 2021 |
306 |
| 2022 |
49 |
Kilde: Selvaag Bolig
Det ble også igangsatt bygging av 146 boliger i fjerde kvartal 2022, mot 535 i fjerde kvartal 2021, også det en betydelig nedgang.
Kraftig reduksjon
For hele 2022 endte salget på 561 enheter for totalt 2,96 milliarder kroner.
Det er vesentlig færre enn i 2021, da Selvaag Bolig solgte 907 boliger for totalt 4,5 milliarder kroner.
Nettosalget, som er salg justert for Selvaag Boligs eierandel i samarbeidsprosjekter, endte i fjerde kvartal på 44 boliger med en samlet verdi på 219 millioner kroner. I løpet av perioden igangsatte selskapet bygging av 146 boliger. 160 boliger ble ferdigstilt og 147 ble overlevert til kjøper.
Bankene vil være restriktive når rentene øker, men lempingen i stresstesten fra 5 til 3 prosent utligner renteøkningen Sverre Molvik, Selvaag Bolig
Nettosalget for hele 2022 endte på 447 boliger til en total verdi på 2,3 milliarder kroner.
– Salget var godt på starten av året, men markedet ble gradvis mer utfordrende grunnet økte levekostnader og høyere renter, sier Molvik, og påpeker at salgstallene for hele året sett under ett har vært tilfredsstillende om man tar markedsforholdene med i betraktningen.
Ved utgangen av 2022 hadde Selvaag 1.253 boliger under bygging.
Tror markedet vil snu
Molvik spådde som nevnt en rentetopp rundt nyttår da han uttalte seg i november, men Norges Bank overrasket markedet i desember: Rentehevingen til 2,75 prosent var ventet, men det var også forventet at rentebanen fremover ville vise en litt lavere rentetopp enn angitt i september. I stedet beholdt Norges Bank signalene om at rentetoppen ligger på 3,11 prosent.
Det betyr at en renteheving til er nærmest sikker, trolig i mars, mens det også er rundt 40 prosent sannsynlighet for at renten blir hevet en gang nummer to utpå våren.
Først godt inn i 2024 antyder Norges Bank et mulig rentekutt.
Selvaag-sjefen er likevel positiv til boligmarkedet i år:
– Vi tror markedet vil snu i løpet av første halvår 2023. Bakgrunnen er at det bygges for få boliger i Stor-Oslo til å kunne møte befolkningsveksten, at rentetoppen nås og at byggekostnadene er fallende.
– I tillegg vil endringene i boliglånsforskriften gjøre det enklere for flere å få boliglån, legger han til.
– Stresstesten stoppet mange
– Norges Banks rentehevinger mot slutten av fjoråret har vel foreløpig ikke materialisert seg i et ytterligere strammere budsjett for husholdningene. Det er jo en forsinkelse her med tanke på økningen i boliglånsrenten fra bankenes side?
– Folk som kjøper ny bolig tenker på hva renten er i fremtiden, når de skal ta over boligen. Bankene vil være restriktive når rentene øker, men lempingen i stresstesten fra 5 til 3 prosent utligner renteøkningen.
– Betjeningsevnen må man selvfølgelig ha i bunn, men stresstesten stoppet mange, ikke fem ganger inntekt. Stresstesten var ganske begrensende. Alt annet likt vil betjeningen bli bedre.
Når renten flater ut, vil boligmarkedet løsne igjen. Antagelig skjer dette skjer i slutten av første kvartal Sverre Molvik, Selvaag Bolig
– Jeg tror folk er positive til boligmarkedet på sikt. Det er mange som vil ha ny bolig som ikke har fått lån tidligere på grunn av nevnte stresstest, men nå på nyåret vil de få det.
Molvik påpeker også at boligmarkedet er preget av psykologi, og fremhever at mange sannsynligvis tror boligprisene vil være høyere og boliglånsrenten lavere enn de er i dag om to–tre år, og dermed tenke at det er lurt å investere i ny bolig som vil ferdigstilles frem i tid.
– Når Norges Bank etter hvert signaliserer at renten ikke skal videre opp, vil det skape en ro og forutsigbarhet for kundene som vil komme tilbake til nyboligmarkedet, spår han videre.
– Det blir lagt ut lite nytt i markedet, og det skaper en liten tilbudsside, som igjen fører til press etter hvert, både når det gjelder nye og brukte boliger. Byggekostnadene har vært for høye, marginene blir for små, og dermed venter mange utbyggere med å legge ut prosjektene sine for å få bedre marginer.
Prisforskjell på brukt og nytt
– Hva tenker du om prisforskjellen på brukte og nye boliger, slik det ser ut per i dag, og i tiden fremover?
– Prisforskjellen burde ligge rundt 20 prosent. Spesielt i Oslo har den vært langt lavere. Differansen vil nok øke noe fremover, særlig i hovedstadsområdet. Bruktboligprisene er blitt trukket opp av den lave tilbudssiden.
– Har dere måttet selge til lavere priser?
– Vi selger til markedspris. Jeg føler ikke vi har solgt for billig, egentlig.
Direktøren opplyser at selskapet har store prosjekter på gang i 2023, blant annet i Sinsenveien i Oslo, i Lørenskog, Bergen og i Trondheim.
Selvaag har også et plussprosjekt på trappene i Stockholm, men har foreløpig valgt å vente litt for å se an byggekostnaden, som Molvik opplyser at må falle litt til før prosjektet vil legges ut for salg.
Spår svak oppgang
I Finansavisens boligprognoser for 2023 spådde Molvik en oppgang på 1 prosent for boligmarkedet på landsbasis, og 3 prosent opp i hovedstaden.
– Det koster nå over 50.000 kroner pr. meter å bygge en ny leilighet. I tillegg kommer kostnader til tomt, finansiering og markedsføring. Det er så dyrt å bygge nytt at det ikke er rom for vesentlig prisfall. Utviklingen i 2023 blir imidlertid relativt flat på grunn av økt rente, lavere kjøpekraft og økonomisk uro, uttalte han i desember.
– I Oslo kan på kort sikt falle litt, men vil ta seg opp ut over året på grunn av for lav boligbygging sammenlignet med befolkningsveksten. Økningen i 2023 blir imidlertid lav, påpekte han, og la til:
– Generelt så vil også markedet være preget av stigende renter i første kvartal, som igjen vil medføre at folk i større grad selger eksisterende bolig før de kjøper ny. Dette gjør at tilbudssiden øker midlertidig, noe som igjen virker dempende på prisutviklingen. Når renten flater ut, vil boligmarkedet løsne igjen. Antagelig skjer dette skjer i slutten av første kvartal.
Selvaag Bolig er notert på Oslo Børs og har en markedsverdi på cirka 3 milliarder kroner.
Tallene som ble lagt frem i dag, mandag, var kun en pressemelding med informasjon om salgstall. Den endelige kvartalsrapporten for fjerde kvartal 2022 legges frem 14. februar.
