– Jeg kommer aldri til å vurdere et prosjekt fra Solon etter dette. Det er så dårlig kundebehandling at man blir kvalm av det, sier hyttekjøper Johan Herman Falck.
I oktober 2021 signerte han kjøpekontrakt for en leilighet i Solon-prosjektet Hafjell Front. Finansavisen omtalte nylig skrinleggingen av utbyggingen, som ligger tett inntil alpinbakkene på Hafjell med ski-in ski-out, sol og utsikt.
Etter at det første byggetrinnet med 66 leiligheter ble utsolgt på kort tid, fant eiendomsutvikleren raskt kjøpere til byggetrinn to. I første kvartal i år skulle bygget stå ferdig, men så sent som 31. august i fjor tikket det inn en e-post fra Solon hvor det fremgikk at det planlagte byggetrinnet ikke ble noe av likevel.
Begrunnelsen fra Solon var at det på grunn av økte kostnader ikke var realistisk å oppnå en «tilfredsstillende entreprise» på prosjektet. Hyttekjøper Falck stusser over at en så stor aktør ikke har kontroll på byggekostnadene ved salgsstart.
– Det er en av de største investeringene man gjør i et liv. Vi valgte en utbygger med et godt rykte, som vi trodde vi kunne stole på.
Handler om grådighet
Han mener det handler om grådighet fra utbyggers side, og påpeker at Solon i de fleste prosjekter går mangfoldige millioner i overskudd.
– Det aller verste er at dette er ett hundre prosent grådighet. De har håvet inn millioner på millioner gjennom en fantastisk boom både på fjellet og i byen. I deres verden er dette prosjektet «bittelite». Hadde de ikke solgt noen ting, hadde jeg selvfølgelig hatt full respekt for at man ikke gjennomfører det, men det handler om at Solon vil spinke og spare noen millioner, sier Falck.
I tillegg til forhåndssalg, samt godkjente rammetillatelser og igangsettelser, var det i kjøpekontrakten tatt forbehold om at det inngås en, for selger, tilfredsstillende entrepriseavtale.
– Når man leser kontrakten i ettertid, står det at Solon har muligheten til å avbryte kontrakten om de ikke har en entreprise som er tilfredsstillende, men i vårt hode er det grunnleggende når du kjøper fra en utbygger at de skal få tak i en entreprenør. Det var ikke på radaren vår engang at det kunne gå skeis, sier Falck.
Varslet kjøperne
Med henvisning til forbeholdene i kjøpekontrakten, varslet Solon i juni og april i fjor kjøperne om økte materialpriser og at det dermed var knyttet stor usikkerhet til om de fikk på plass en god nok entreprise.
– Vi hadde et oppriktig ønske om å kunne realisere prosjektet, og jobbet fortløpende med nye leverandører for, om mulig, å få på plass tilfredsstillende entrepriseavtaler, sier investeringsdirektør Torgils Kvam på vegne av Solon.
– Gitt markedsutviklingen vurderte vi videre sannsynligheten for å kunne få på plass slike avtaler, innen forbeholdsfristen, som svært liten. I lys av dette var vår vurdering at det ville være illojalt av oss å holde kjøpene bundet lenger. Vi valgte derfor å informere kjøperne allerede da om at prosjektet ikke ville realiseres.
I kjøpekontrakten står det at kjøper kan kansellere inngått kontrakt dersom ikke byggearbeidene er igangsatt innen 31. desember 2022.
– Det er det som er påfallende her: Solon mener at det er en balansert avtale når vi etter nyttår kunne gå fra avtalen, dersom de ikke hadde påbegynt byggingen. Men kontrakten var påbegynt. Vi var forpliktet til å stå i prosessen så lenge de i utgangspunktet bestemte seg for å bygge, sier Falck.
– Reagerte du på forbeholdene om entrepriser i kjøpekontrakten?
– Ja, jeg tenkte på det, men samtidig trodde jeg valget av Solon var trygt, gitt at de er en stor aktør. Det er så grunnleggende at de skal få tak i en utbygger når prosjekt er blitt lagt ut for salg. Det var ikke på agendaen min annet enn at jeg stoppet opp og leste to ganger, og konkluderte med at de selvfølgelig skal bygge et prosjekt når de selger det.
Ekstraordinære omstendigheter
Kvam i Solon sier ordlyden om kjøpers mulighet til å komme seg ut av kontrakten er «relativt standard» for kjøp av bygg under oppføring.
– Bestemmelsen har til hensikt å legge til rette for at utbygger skal kunne få på plass et tilfredsstillende forhåndssalg, entreprise, byggelån og de nødvendige tillatelser, sier han.
– Kjøper som fikk kontrakten terminert mener å ha tapt mye penger på prosjektet deres, ettersom prisøkningen på fjellhytter var på rundt 13 prosent fra kjøpet ble inngått frem til terminering. Hva tenker dere om problemstillingen?
– For oss er det veldig lite hyggelig å kansellere et prosjekt på denne måten. Gitt de ekstraordinære omstendighetene ble imidlertid det utfallet. Samtidig mener vi det er viktig å understreke at Solons vilkår for å kunne igangsette prosjektet kom tydelig frem av salgsoppgaven og at kjøper var holdt orientert om risikoen for kansellering underveis, svarer Kvam.
– Må dokumentere
– For at forbeholdene skal være gjeldende, må Solon kunne dokumentere kostnadsøkningene ut mot kjøper.
Ordene tilhører Per Jæger, som i mange år var adm. direktør for Boligprodusentenes Forening, en interesseorganisasjon for bolig- og hytteutbyggere i Norge.
Han kjenner derfor godt til bransjen og problemstillinger knyttet til entreprisekostnader og kontraktsforbehold mellom utbygger og kjøper.
Jæger har sett kontrakten mellom partene. Han sier Solon etter alle solemerker har sitt på det rene juridisk, men påpeker at når man har kommet såpass langt i prosessen, med en høy salgsgrad, burde Solon på et tidligere tidspunkt forstått om entreprisekostnadene var tilfredsstillende.
Han fremhever at det er stor forskjell på om selskapet, som en følge av de høye byggekostnadene, får lavere lønnsomhet, eller om det faktisk går i minus.
– Om salgene som er inngått vil føre til store tap, og man har man tatt forbehold, er det helt greit å kansellere. Men Solon må vise kalkylene og marginene, og de må bevise at det er grunn nok til å skrinlegge prosjektet, sier Jæger.
Beste fall i null
– Kalkylene var basert på løpende dialog med entreprenør, samt indeksjusterte estimater for grunn- og betongarbeider, sier Kvam.
Han opplyser at gjennomsnittlig salgspris i byggetrinn én var 55.879 kroner pr. kvadratmeter bruksareal, og at denne i trinn to ble økt til 63.731.
– Differansen gikk til å kompensere i kalkylen for forventede økte byggekostnader, altså slik at vi opprettholdt resultatmarginen, sier han videre.
– Medførte prisøkningene at dere gikk med tap eller gikk det utover marginene slik at lønnsomheten ble mindre?
– Som kjent var det kraftig prisstigning på tilnærmet alle innsatsfaktorer i den aktuelle perioden frem mot kansellering, og på den tiden tilsa kalkylen at prosjektet i beste fall ville fått et nullresultat, samtidig som ingen av de forespurte leverandørene ønsket å bære risikoen med hensyn til usikkerhet rundt videre kostnadsutvikling.
