– Kontormarkedet i Trondheim opplever vi har gått veldig bra de seneste årene, sier Jan Håvard Valstad, som leder analysearbeidet for bolig og næringseiendom hos EiendomsMegler 1 Midt-Norge.
Om han var bergenser ville han nok smurt på enda tykkere, for «veldig bra» er en underdrivelse:
– Med et ytterligere fall i ledigheten er det vel grunn til å tro at nivået er enda høyere i dag?
– For enkelteksempler er det helt klart det. Når det er så få alternativer, sitter utleierne med gode kort på hånden, sier Valstad, som kommer med en fersk markedsrapport på torsdag.
– «Melk og brød»-segmentet har også hatt en kraftig økning. Lokaler som tidligere ble leid ut for mellom 1.500 og 2.000 kroner meteren, går nå for mellom 1.800 og 2.200 kroner meteren.
Kraftig ledighetsnedgang
Kontormarkedet i Trondheim er tradisjonelt kjent for å være ekstremt stabilt, med sidelengs prisutvikling i takt med inflasjonen. Den forrige leieprisrekorden ble satt så langt tilbake som i 2015.
– Rekordnivået for de 15 prosent dyreste leiekontraktene, på 2.600 kroner, sto til i fjor. Sideveis prisutvikling kom delvis som en konsekvens av høy kontorledighet. Frem til covid var ledigheten på 10–12 prosent, sier Valstad.
Etter pandemien har ting imidlertid endret seg raskt.
Dagens situasjon med 4,6 prosent er all-time low, ifølge EiendomsMegler 1.
– Man må erkjenne at deler av næringslivet går svært godt, sier analysesjefen.
Det er nok ingen stor overraskelse for noen at de mest etterspurte lokalene ligger i sentrale bygg med høy standard og god energieffektivitet.
Det dårligste lokalet du har, ligger i randsonen uten parkeringsdekningJan Håvard Valstad, EiendomsMegler 1
– Området med lavest ledighet er Brattørkaia. Om det koster 2.600 eller 3.000 kroner meteren å leie lokaler er ikke så farlig når du er villig til å tilby flere hundre tusen ekstra i lønn for å sikre deg de mest attraktive folkene, sier Valstad.
Også mer usentrale lokaler kan være etterspurt om de har god parkeringsdekning – noe nye lokaler i sentrumskjernen ikke har i det hele tatt.
– Det dårligste lokalet du har, ligger i randsonen uten parkeringsdekning, sier Valstad.
Høyest ledighet er det på Tiller, et nærings- og boligstrøk en mil syd for byen. Men heller ikke her er det noen krise, skal man tro EiendomsMegler 1.
– Det er ingen områder som har kjempehøy ledighet. Den er rett over 10 prosent på Tiller, men det skyldes noen bygg som er fraflyttet. Det er snakk om eldre bygg med dårlig energisertifisering og kollektivdekning, sier Valstad.
Prognosen vår tilsier at ledigheten skal opp. Vi ser at det ferdigstilles mye nytt areal i sommerJan Håvard Valstad, EiendomsMegler 1
Han mener leietagerne setter et stadig sterkere skille mellom gode og dårlige lokaler.
– Ledigheten vil nok bli skjevere fordelt mellom sentrum og randsone samt mellom bygg med god energieffektivitet og eldre bygg med dårlig energiklasse.
Mye nytt areal
Likevel: situasjonen med få tilgjengelige lokaler og kraftig økende leiepriser kan snart være historie. Allerede i år vil flere nybygg sørge for at presset avtar.
– Prognosen vår tilsier at ledigheten skal opp. Vi ser at det ferdigstilles mye nytt areal i sommer – 75.000 kvadratmeter kommer. Det aller meste av dette er signert for, men andre arealer blir fraflyttet når de nye fylles opp, sier Valstad.
Neste år blir det roligere på nybyggfronten i Trondheim, men i 2025 kommer ytterligere 86.000 kvadratmeter ut i markedet. Totalt utgjør dette en betydelig økning.
– Majoriteten av det som kommer i 2025 er ennå uten leiekontrakt. Utfallsrommet er usikkert, og det kan hende det vil etterspørres mindre areal i årene som kommer, sier Valstad, som frykter at ledigheten kan doble seg fra dagens nivå.
I lys av det sterke leiemarkedet, kunne byggeaktiviteten ha vært enda større – om det ikke var for usikkerheten i utbyggernes kalkyler.
– Selv om leiemarkedet har vært knallsterkt, har utbyggerne holdt igjen på grunn av høye og uoversiktlige entreprisekostnader, samt etterhvert økte finansieringskostnader. Det ser vi er bra nå, sier Valstad.
