Mens prisene i bruktmarkedet stadig øker, har nyboligmarkedet fått en alvorlig knekk. 

Salget av nye boliger i februar var 31 prosent under nivået i februar 2022. Igangsettingen av nye boliger i februar var samtidig 48 prosent under samme måned året før, ifølge Boligprodusentenes Forening.

Boligbyggerne bør tenke nytt, mener Trond Ramsøskar i Monn Interiørarkitekter. 

– Inntil ganske nylig vokste det frem store, nærmest identiske boligfelt rundt omkring i norske byer. Leilighetene var lette å selge og ble dermed standardiserte. Nå er det kjøpers marked. Det selges nesten ikke nye boliger. Da må man begynne å stille noen krav, sier han.

Ramsøskar mener mange utbyggere har dårlig brukerforståelse.

De fleste er innstilt på å kvitte seg med eiendeler, men det finnes en grense for hvor mye man vil avhende

Trond Ramsøskar, Monn Interiørarkitekter

Flest eldre kjøpere

– Man kan si mye om at man vil ha barnefamilier, men hovedkjøpergruppen i nyboligmarkedet er eldre. De har penger og vet hva de vil ha. De flytter gjerne fra et hus der de har hatt nok plass til at de ikke har gått hverandre på nervene, sier Ramsøskar.

Han hevder et stort flertall av nye leiligheter er masseproduserte enheter der utbyggerne har villet gjøre det så arealeffektivt at alt oppsamlet krimskrams må i containeren.

– Arealeffektivitet er alfa og omega. For den som skal flytte fra 300 til 130 kvadratmeter, er dette problematisk. De fleste er innstilt på å kvitte seg med eiendeler, men det finnes en grense for hvor mye man vil avhende, mener han.

– De har med seg masse bøker, kunst og ting fra et langt liv. De har gjerne hatt vaskerom og matbod. Så opplever de at det ikke er plass til noen ting. Man må slutte å bare tenke på snusirkler og tekniske krav – denne kjøpergruppen vil gjerne ha litt hotellstandard.

– Men dette vil jo bli mye dyrere?

– Det gjør det sikkert, men dette er jo en gruppe som også er villig til å betale for det. Det grå skiftet kommer raskere enn det grønne!

– Svinete tilvalgsprosesser

Ramsøskar hevder en del av løsningen kan være fleksible planløsninger.

– Mange vil ofre et lite soverom for å få oppbevaringsplass. Andre vil ønske seg bibliotek, og atter andre vil kombinere hjemmekontor med for eksempel gjesterom. Hva med å tilby en møbelsnekker som tilpasser leiligheten og sørger for integrerte, plassbygde oppbevaringsløsninger, altså dype bokhyller, lagringsmuligheter under senger, over skrivebord og så videre? Å flytte rett inn i en smart bolig er bedre enn å ha snekkeren gående når alt man ønsker er å komme i orden, mener han.

Les også

– Skjønner godt at folk flytter til Sveits

– Å tjene en halv prosent etter skatt er helt idiotisk, sier Per Brandvold om sin utleiebolig i Oslo. Han mener skattenivået nå gjør det uinteressant å investere.

Mange utbyggere aksepterer endring av standardleveransen mot et prispåslag, men slike tilvalg er nærmest som avvik å regne, og blir som oftest svært kostbare. Det erkjenner også Ramsøskar.

– Slike tilvalgsprosesser kan være noe svinete greier. Alt blir så dyrt! Men om man i stedet legger opp til det fra starten av, blir det annerledes. Krav til universell utforming skaper ofte veldig brede korridorer. Istedenfor å kjøpe Billy-hyller etterpå kunne en møbelsnekker ordnet det på forhånd.

Mange er styrt av salget nesten før de har flyttet inn

Trond Ramsøskar, Monn Interiørarkitekter

– Dyrere blir det vel uansett?

– Ja, det kan man si. Men mye handler om planlegging, og kanskje er ikke antallet soverom så viktig. Hva med å holde seg til 90 kvadratmeter og heller bare ha ett soverom? Det er billigere å sende slektningene fra Mo i Rana på hotell, sier Ramsøskar.

Han forundres over iveren mange har etter å presse inn flest mulig rom på et begrenset areal.

– Det er ofte penger å tjene på et ekstra soverom på samme grunnflate?

– Men herregud, det er vel ikke mormonere som skal bo der! Mange er styrt av salget nesten før de har flyttet inn. Men sistegangskjøperne burde ihvertfall gi blaffen, de skal jo ikke selge leiligheten videre uansett, argumenterer han.

NYTT OG MASSEPRODUSERT: «En av Oslos mest spennende bydeler», skrev utbyggeren Skanska i prospektet for Ensjø Torg. Foto: Iván Kverme

Vanskeligere å selge

Ikke langt fra Bogstadvannet på Oslos vestkant planlegger Domus Eiendom 17 leiligheter i prosjektet Woxen Gård. I den noe sterile floraen av nybyggprosjekter i hovedstaden reklameres det med «leiligheter med eneboligkvaliteter» – som store boder og vinrom samt tilgang til smørebod, drivhus og mulighet for parsellhage.

– Vi kjenner på de samme tingene, sier Øystein Røe, daglig leder og medeier i Domus Eiendom, når Finansavisen lister opp Ramsøskars argumenter.

– Det er blitt bygget over en lav sko. Uansett hvor dårlig du har bygget, er det blitt solgt – dessverre. Man har fått liten eller ingen premie for å bygge skikkelig. Med de tidene vi har nå, da tror jeg det kommer for en dag. Det er blitt vanskeligere å selge nytt, og kjøperne er blitt mer kresne, mener Røe, som fikk rammetillatelsen godkjent rett før påske.

– Hvordan blir prisene her?

– Det blir jo ikke billig, men jeg tenker det må prises slik at vi kan gjennomføre prosjektet og at kundene vil betale for det vi lager. Akkurat nå jobber vi med å få inn et ekstra rom for en golfsimulator i kjelleren.

GOLFSIMULATOR I KJELLEREN? Boligprosjektet Woxen Gård ligger et golfballslag fra banen på Bogstad. Her en tidlig skisse, det endelige bygget kan bli annerledes. Illustrasjon: Code Architecture

– Hvem er målgruppen?

– Vi har ikke gjort noen detaljert analyse, men det vi har fått av interesse er fra den gruppen du viser til. Det er folk som har hatt god plass i egen enebolig, men selger den for å få et litt enklere sted å bo, sier Røe.

– Folk er sløve

Ramsøskar vil imidlertid ikke legge skylden på utbyggerne alene. Også kjøperne må ta seg sammen. Det nytter ikke å stole blindt på glansede prospekter, mener han:

– Innredningen i nye boliger er forholdsvis basic – helt fra de billigste til de dyreste prosjektene. Det bør også stilles større krav til hvordan trapperom og korridorer ser ut.

– Er folk sløve?

– Ja, folk er sløve. Etter første innflytting ser det ofte ikke ut i fellesarealene. Materialene er dårlige. Det er rart hvordan for eksempel amerikanere er så opptatt av inngangspartiet mens nordmenn bare er opptatt av hvordan det ser ut inne i leiligheten, sier interiørarkitekten.