Andelen sekundærboliger er på et rekordlavt nivå, kunne Finansavisen fortelle i mars. Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund var 14,57 prosent av boligmassen sekundærboliger i fjerde kvartal 2022, ned fra 14,70 prosent ett år tidligere. Særlig i Oslo er nedgangen stor. Her har andelen falt fra 16,0 til 15,4 prosent.
Ikke rart i det hele tatt, mener Oslo-mannen Per Brandvold (65). Selv bor han i det han omtaler som «et lite dukkehus» på Grefsen, men i 2008 investerte han i en ny toromsleilighet på 50 kvadratmeter i Nydalen, rett ved Handelshøyskolen BI. Tanken var å sikre pensjonisttilværelsen ut over minstepensjonen.
Å leie ut leiligheten har aldri vært noe problem, men regnestykket er etterhvert blitt så dårlig at Brandvold har sett seg nødt til å ta opp et rammelån for å greie å betale skatten.
Oppstillingen ser slik ut:
- Årlig leieinntekt etter honorar til megler: 160.000 kroner
- Årlige felleskostnader: 36.000 kroner
- Årlig gjennomsnittskostnad for slitasje/bytte av leietager: 10.000 kroner
- Skatt på overskudd (22 %): 25.000 kroner
- Formuesskatt (ut fra 100 % av markedsverdi): 58.800 kroner
– Dette gir en direkteavkastning på cirka 30.000 kroner i året, ikke akkurat noe å bli fet av, sier Brandvold, og utdyper:
– Inntektsskatten utgjør 22 prosent av overskuddet, mens formuesskatten utgjør 50,8 prosent av overskuddet. Samlet skatt er derfor 73 prosent av overskuddet. Det normale er å ha en viss belåning, la oss si 2 millioner. Nå betaler man rundt 4 prosent i rente og har en avdragstid på kanskje 25 år. Da vil formuesskatten reduseres til 38.000 kroner, men selv med så lav belåning er det umulig å betjene renter, avdrag og skatt, hevder han.
- Enhver bolig som ikke er en primærbolig eller fritidsbolig.
- Ikke nødvendigvis en utleiebolig – flere sekundærboliger benyttes også som en ekstra bolig eller «hytte», da uten å være registrert som fritidsbolig i matrikkelen.
- Mens formuesverdien av en primærbolig er 25 prosent av boligens verdi, er formuesverdien av en sekundærbolig 100 prosent av boligens verdi. Det tilsvarende for en fritidsbolig er «maksimalt 30 prosent».
Rabatt gikk fra 50 til 0 %
Da leiligheten ble kjøpt, utgjorde den såkalte verdsettelsesrabatten 50 prosent for sekundærboliger. Man betalte altså formuesskatt for bare halvparten av leilighetens anslåtte markedsverdi. Fra og med 2014 begynte rabatten å krympe, først til 40 prosent, så til 30 prosent i 2015, 20 prosent i 2016 og 10 prosent i 2018. I fjor var rabatten på minimale 5 prosent, og for 2023 er den helt fjernet.
I samme periode har boligprisene og dermed skattegrunnlaget steget kraftig.
Om du skal inn i dette markedet nå, kan du rett og slett ikke forrente investeringen om du ikke bor i utlandet og slipper formuesskatt Per Brandvold
Skatteetaten har fastsatt verdien på det Brandvold omtaler som en «litt sliten leilighet» til 5,88 millioner kroner, selv om en meglervurdering tilsier at leiligheten er verdt 4,9 millioner.
For 2023 betyr det altså en formuesskatt på 58.800 kroner, ettersom skattesatsen for formue under 20 millioner kroner er økt fra 0,95 til 1,00 prosent siden i fjor.
– Jeg skjønner godt at folk som Kjartan Aas flytter til Sveits. Etter min mening hadde han ikke noe alternativ. Selv nesten uten gjeld, ville han ikke hatt likvider til å håndtere dette. Man må hele tiden selge unna for å beholde noe, sier Brandvold.
Kjartan Aas har ifølge Kapital en eiendomsformue på 1,9 milliarder kroner, og er nå bosatt i alpelandsbyen Andermatt.
«Det er kun på grunn av formueskatten at jeg flyttet. Det var så enkelt at når omsetningen var lavere enn skatten, da kan du ikke drive virksomhet», sa han til TV 2 Nyheter tidligere i år.
Solid verdiøkning
Brandvold betalte 2,1 millioner kroner da han kjøpte leiligheten i 2008.
– Verdistigningen har vært veldig stor?
– Ja, og det kan jeg ikke klage på. La oss si jeg tjener 2,5 millioner hvis jeg selger leiligheten – at jeg må skatte av det er helt greit. Men man kan ikke basere seg på verdistigning, mener Brandvold.
– Det er det vel mange som gjør?
– Ja, mange har nok gjort det. Men om du skal inn i dette markedet nå, kan du rett og slett ikke forrente investeringen om du ikke bor i utlandet og slipper formuesskatt. Over tid vil det bare være interessant for utlendinger, norske skatteflyktninger og offentlige selskaper å eie utleieleiligheter i Norge. Kaski og Vestre (henholdsvis finanspolitisk talsperson i SV og næringsminister fra Ap, journ. anm.) hevder at formuesskatten ikke har økt, men det er jo ikke riktig, sier Brandvold, og viser til den reduserte verdsettelsesrabatten.
Han krever rundt 14.000 kroner i måneden for leiligheten, som ligger i et attraktivt utleiestrøk. Ifølge Utleiemeglerens statistikk er det markedsleie for byen sett under ett.
– Jeg kunne sikkert tatt mer i leie, men det føles som blodpenger – jeg har ikke samvittighet til det. Jeg føler meg nærmest som en mellommann mellom hun som leier og staten, for hvor mye går til det offentlige? Det er formuesskatt, inntektsskatt og så eiendomsskatt – jeg sitter igjen med en brøkdel selv.
Privatinvestorer selger
Hos Utleiemegleren merker de at flere privatpersoner ønsker å kvitte seg med sekundærboliger.
– Det er veldig bekymringsverdig at det blir stadig færre sekundærboliger i Oslo og de største byene mens det er et stadig større behov for utleieboliger, sier adm. direktør Geir Skogheim.
Han mener Brandvolds regnestykke høres riktig ut.
– Etterhvert blir det bare de store aktørene som eier utleieboliger, men vi er avhengig av at privatpersoner investerer i eiendom for å holde utleiemarkedet i gang. For fem–seks år siden kunne man regne hjem en investering i Oslo, men nå må man ofte inn med penger hver måned for å holde investeringen flytende, sier Skogheim.
BEKYMRET: Geir Skogheim i Utleiemegleren bekrefter at flere vil kvitte seg med utleieboligen. Foto: Utleiemegleren
– Da er vel leieprisene for lave?
– Ja, leieprisene vil jo helt klart stige når kostnadene for utleierne blir for høye. Det må tas igjen et sted. I tillegg blir det altså færre utleieboliger i markedet, så dette følger hverandre.
Må ha 25.000 i måneden
Med dagens rente- og skattenivå har Brandvold kalkulert at månedsleien for toromsleiligheten må opp i 25.000 kroner for å forsvare det han kaller et normalt avkastningskrav.
– 3 prosent direkteavkastning etter skatt er ikke urimelig, mener han, og påpeker at ingen bank vil gi finansiering til en privatinvestor slik regnestykket er nå.
– Det er rett og slett ikke rom for renter og avdrag når leien er 14–15.000 kroner i måneden.
Noen som merker dette er boligbyggerne, som sliter med å oppnå tilfredsstillende salgsgrader. Tidligere har utleieinvestorer gjerne kommet inn på et tidlig tidspunkt og bidratt til igangsettelse.
– Du må ha underskogen av risikovillige investorer for å få i gang prosjekter. Nå vil ingen være med, sier Brandvold.
(NB: I en tidligere versjon av denne artikkelen ble Geir Skogheim feilaktig sitert på at det stadig blir flere sekundærboliger. Det riktige er selvsagt at det stadig blir færre sekundærboliger. Red.)
