Ikke siden målingene startet i 2013, har andelen sekundærboliger i Norge vært lavere. I fjerde kvartal 2022 var 14,57 prosent av boligmassen sekundærboliger, ned fra 14,70 prosent ett år tidligere, viser forbundets ferske rapport, utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse basert på tall fra NEF og Ambita.
Særlig i Oslo er nedgangen stor. Her har andelen falt fra 16,0 til 15,4 prosent i samme periode.
– Hva gjør det med leieprisene?
– Det vil jo presse leieprisene opp. Jeg har sagt det før, men det er veldig bekymringsfullt: Nå kommer det noen tusen nye ukrainske flyktninger som skal få tak over hodet. Kommunen vet ikke hvordan de skal få det til, men noe må jo bare gjøres, sier Carl O. Geving, adm. direktør i NEF.
Mange skal rives
Skattemessig er det de senere årene blitt langt mer ugunstig å eie en sekundærbolig. I år blir formuesverdien skrudd opp til 100 prosent av markedsverdien, fra 95 prosent i fjor. Sammen med økende renter og redusert tillit til boligprisvekst, har denne skjerpelsen medført at andelen sekundærboliger – og dermed utleietilbudet – er redusert.
– Hadde man klart å bygge nok boliger i Oslo, ville ikke dette vært noe problem. Men med det leiemarkedet vi ser nå, vil leieprisene stige, sier Geving.
Ifølge Utleiemegleren kostet det i snitt 15.238 kroner i måneden å leie en toromsleilighet i Oslo i februar. Dermed har leieprisen økt med 7,1 prosent på ett år.
For en ettromsleilighet må man ut med 11.950 kroner i måneden – en økning på hele 16,5 prosent siden februar i fjor.
Sist uke kunne Dagens Næringsliv fortelle at eiendomsmilliardær Ivar Tollefsen har gjort en real kule på ti boligblokker ved Aker sykehus. I 2001 kjøpte han blokkene for rundt 200 millioner gjennom sitt selskap Fredensborg. Nå har han solgt rubb og stubb til Oslo universitetssykehus og Helse Sør-Øst for 1,5 milliarder kroner – en handel mange er provosert over.
Sekundærbolig
Konsekvensen er uansett at 474 leiligheter forsvinner ut av leiemarkedet, ettersom Helse Sør-Øst skal rive blokkene for å utvide sykehuset. Leietagerne er allerede sagt opp.
– Dette kommer på toppen av at arbeidsinnvandringen tar seg opp og at det går godt i norsk økonomi. Det går den gærne veien for alle parametere i Oslos leiemarked, sier Geving.
Håper flere investerer
Likevel ser han og NEF ett lyspunkt i leiemørket – at det egne Oslo-kravet om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av en sekundærbolig i Oslo ble fjernet ved nyttår. Kravet er nå 15 prosent, som ellers i landet. Geving tror det vil føre til økt pågang av investorer.
De som tror bruktmarkedet vil falle mye i år, vil bli overrasketCarl O. Geving, NEF
– Basert på det jeg hører fra utbyggere og våre medlemmer, kan det virke som om interessen er høyere. Det har vært en oppgang i mange kommuner rundt Oslo, og det er et signal om at det markedet har vært mer tilgjengelig, sier han.
Særlig i Lillestrøm og Nordre Follo har antallet sekundærboliger økt. Dette er også kommuner der boligbyggingen relativt sett har vært langt høyere enn i hovedstaden.
– Men direkteavkastningen på en utleiebolig i Oslo er jo fortsatt veldig lav, samtidig som formuesskatten blir høy?
– Det er helt riktig. Men mange som kjøper sekundærboliger tenker ikke som forretningsmenn. De tenker som forbrukere, og dermed på verdistigningen. Det handler om overskuddslikviditet. I vanlige folks øyne er fast eiendom og gull det som er trygge havner, sier Geving.
Skeptisk til prisfall
Eiendom Norge tror boligprisene i Norge vil falle med 3,5 prosent i år. Det er ikke NEF-sjefen enig i – tross varslede renteøkninger.
– Det er ingen tvil om at renten er den viktigste faktoren, men når nyboligmarkedet fungerer så dårlig som nå, presser det bruktmarkedet opp. At markedet skal få et setback til våren, det ser jeg ikke helt hvordan skal skje, sier Geving.
I januar steg Oslo-prisene med 2,8 prosent, etterfulgt av 1,9 prosent i februar. I landet som helhet har prisene steget med 4,5 prosent siden nyttår.
– De som tror bruktmarkedet vil falle mye i år, vil bli overrasket. Jeg tror ikke det vil falle særlig mye. Rentesjokket har truffet allerede. Selv om etterspørselen tas noe ned på grunn av høyere rente og lavere kjøpekraft, forsvinner ikke den underliggende etterspørselen. Alle tilbakemeldinger vi får fra erfarne meglere rundt om i landet er at optimismen kom tilbake før jul, og at den har vedvart, sier Geving.
