En fersk rapport fra transaksjons- og investeringsrådgiveren Colliers tyder på full tørke i transaksjonsmarkedet for næringseiendom.
Transaksjonsvolumet i Norden var på 4,8 milliarder euro i første kvartal, hvilket er 69 prosent lavere enn i første kvartal i fjor og det dårligste kvartalet siden 2013.
Analysesjef Mikael Söderlundh i Colliers mener to drivere ligger bak fallet. For det første tar det lang tid for kjøper og selger å tilpasse seg et nytt prisnivå når renten stiger. For det andre er det vanskelig å skaffe finansiering.
– Før kunne man gå til banken, og i det svenske markedet kunne man gå til obligasjonsmarkedet, men det markedet finnes ikke nå. Det mangler rett og slett kapital på gjeldssiden, sier han.
– Hva må til for at kjøper og selger enes om pris?
– Man kan gjøre handler både når renten er lav og når den er høy uten problemer. Det er vanskeligere når man går fra det ene til det andre, for eiendomsmarkedet er tregt til å tilpasse seg. Jeg tror det kan ta et halvt år før prisene stabiliserer seg.
Store forskjeller
Ettersom første halvår i fjor var veldig sterkt, sammenligner man med høye tall. I første kvartal i år falt volumet i alle de nordiske landene, der nedgangen var minst i Danmark med 54 prosent, Norge falt 61 prosent, mens det i Sverige og Finland havnet på henholdsvis minus 75 og 84 prosent.
I Norge ble det gjort 53 transaksjoner for totalt 1,3 milliarder euro i første kvartal, mens tallet for det seneste året er 84 milliarder kroner.
Sett over ett falt antallet transaksjoner med 49 prosent for alle landene, med totalt 185 kjøp og salg, og en gjennomsnittlig størrelse på 26 millioner euro i første kvartal. Markedet i Sverige er fortsatt svært tregt med bare 42 transaksjoner summert til 1,6 milliarder euro.
Söderlundh påpeker at markedet er tøffere i Sverige og Finland enn i Norge og Danmark.
– I Norge er det usikkerhet, og man vet ikke hvor prisene skal ligge. I Sverige er halve markedet børsnoterte selskaper som har falt med over 50 prosent, og for dem er det svært vanskelig å gjøre handler. Det er også en større boligsektor som har det tøft og presser hele markedet, sier han.
Prisras
Inntil videre ser han ikke for seg et brannsalg av eiendommer.
– Det kommer an på hva man mener med brannsalg. Jeg tror det vil komme eiendommer for salg som ikke ville blitt solgt om markedet var sterkt, så sånn sett er det drevet av selgere, både i Norge og Skandinavia. Det finnes kjøpere, så det kommer aldri til å bli solgt eiendommer til kjemperabatter på grunn av kjøpersiden.
– Det vil komme bedre eiendommer til salgs, som ellers ikke ville blitt solgt. Det skaper kjøpsmuligheter, men ikke store konkurssalg.
– Hvor mye har prisene på næringseiendom falt?
– Ser man på selskapenes egne vurderinger, så er de nedjustert veldig lite. De skrudde opp like mye i første halvår i fjor som man skrudde ned i andre halvår. Jeg deler imidlertid ikke det synet. Om man ble tvunget til å selge, så har prisene falt mellom 10 og 20 prosent. Det har vært en korreksjon, men den er vanskelig å peke på ettersom det har vært få transaksjoner.
– Ser man på prisingen på børsnoterte selskaper, så handles de til store rabatter. Det innebærer at aksjemarkedet mener selskapene bør skrive ned verdiene mer.
– Får man se en bølge av nedskrivninger i første kvartal?
– Ja, det blir som i tidligere prisfall. Prisfallet skjer ganske raskt, men nedjusteringer av verdier går over flere kvartaler.
