Mens det i rekordåret 2021 ble omsatt næringseiendom for nærmere 170 milliarder kroner i Norge, ramlet volumet til cirka 93 milliarder i fjor, ifølge statistikk fra DNB Næringsmegling.
Inneværende år fortsetter i samme nedadgående spor. Første kvartal pleier riktignok alltid å være saktegående, men i årets tre første måneder er det kun handlet for cirka 8 milliarder – mot 19 i samme periode i 2022.
Stigende rente og mer tilbakeholdne banker er den naturlige hovedforklaringen. Økt avkastningskrav (yield) betyr fallende eiendomsverdier, selv om leiemarkedet holder seg sterkt. Spørsmålet mange stiller seg er om nedskrivningene har vært kraftige nok.
Mange av de svenske selskapene har brukt mye hybridkapital og flere lag med fremmedkapital, så de har nok vært enda mer gearet enn det man kan lese ut fra årsrapportene Hans Christian Birkedal, DNB Næringsmegling
– Er avstanden mellom kjøpers og selgers prisforventning for stor?
– Verdivurdererne vil ofte ha referansetransaksjoner når de setter en verdi. Det blir å se i bakspeilet. Prisene har kommet litt ned, og da henger verdivurdererne etter. Noen har krav om å ikke selge under verdivurderingen, og da kan det stoppe litt opp. For mange er det kanskje mer fornuftig å bare sitte igjennom enn å selge for en dårlig pris, sier Hans Christian Birkedal, direktør for transaksjoner hos DNB Næringsmegling i Oslo.
Tung bankdør
Finansavisen har tidligere omtalt at enkelte høyt belånte syndikater i regi av Arctic Securities har fått problemer med refinansiering. Det gjelder Telegrafen i Oslo sentrum, samt det enorme kontorbygget som leies ut til Equinor på Fornebu og Storebrands hovedkvarter på Lysaker.
Sistnevnte ble for drøye to måneder siden avertert med en prisantydning på 2,2 milliarder kroner – det samme eiendommen ble kjøpt for i 2017. Prisantydningen skal være basert på en nettoyield på hele 6 prosent, men noen kjøper har ennå ikke meldt seg.
– Hvem selger? Bare selskaper og syndikater i krise?
– Det er ikke veldig mange pressede selgere i markedet, så noen krise merker vi ikke. Vi får henvendelser fra eiendomsselskaper som trenger å rokere balansen for å frigjøre kapital til nye investeringer og utvikling, sier Birkedal.
Han hevder bankene i de fleste tilfeller setter grensen ved en låneandel (LTV) på 55 til 60 prosent.
– Det er betydelig lavere enn for noen år tilbake?
– Det er riktig. For mye av den eksisterende obligasjonsfinansieringen ligger LTV på rundt 70. Det er vanskelig i dagens marked.
– Kommer flere til å havne i trøbbel?
– Blant de som er obligasjonsfinansiert med høy låneutmåling vil noen komme til å ha litt problemer, men det gjelder de færreste. Majoriteten er veldig sunt finansiert, hevder Birkedal.
TIL SALGS: Dette kontorbygget på Lysaker ble ingen gullgruve for investorene som satset penger i 2017. Foto: Eivind Yggeseth
Svensk retrett
Nettopp obligasjonsfinansiering har vært svært utbredt i de mange svenske børsnoterte eiendomsselskapene, som for noen år tilbake var på det reneste felttoget i Norge. Bare i 2021 kjøpte svenske selskaper norsk eiendom for over 17 milliarder kroner.
De fleste av dem har senere stupt på Stockholmsbørsen, og er nå helt borte fra kjøpersiden.
– De hadde tilgang til billige penger, men nå må de passe mer på balansen og er nok mer orientert rundt sitt eget marked og vil selge litt, sier Thomas Ramcilovic, analysedirektør i DNB Næringsmegling.
– Mange av de svenske selskapene har brukt mye hybridkapital og flere lag med fremmedkapital, så de har nok vært enda mer gearet enn det man kan lese ut fra årsrapportene, legger Birkedal til.
Men selv om svenskene skygger banen og norske investorer mer eller mindre frivillig sitter på gjerdet, melder andre interessenter seg – interessenter som tidligere er blitt spilt på sidelinjen på grunn av raske pasninger i det norske markedet.
I fjor ble det solgt næringseiendom for rundt 8,5 milliarder kroner til utenlandske (ikke-svenske) investorer. Ifølge DNB Næringsmegling er dette det høyeste beløpet siden 2018, til tross for at totalvolumet falt med 45 prosent fra 2021.
– Vi snakker med ganske mange utlendinger om dagen. Mange av dem har god tilgang på kapital, og ser etter større investeringer – ofte 100 millioner euro eller mer. Det er snakk om både privat kapital og institusjonell kapital som pensjonskasser, sier Birkedal.
– Utenlandske investorer bruker ofte lang tid på å sette seg inn i konteksten rundt eiendommene. De kan godt bruke to–tre måneder på sondering før de kommer med et bud, fortsetter han.
– Har den svake kronekursen mye å si for interessen?
– Det utgjør deler av det. Samt et rentenivå som er mer i tråd med resten av Europa og som gjør valutasikring rimeligere. De utenlandske eiendomsinvestorene ønsker først og fremst eksponering mot eiendom og ikke valutasvingninger. Alt annet likt er norske eiendom mer attraktivt nå enn tidligere, sier Jens Petter Guthus, adm. direktør i DNB Næringsmegling.
1,9 MILLIARDER: KPMG-bygget på Majorstuen fikk en finsk eier i desember. Foto: NTB
Vil kjøpe mer i Norge
Rett før jul i fjor ble det såkalte KPMG-bygget på Majorstuen i Oslo solgt fra Entra til det finske PE-selskapet CapMan for 1,9 milliarder kroner. Investeringsdirektør Andreas Wang sier i en e-post at Norge er et av deres kjerneområder og at selskapet vil kjøpe mer.
– Er valutakursen en betydelig faktor i en slik vurdering?
– Nei.
– Tror dere flere eiendomsbesittere vil havne i kredittskvis og dermed bli nødt til å avhende eiendommer?
– Det er nok en fare for at det kan skje. Men det avhenger veldig av bankene og obligasjonseiere sett opp mot eventuelle nedskrivninger av eiendomsverdiene, svarer Wang.
Han mener det største problemet i markedet nå er at markedsrentene svinger veldig, slik at det blir vanskelig å predikere hvordan prisene er om ett til tre år.
– Uten transaksjoner blir prisklareringen veldig teoretisk, sier CapMan-direktøren.
– Er det et stort gap mellom selgers og kjøpers prisforventning?
– Det er et varierende gap, men samtidig ser man at det er bevegelser i markedet. Det er stort sett alltid sånn når markedsendringer peker i negativ retning.
