Entra forsøker å lette på gjeldsgraden og har flere eiendommer til salgs. Nylig solgte selskapet fire eiendommer, hvor prisen lå 2 prosent under bokførte verdier pr. slutten av tredje kvartal. Bokførte verdier er eiendommenes anslåtte markedsverdi basert på kvartalsvise verdivurderinger fra meglere.
Finansdirektør Anders Olstad forteller at det har vært jobbet med salg av ni eiendommer hvorav fire transaksjoner ble signert før jul.
– Hvor langt under bokførte verdier er budene som har kommet på eiendommene, sett over ett?
– Det ser ikke galt ut. Vi er ikke interessert i å selge noe særlig under bokførte verdier. Eiendommene vi har er bra, og det er god interesse for dem. Vi selger ikke høns i regnvær. Det trenger vi ikke, sier han.
– Sprik mellom kjøper og selger
På noe utradisjonelt vis gjør selskapet salgsprosessen selv, uten bruk av megler. Olstad begrunner valget med et usikkert marked for næringseiendom.
– Det siste halve året har det generelt vært sprik mellom kjøpers forventninger til pris og hva selger vil selge for. Derfor har vi valgt å ha en fleksibel tilnærming i våre salgsprosesser. Vi kan trekke tilbake eiendommene dersom vi ikke skulle oppnå den prisen vi ønsker, uten at det blir for mye oppstyr, sier han. Han presiserer imidlertid at Entra så langt har oppnådd gode priser og at ingen eiendommer er trukket fra markedet.
– Store sprik mellom kjøper og selger forteller at eiendomsverdiene har falt. Vil disse verdijusteringene bli gjort når inneværende kvartal legges frem?
– Vi kan ikke informere verdsetterne om hva som skjer før det har skjedd, og markedet har fått vite om det. Men de er veldig interessert i å høre nå, hva hver enkelt eiendom er solgt for, og hvordan de skal legge det i sine verdivurderinger for fjerde kvartal.
– Men det er klart at når vi i desember selger fire eiendommer for nesten 2 milliarder kroner på tilnærmet bokverdier, er dette et sterkt signal om at boken og balansen til Entra er solid og at man sannsynligvis ikke ser behovet for store nedskrivninger. Det at eiendommene vi solgte er på tre ulike lokasjoner og er solgt til tre veldig forskjellige kjøpere, understreker det ytterligere, sier Olstad.
Rentegalopp
Ved slutten av tredje kvartal beregnet Entra at rentekostnadene ville stige til 3,75 prosent og ligge der i halvannet år fremover. Til sammenligning var yielden på eiendomsporteføljen på 4,17 prosent. Nå har rentene kommet ytterligere opp.
– Yieldgapet (differansen mellom yielden og lånekostnadene journ.anm) på eiendommene er blitt mye tynnere. Heldigvis ligger det en del rentesikringer i bunn som skjermer oss. Alle obligasjonene våre ligger med en fast margin, som også beskytter oss mot marginøkningen vi har sett det seneste året, sier Olstad.
I forbindelse med tredjekvartalspresentasjonen viste Entra et bilde av forfallsstrukturen de neste 24 månedene. 3,7 milliarder forfaller de neste 12 månedene, hvorav 2,1 milliarder forfalt i fjerde kvartal, og deretter forfaller 1,6 milliarder i løpet av de tre første kvartalene i 2023. Selskapet har forfall på 2,3 milliarder i fjerde kvartal 2023 og første kvartal 2024, og 6,9 milliarder i andre og tredje kvartal 2024.
– For å møte dette har vi drøye 8 milliarder i utrukne bankrammer, samt den kontantstrøm vi genererer de neste to årene og pengene vi får fra salg av eiendom. I tillegg er majoriteten av forfallene banklån som kan fornyes, så Entra er i en tilfredsstillende posisjon likviditetsmessig, sier Olstad.
Gjorde nedskrivninger
Økte rentekostnader og høyere avkastningskrav skreller verdiene på næringseiendom. Ved utgangen av tredje kvartal var Entras eiendommer verdsatt til 78,9 milliarder kroner, etter et verdikutt på 5 prosent. Hittil i år er nedjusteringen på 6 prosent.
– Burde eiendommene vært skrevet ned med mer enn 5 prosent i tredje kvartal i lys av renteutsiktene?
– Med unntak av de engelske børsnoterte selskapene, er Entra omtrent det eneste selskapet i Europa som har tatt ordentlige nedskrivninger.
– Dette er ren matematikk for verdsetterne. Avkastningskravet har økt med mellom 25 og 66 punkter, avhengig av eiendom. Det får en virkning rett i våre tall.
– Olav Thon Eiendomsselskap, Norwegian Property (har børsnotert obligasjonslån journ. anm.) og Self Storage Group har vel tatt nedskrivninger i samme område?
– Sammenligningen er ut fra et investorperspektiv og med «børsnoterte eiendomsselskaper som driver med kontor», som er det Entras investorer og analytikere bruker som bakteppe, forklarer Olstad.
I tredje kvartal var det Akershus Eiendom, Newsec og Cushman & Wakefield som stod for den uavhengige verdsettelsen av Entras eiendommer. Olstad sier det var «ganske store sprik» i verdsettelsene.
– Det skiller mye på avkastningskravet, men de er ganske enige om markedsleie og investeringsbehov, og nivå på rehabiliteringer.
Solgte eiendom
Entra solgte nylig Konggata 51 i Drammen til Stor-Oslo Eiendom, Karenslyst allé 8A og 8B på Skøyen til Tvenge-familiens Fram Eiendom og Sørkedalsveien 6 på Majorstuen til det finske fondet CapMan Real Estate.
De fire eiendommene selges for 1,9 milliarder kroner, men det er eiendommen i Sørkedalsveien, der KPMG-bygget står, som utgjør desidert mest av salget.
Olstad opplyser at transaksjonsverdien samlet sett er 1,7 prosent under bokførte verdier pr. tredje kvartal, men vil ikke si noe om hva salgssummen eller bokførte verdier er på eiendommene hver for seg. Han kan imidlertid fortelle at eiendommen i Sørkedalsveien ikke ble skrevet ned like mye som resten av porteføljen i tredje kvartal.
– Verdsetterne valgte å ikke skrive ned Sørkedalsveien 6. Den står oppført tilsvarende kjøpesummen fra da vi overtok eiendommen i januar.
I motsetning til de to andre transaksjonene, blir ikke salget av KPMG-bygget sluttført før i andre kvartal neste år.
– Det passet godt for kjøper å gjøre det i andre kvartal. For vår del er det greit å ha kontantstrøm fra eiendommen et halvt år til, sier Olstad.
– Henger tidspunktet for sluttføring av transaksjonen sammen med rapportering?
– Nei. Det er nok litt lenger enn vanlig, men det er ikke uvanlig at det går måneder mellom man signerer og man closer en transaksjon. Alle betingelser rundt transaksjonen er avklart.
Entra
