Ved hjelp av høy belåning har eiendomsselskapet SBB vokst i rekordfart, men stadig høyere renter har lagt press på inntjeningen, og det seneste året har kursen falt 70 prosent. Det gir en smell for det populære aksjefondet Odin Eiendom.
–Kursen er lavere enn da vi kjøpte, bekrefter forvalter Nils Hast til Finansavisen.
Odin Eiendom er primært eksponert mot svenske eiendomsaksjer som gikk til himmels på lave renter i kjølvannet av pandemien. SBB var fondets beste bidragsyter i 2021, men snudde til å være den dårligste i fjor.
Ble med opp
De første SBB-aksjene ble kjøpt i mars 2021, og kjøpene økte gradvis utover sommeren og høsten samme år på kurser mellom 30 og 65 kroner, viser aksjonærtjenesten Holdings. I dag utgjør SBB i underkant av to prosent i porteføljen til Odin, av en forvaltningskapital på totalt på 3,3 milliarder kroner.
– Det er en mindre posisjon i fondet. Jeg liker det underliggende segmentet, og driften går bra, men det er finansieringen som er krevende. Det underliggende segmentet er interessant, med stat og kommune og skattefinansiert virksomhet som motpart, sier Hast.
Ratingbyrået Standard & Poor`s nedjusterer kredittratingen til junk, samtidig som det varsles om ytterligere nedgradering dersom ikke selskapet klarer å sikre tilstrekkelig med finansiering til å møte kortsiktige finansielle forpliktelser. For selskapet blir det dyrere å refinansiere, det blir vanskelig å hente ny gjeld, samtidig som banker har mulighet til å trekke tilbake belåning.
– Ble dere overrasket over kuttet i kredittrating?
– Både ja og nei. Utsiktene har vært negative, så det har vært sannsynlig med et kutt. Jeg tror også at markedet har forventet det, om man ser hvor selskapets obligasjoner handler. Men det er alltid en viss grad av overraskelse når det først kommer, sier Hast.
– Er SBB i særklasse, eller ser du risiko for det samme i andre selskaper dere eier?
– Generelt er det flere selskaper som har tilsvarende negative utsikter, og vi har allerede sett noen nedgraderinger. Det er en annen verden nå, med høyere renter enn tidligere. Det påvirker inntjeningen til selskapene, og også en del selskaper som har hatt ambisiøse vekstplaner. Samtidig ser vi at flere selskaper tar grep, fremst salg av eiendom for å styrke balansen. Der har SBB vært tidlig ute. Men de og andre trenger å gjøre mer.
MILLIARDRAS: Største eier og SBB-sjef Ilija Batljan taper stort på kursfallet mandag. Foto: Eivind Yggeseth
Nye nedgraderinger
– S&P heller mot videre nedgraderinger. De er mest bekymret for likviditetssituasjonen i selskapet, men de ser også for seg videre verdifall på eiendommene. De flytter også vurderingen for selskapsstyring ned, sier analytiker Simen Mortensen i DNB Markets til Finansavisen.
– Prises det ytterligere nedgraderinger inn i kursfallet i dag?
– Det er vanskelig å si. Som S&P påpeker, så har SBB et sterkt likviditetsbehov. Selskapet bør gjøre en strategisk evaluering av hvordan de kan bedre situasjonen raskt.
– Er dette spesifikt for selskapet eller bransjespesifikt?
– S&P mener det er selskapsspesifikt, men byrået understreker at flere av de andre eiendomsselskapene har negative utsikter. Det betyr at de ser på eiendomssektoren som utfordrende.
PÅPEKER LIKVIDITETSPROBLEMER: Analytiker Simen Mortensen i DNB Markets mener SBB må løse problemene raskt. Foto: Stig B. Fiksdal
Finanskjendiser shortet
For Peter Hermanrud har derimot kursfallet i SBB vært innbringende. I juni skrev Finansavisen at Hermanrud, Ole Petter Kjerkreit og Jan Petter Sissener veddet på kursfall i selskapet.
«Det er en skikkelig flaggstangfabrikk. Det er veldig mye som virker veldig galt der», sa Hermanrud den gang.
Da kursen steg i høst hadde han redusert posisjonen sin, og tatt gevinst.
«Jeg er fortsatt short, men mindre enn jeg var. Det var ikke en stor posisjon fra før, og jeg har dekket inn noe», sa han til Finansavisen.
SBB troner over listen over de mest shortede selskapene i Norden, og hele 19,2 prosent av kapitalen i SBBs B-aksjer er shortet.
