Hos de store svenske næringseiendomsaktørene forfaller lån for 21 milliarder euro, nesten 250 milliarder norske kroner, innen utgangen av 2024. Dette vil gi utfordringer for en rekke av de tunge svenske aktørene, som Heimstaden Bostad, SBB, Ilija Batljan Invest, Balder og Castellum.
For Heimstaden, Balder og Castellum forsterkes problemene ved at en betydelig del av gjelden er på Den europeiske sentralbanks (ESB) hender. ESB har ikke bare sluttet å kjøpe obligasjoner med begge hender. Fremover vil ESB heller ikke reinvestere ved forfall.
– Til sammen sitter ESB på eiendomsobligasjoner verdt 27 milliarder euro, og 6 milliarder av disse er utstedt av svenske eiendomsselskaper, sier kredittstrateg Ole André Kjennerud i DNB Markets.
Mindre og dyrere
– Sårbarheten for de svenske er at de har ganske store forfall i 2024, og når du mister ESB som prisinsensitiv investor, så kan det bli vanskeligere å refinansiere gjelden, mener han.
– For eksempel har Heimstaden obligasjoner der ESB har vært investor verdt 2 milliarder euro som forfaller i 2024. I gjennomsnitt har ESB kjøpt 39 prosent av eiendomsobligasjoner som de kan kjøpe, så det er naturlig at sentralbanken også har vært en betydelig investor i disse korte svenske obligasjonene, sier Kjennerud.
Gitt at ESB-andelen er 39 prosent også for andelen som forfaller neste år, betyr det at Heimstaden-gjeld for litt over 9,1 milliarder norske kroner må finne nye investorer.
– Nå må andre fylle et stort gap, som sammen med uroen rundt rating og gjeldsgrad kan gi et vesentlig løft i finansieringskostnadene.
«ESBs andel i våre obligasjoner er relativt liten, og at de fremover ikke deltar i nye lån skaper ingen utfordring for oss som selskap. Utover dette har vi ikke behov for eller planer om å gå i obligasjonsmarkedet i 23 eller 24», skriver finansdirektør Thomas Alexander Hansen i Heimstaden i en epost til Finansavisen.
Situasjonen i Sverige blir ikke bedre av at flere av aktørene er forbundet gjennom krysseierskap og garantier. Derfor er det tryggest å ikke vurdere problemer i selskaper som SBB og IB som enkeltstående hendelser, mener Kjennerud.
– Magefølelsen min tilsier at vi skal gjennom en periode hvor noen svenske selskaper må restrukturere gjelden og komme ned på mer normale gjeldsnivåer, sier Kjennerud.
Doblet risikopåslag
Selv om situasjonen er langt bedre i Norge, betyr det negative fokuset på næringseiendom både i USA og Europa dyrere markedsfinansiering.
– For en norsk stor bank vil et femårs seniorlån nå koste Nibor pluss 100-120 basispunkter. Inntil nylig var påslaget på rundt 50-60 basispunkter, sier han.
– Dette tilsvarer mer enn to rentehevinger fra Norges Bank.
Kjennerud sammenligner påslagene med nivåene fra oljekrisen, coronakrisen og eurokrisen i 2012, men understreker at påslagene steg før den nåværende uroen rundt næringseiendom.
– Men på dagens nivåer er det uansett priset inn at det blir turbulens, og den risikoen får investorer betalt for. En måte å se det på er at motvinden i næringseiendom vil bidra til at risikopåslagene ikke vil falle nevneverdig de neste par årene.
– Helt annen liga
– Gjeldsnivåene i norske næringseiendomsselskaper er langt lavere, i en helt annen liga, enn i de svenske. Og flere norske aktører har vært mer aktive i å sikre seg løpende, sier Kjennerud.
Situasjonen er også helt annerledes enn i USA:
– I amerikanske regionbanker utgjør næringseiendom 42 prosent av utånsboken. I norske banker er nivået adskillig mer moderat. DNB har for eksempel et mål om aldri å overstige 10 prosent til næringseiendom. En annen forskjell er kontorledigheten i USA, som allerede er på nivåer med det verste under finanskrisen. Der er vi ikke i Norge.
Bankene er plassert høyt i gjeldshierarkiet, og vil dermed først måtte ta tap etter en rekke andre. Kjennerud frykter derfor ikke store banktap.
– Det er mange lag av finansiering som vil bli skrevet ned eller konvertert til egenkapital før man går på banktap. Selv for de store svenske aktørene kan eiendomsprisene falle 40-60 prosent før bankene må ta tap, anslår han.
– Dette er litt som under oljekrisen, da norske banker ikke fikk store tap, men likevel måtte tåle en økt risikopremie som økte fundingkostnadene. Nordiske banker vil fortsatt gjøre det bra, men må betale mer for fundingen. Dette påvirker ikke solvensen.
