Troen i finansmarkedene om at Ivar Tollefsens Heimstaden vil komme i en gjeldskrise øker for hver uke som går. 

Verdien av alle Heimstaden-obligasjoner i markedet er nå på 108,8 milliarder kroner – 44,2 milliarder kroner mindre enn da obligasjonene ble utstedt. Det tilsvarer et verdifall på 29 prosent.

– Mye av nedsiden prises inn i markedet her nå, så det prises allerede inn store tap på de mest usikrede obligasjonene hos flere av de store aktørene i markedet. Jeg ønsker ikke ha noe formening om utfallet her, men det står på om eierne vil støtte balansen eller ikke for å få ned gjeldsgraden, eller om de er villig til å miste selskapet til kreditorene, sier høyrenteforvalter Erik Hagerup i Heimdalfondene.

– Vurderer du å kjøpe deg inn?

– Jeg vurderer markedet hele tiden, men har frem til nå kun tatt litt i Balder senior usikret. Har en ørliten andel i Heimstadens hybridlån, men kun en «lyttepost», sier han.

Skyhøy rente

Verdien av obligasjonene til Heimstaden ved utstedelse er omregnet til norske kroner med dagens valutakurs og inkluderer Heimstaden Bostad, Heimstaden Bostad Treasury BV og Heimstaden AB.

Hybridlånene i Heimstaden Bostad handles på mellom 46 og 58 prosent av pålydende, og investorene krever en rente på mellom 23 og 46 prosent.

De senior usikrede obligasjonslånene i Heimstaden Bostad har en yield på mellom 8 og 11 prosent, ifølge en oversikt fra DNB Markets. Her er majoriteten av lånene priset til 70-90 prosent av pålydende.

Vektet yield inkludert hybridobligasjoner er på 9,4 prosent for Heimstaden Bostad og 23,6 prosent for Heimstaden AB. Et hybridlån på 4,5 milliarder svenske kroner i Heimstaden AB handles for eksempel til 37 prosent av pålydende.

– Når markedsrentene stiger faller verdien av fastrente obligasjonslån. Effekten blir spesielt stor på lån med lang løpetid som utgjør majoriteten av våre obligasjonslån, sier kommunikasjonssjef Christian Vammervold Dreyer i Heimstaden.

EN LYTTEPOST: Høyrenteforvalter Erik Hagerup i Heimdalfondene har en liten lyttepost i et av hybridlånene til Heimstaden. Foto: Heimdalfondene

Tidligere har Heimstaden benyttet denne rabatten på gjelden som har oppstått i finansmarkedene til å kjøpe tilbake obligasjoner, i stedet for å betale tilbake det originale beløpet over tid. Heimstaden har det seneste året kjøpt tilbake obligasjoner for over 20 milliarder kroner, finansiert av banklån og ny egenkapital. 

Analysekrangel

Hyppige økninger i husleiene er også blitt brukt som virkemiddel for å håndtere renteoppgangen. 

I forrige uke skrev Finansavisen at DNB-megler Arin Kamangar tror Heimstaden går tom for penger i 2024 og at «klokken tikker for den største boligeieren i Norden». Til Dagens Næringsliv svarte Heimstaden at det «ikke finnes belegg for påstanden om at Heimstaden Bostad må restruktureres». 

«Heimstaden Bostad de siste 18 månedene har hentet 40 milliarder svenske kroner i bankfinansiering. Pågående finansieringsprosesser vil snart ha dekket forfall godt inn i 2025 og påstanden blir derfor 100 prosent feil», sa kommunikasjonsdirektør Christian Dreyer til avisen. 

For tre uker siden skrev den svenske næringslivsavisen Dagens Industri at flere internasjonale hedgefond har begynt å fokusere på Heimstaden-systemet. Blant de er det en forventning om at Heimstaden Bostad vil risikere å ligge i brudd med lånevilkår.

Høy verdsetting

Ved utgangen av første kvartal hadde Heimstaden Bostad en rentebærende gjeld på 185 milliarder svenske kroner, hvorav rundt 30 milliarder kroner forfaller innen 2024.

I første kvartal var gjennomsnittlig lånerente på 2,2 prosent for Heimstaden – tilsvarende en dobling på ett år.

Ved utgangen kvartalet oppga Heimstaden en verdijustert egenkapital (NAV) ekskludert hybrid- og preferansekapital på 36,5 milliarder svenske kroner, noe som utgjør 9,6 prosent av totale eiendeler.

Arin Kamanger i DNB Markets gjorde et poeng ut av at Heimstaden Bostad verdsetter sine eiendommer til en yield på 3 prosent. I en rapport publisert av Heimstaden Bostad 19. juni, med henvisning til CBRE, var yielden på førsteklasses byeiendommer på 3,75 prosent i mars 2023.

I samme rapport ble ti relevante eiendomstransaksjoner presentert med yield på over 3,5 prosent, hvor flertallet hadde over 4 prosent yield.