Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank tror på boligprisfall både i år og i 2024. I hans oppdaterte prognoser tallfester Jullum årets boligprisfall til 2,5 prosent, og det følges av 1 prosent neste år.
Og det kan gå enda svakere.
– I tredje kvartal får husholdningene 75 basispunkter høyere rente, og så, i fjerde kvartal, enda 50 basispunkter, sier Jullum.
Årsaken er ikke perioden det tar fra Norges Bank hever styringsrenten til bankene hever sine utlånsrenter, for det har gått fort, men perioden det tar før de nye rentene trer i kraft for løpende lån.
Danske Banks prognoser
| 2022 | 2023 | 2024 | |
| Privat konsum | 6,9 | −1,7 | 1,2 |
| Oljeinvesteringer | −6,5 | 5,0 | 5,0 |
| Boliginvesteringer | −1,4 | −5,0 | 1,0 |
| Tradisjonell eksport | −0,3 | 4,5 | 3,0 |
| BNP | 3,3 | 1,3 | 1,5 |
| Fastlands-BNP | 3,0 | 1,2 | 1,4 |
| Boligpriser | 4,9 | −2,5 | −1,0 |
| Årslønn | 4,3 | 5,4 | 4,4 |
| Kjerneinflasjon | 3,9 | 6,2 | 3,0 |
| KPI | 5,8 | 5,8 | 2,5 |
Prosent, prosentvis vekst. Kilde: Danske Bank |
Fra nyttår ble boliglånsforskriften myket opp, men den effekten er nå uttømt, tror Jullum.
Fordi etterspørselen har falt, er det nå bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet nå, mener han. Med mer normal beholdning av boliger til salgs, ligger det an til at boligprisene vil fortsette fallet.
– Og det forsterkes av at utlånsrenten økes også i tredje og fjerde kvartal.
Forsterket av nedbemanning
Boligprisene kan få ytterligere fart nedover via arbeidsmarkedet, frykter Jullum.
– Bedriftene har ikke justert ned arbeidsstokken tilstrekkelig. Fordi de tidligere har slitt med rekruttering, har de trolig holdt på en større arbeidsstyrke enn de har trengt, tror Jullum.
– Nå ser vi av den svake produktivitetsveksten at bedriftene er overbemannet. Det gjør at veksten i sysselsettingen fremover blir svakere enn BNP-veksten, tror Jullum.
– Når bedriftene nedbemanner, slår det klart ut i forbruket og boligmarkedet. En ting er hvis man har svak inntektsvekst, men hvis du mister inntekten betyr det selvsagt mye mer for forbruket og boligmarkedet.
Jullum understreker at han i utgangspunktet ikke ser for seg stor nedbemanning, men hvis det skulle skje, vil det altså slå kraftig ut.
– Til nå har bedriftene jekket kostnadsøkningene over på kundene, men likevel er lønnsomheten under press. Da må de enten fortsette å løfte kostnadene over på kundene, noe som vil slå ut i høyere inflasjonstall og dermed enda flere rentehevinger, eller så må de redusere arbeidsstokken, sier Jullum.
– Derfor er det større nedside enn oppside for boligprisene.
– Men så, om to-tre år, frykter du kraftig prisoppgang for boliger?
– Ja, når Norges Bank begynner å kutte renten og vi er i en normal konjunktursituasjon. Renteøkningene har hatt større effekt på tilbudet enn etterspørselen. Vanligvis har boligbyggingen vært veldig høy ved konjunkturtopper, men ikke nå. Vi kom inn i pandemien med en allerede svak boligbygging.
– To-tre rentehevinger ekstra
Gjennom våren og sommeren er renten hevet mye mer enn konsensus trodde og enda mye mer enn Jullum ventet ved inngangen til året. Da ventet gjennomsnittet av norske sjeføkonomer en styringsrente på 2,83 prosent ved utgangen av 2023, mens Jullum trodde på 2,50 prosent.
Nå er styringsrenten 4,00 prosent, og heller ikke Jullum er i tvil om at den heves til 4,25 prosent om to uker. Dette blir trolig siste renteheving.
– Kronesvekkelsen frem til mai-juni har gitt oss to-tre rentehevinger ekstra, sier Jullum.
– Litt av renteoppgangen skyldes også at pengepolitikken rundt oss ble mer aggressiv enn vi regnet med.
Fordi kronesvekkelsen ble så sterk, og ikke så ut til å snu raskt, ble effekten av økt importert inflasjon raskere og sterkere enn vanlig.
– Vanligvis har bedriftene kunnet vente at kursen vendte tilbake, og har tatt kurssvingninger på bunnlinjen fra måned til måned. Nå var svekkelsen langvarig og kom på toppen av høy kostnadsvekst. Nå hadde ikke bedriftene noe annet valg enn å lempe kostnadsøkningene videre.
Dette bidro til at årets lønnsoppgjør ble dyrere enn ventet, og, trolig, til at lønnsglidningen på toppen av dette ble større enn vanlig.
