Finansavisen har gjennom en serie artikler omtalt problemene til investorene i de tungt belånte eiendomssyndikatene i regi av Arctic Securities i Equinor-bygget på Fornebu, hovedkontoret til Storebrand på Lysaker og i kontorbygget Telegrafen sentralt i Oslo.
I desember forfaller det store obligasjonslån for alle de tre prosjektene. På Fornebu er det snakk om 360 millioner kroner, mens det på Lysaker og i Telegrafen er snakk om henholdsvis 1,45 og 1,58 milliarder kroner.
Rentegallopp
Kalenderen viser nå september, og fortsatt er ikke refinansieringen i boks. Med andre ord tikker klokken raskt for Arctic Securities og investorene.
– Det haster. Jeg er overbevist om at det jobbes hele natten nå, sier sjef for kredittanalyse Thomas Eitzen i SEB.
Syndikatene ble opprettet i en tid med lave renter. For eksempel ble Telegrafen kjøpt for 2,25 milliarder kroner med 70 prosent belåning. Arctic Securities antok at obligasjonen som forfaller 15. desember skal refinansieres til 5,4 prosent rente. I dag er forutsetningene for betingelsene noe helt annet.
– Om man skulle gjort syndikatet fra scratch i dag, ville ikke renten vært 5,4 prosent, men mellom 7 og 9 prosent, sier Eitzen.
Med en så høy rente går ikke prosjektet rundt, ettersom det ikke er leieinntekter nok til å dekke lånet. Med høyere renter faller også verdien på eiendommene, slik at belåningsgraden skyter i taket.
Om ikke Arctic Securities klarer å hoste opp penger fra investorene, eller via nye lån, kan byggene ende opp hos obligasjonseierne, som i de fleste tilfeller er store pensjonsfond. Selv om mange av dem eier eiendom og sånn sett kan håndtere dette, er det fortsatt et spørsmålet om fondene ønsker å ta imot nøklene.
– Pensjonsfondene er ikke nødvendigvis tjent med å ta over bygget. Ettersom de allerede eier eiendom har de neppe veldig lyst til å tvinge frem transaksjoner som viser at markedet har falt. I tillegg vil det å bytte fra å være eier av obligasjonen til å være eier av eiendommen føre til at pensjonsfondet må sette til side mer egenkapital.
I fravær av at det kommer ny egenkapital inn i prosjektene tror Eitzen at obligasjonseierne kommer til å gå med på dårligere vilkår.
– Gjeldseierne vet at selskapet ikke har penger, og at de neppe klarer å skaffe nye. De blir låst i eksponering, og vil godta en rente som er god nok for dem. Tilretteleggerne tenker nok i samme baner. De vet at prosjektet er i trøbbel, men at eierne av gjelden helst ikke vil tiltre.
Eitzen mener strukturen på lånet burde vært annerledes.
– Eierne av obligasjonsgjelden burde fått oppside for å godta en lavere rente i noe som minner om en konvertibel obligasjon, slik at de kunne være med når eiendomsmarkedet kommer tilbake.
Trøbbel på Fornebu
I Equinor-bygget, som eies av selskapet ML33 Invest, jobber Arctic Securities nå på spreng for å hente 100 millioner kroner gjennom et nytt obligasjonslån for å stille tilleggssikkerhet for seniorgjelden. Lånet får en PIK-rente på 15 prosent, som betyr at rentene blir lagt til sluttbalansen ved forfall, og løpetiden vil være til januar 2025.
Dersom ML33 Invest ikke lykkes med å stille tilleggssikkerhet på 90,5 millioner kroner innen 14. september vil man bryte låneavtalene, noe som kan medføre et tvangssalg av eiendommen. Bakgrunnen for kapitalbehovet er at en verdivurdering fra 1. juli medfører en belåningsgrad på 62 prosent, noe som er over kravet på 60 prosent i låneavtalen.
På Lysaker har det siden i vinter blitt jobbet med et salg av eiendommen, men hittil har ingen kuppet bygget i takt med at markedet for næringseiendom står i stampe. Før jul i fjor skrev Finansavisen at Arctic Securities, som følge av svært krevende forhold i kredittmarkedet, ble tvunget til å gjøre en emisjon for å få inn frisk kapital.
I sommer kom det frem at Finanstilsynet mener investorene ikke ble forelagt riktig verdi på eiendommen og det ble konkludert med at pengeinnhentingen var ulovlig.
