Norges Banks rentesignaler og kommunikasjon torsdag vil avgjøre hvor kjølig boligmarkedet blir ut høsten og godt inn i 2024, tror sjeføkonom Hilde Karoline Midsem i NBBL.
– Nyboligsalget falt da folks vurderinger av egen økonomi stupte høsten 2021, sier hun.
– Renteeffekten i boligmarkedet har vært skjevfordelt mot nyboligmarkedet. Folk er veldig usikre, og holder igjen fordi de er urolige for hvor dyr gjeldshåndteringen vil bli.
– Men når forventningen om at renten skal stige videre er borte, er det et håp om at etterspørselen igjen vris mot nyboligmarkedet.
– Prisene faller videre
– Jeg holder en knapp på at boligprisene vil falle det neste halve året. Så vil lav ledighet og en generelt myk landing for økonomien stabilisere boligmarkedet. Når du i tillegg har det store boligbehovet, som ikke blir møtt, blir det neppe vedvarende sterk nedgang i boligprisene neste år.
– Norges Bank vil trolig opprettholde sannsynligheten for nok en renteheving torsdag. Betyr denne muligheten at omslaget i boligmarkedet blir utsatt?
– Ja. Det som blir kommunisert torsdag, blir viktig. Og når vi ser hvordan sentralbankene ute har kommunisert, så blir det neppe en nedjustering av rentebanen, og kanskje heller en liten oppjustering.
– Hvis det fører til at oppfatning om at renten blir enda høyere, at rekken av rentehevinger fortsetter, vil det gjøre at usikkerheten i boligmarkedet vedvarer.
– Men hvis kommunikasjonen blir annerledes, og Norges Bank varsler at dette med stor sannsynlighet blir den siste rentehevingen fordi de ser at inflasjonen er på vei ned, kan det slå ut i motsatt retning.
– Byggingen faller videre
Midsem understreker at det fortsatt vil ta tid fra torsdagens renteheving til utlånsrentene er hevet i alle bankene.
– Det gjør at det vil ta noen måneder før du får omslaget.
I august har antallet usolgte bruktboliger steget.
– Det betyr gjerne at prisene skal videre ned.
I år ligger byggeaktiviteten an til å falle med 15 prosent, anslår Midsem. Og det blir neppe omslag i byggingen neste år.
– Jeg tror byggeaktiviteten fortsetter nedover. Før det blir mer nybygg, må man først se at boligene blir solgt. Og da er forutsetningen at bransjen i mellomtiden ikke har bygget ned for mye kapasitet. Dessuten har rammetillatelser en utløpstid. Også det kan gjøre at det tar tid fra markedet snur til byggingen øker.
Byggeaktiviteten har ikke vært svakere siden 2010. Skal pilen snu oppover, må først boligetterspørselen opp. Når åtte av ti husholdninger venter høyere boliglånsrente om ett år enn nå, må derfor Norges Bank ta i for å snu renteforventningen nok til å løfte boligetterspørselen.
Enormt boligbehov
Dermed vil gapet mellom behovene i boligmarkedet og tilbudet øke.
– Vi har den høyeste befolkningsveksten på lenge, også på grunn av høy innvandring, og det vil gi press i markedet.
– Avgjør Norges Bank torsdag om bunnen i boligmarkedet passeres i vinter?
– Norges Banks signaler vil ha betydning, men er ikke eneste faktor. Det er fare for at renteeffekten fra hevingene som allerede er gjennomført vil vedvare lenge. Selv om folk blir optimistiske i den forstand at de ikke lenger tror på flere rentehevinger, er det kanskje ikke nok til å få fres i boligmarkedet på lenge, sier Midsem.
– Husk at folks rentebelastning er fordoblet på bare to år.
SSB anslo i forrige uke at husholdningenes rentebelastning i 2024 vil være den høyeste på 30 år.
