Handelsbanken Capital Markets tror at Norges Bank torsdag vil varsle en viss mulighet for en siste norsk renteheving utover høsten, en «trussel» som neppe blir noe av, før første rentekutt kommer i fjerde kvartal 2024. En årsak til hintet om en mulig ekstra renteheving er at dette kan bidra til å hindre ny kronesvekkelse.
Men selv om rentehevingene trolig er i mål torsdag, vil det fortsatt ta et par måneder før torsdagens renteheving har slått ut i boliglånsrentene. Dermed ligger det an til at boligmarkedet blir ytterligere tynget utover høsten.
Etter høstens tilpasninger, vil så boligmarkedet holde seg omtrent flatt neste år. Først i 2025 kommer et merkbart boligprisløft, skriver Handelsbanken Capital Markets i sin nye prognoserapport.
Handelsbanken Capital Markets' makroprognoser
| 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
| Fastlands-BNP | 3,7 | 1,2 | 0,4 | 1,2 |
| Privat konsum | 6,9 | −1,2 | 0,4 | 1,6 |
| Registrert ledighet | 1,8 | 1,9 | 2,4 | 2,5 |
| Lønnsvekst | 4,3 | 5,5 | 4,9 | 4,0 |
| Reallønnsvekst | −1,5 | −0,2 | 0,8 | 0,8 |
| KPI | 5,8 | 5,7 | 4,1 | 3,2 |
| KPI-JAE | 3,9 | 6,3 | 4,5 | 3,5 |
| Boligpriser | 5,0 | −0,7 | −0,3 | 4,5 |
Prosent, prosentvis vekst. Kilde: Handelsbanken Capital Markets |
Selv om det bygges rekordfå nye boliger nå, vil denne prisoppgangen dempes av at realrenten etterhvert vil bli merkbart positiv.
Samlet vil boligprisene falle med 0,7 prosent i år, regnet som årsgjennomsnitt. Så følger nye 0,3 prosent ned neste år, før prisene stiger 4,5 prosent i 2025. I Oslo venter Handelsbanken prisoppgang på 0,6 prosent neste år før ganske sterke 6,9 prosent i 2025.
Prisvekst fra januar
Bak disse årsgjennomsnittene vil det være raskere, og større, utslag i måned-for-måned-statistikken, og første tegn til prisvekst kommer like etter jul:
– Rentebelastningen når toppen i fjerde kvartal eller første kvartal neste år. Da er rentebelastningen på litt over 10 prosent, og det er det høyeste siden 1990-tallet, sier seniorøkonom Sara Midtgaard.
– Når rentebelastningen ikke lenger stiger, vil lønnsveksten og boligbyggingen være de viktigste faktorene, tror Midtgaard.
– Vi regner roughly med at 1 prosent økt lønnsvekst isolert sett løfter boligprisene med 1 prosent. Når vi regner med nesten 5 prosent lønnsvekst neste år, betyr det isolert sett 5 prosent høyere boligpriser.
Så slår boligmangelen ut, først i Oslo, senere i hele landet:
– I Oslo var byggingen rekordlav allerede i 2022, med 1.700 mot normalt 3.000 igangsettelser. Nasjonalt kom bunnen først i år. Dette kan løfte prisene i Oslo, og fordi Oslo står for 30 prosent av boligomsetningen nasjonalt, vil det også bidra til å løfte prisene nasjonalt, sier Midtgaard.
Hun tror at dette bidrar til positiv månedsvekst i boligprisene allerede fra og med januar.
– Men vi snakker om veldig forsiktig prisvekst, rundt 0,3 prosent så sent som neste mai.
Presses av sekundærboliger
Salg av sekundærboliger bidrar til boligprisfallet ut året.
For en leilighet på 35 kvadratmeter på Majorstuen med en pris på 4 millioner kroner og 80 prosent belåning, betyr 5,5 prosent boliglånsrente over 20.000 kroner i månedlige renter og avdrag. En normal leiepris for denne boligen er rundt 16.000 kroner. Derfor går utleier klart i minus, selv før skatter, avgifter og vedlikehold er regnet inn, og flere vil følgelig ønske å selge utleieboligen, understreker Midtgaard. Det kan forsterke boligprisfallet særlig de nærmeste månedene.
Handelsbanken Capital Markets' rente- og valutaprognoser
| Nå | 3. kv./23 | 4. kv./23 | 1. kv./24 | Slutt 2024 | Slutt 2025 | |
| Norges Banks foliorente | 4,00 | 4,25 | 4,25 | 4,25 | 4,00 | 3,00 |
| 3m Nibor | 4,75 | 4,60 | 4,60 | 4,60 | 4,35 | 3,85 |
| EURNOK | 11,42 | 11,60 | 11,30 | 11,10 | 10,90 | 10,70 |
Kilde: Handelsbanken Capital Markets |
Selv med frisk lønnsvekst, er det ikke utsikter til at leieprisene stiger nok til å berge lønnsomheten for utleieobjektet.
– Hvor mye ekstra faller boligprisene i Oslo på grunn av salget av sekundærboliger?
– Ikke veldig mye. Vi snakker trolig om 0,5–1,0 prosentpoeng ekstra prisfall fra topp til bunn. Men effekten blir sterkere for de mindre leilighetene, som har presset prisene opp i Oslo fordi det har vært slik knapphet, tror Midtgaard.
– Nå kan det bli utfordrende å selge selv mindre leiligheter. I Oslo er det nå 18.000 usolgte boliger, det høyeste tallet som noensinne er registrert.
Vraker leilighetsnormen
– Høyre, som vant Oslo-valget, har lovet at leilighetsnormen vrakes. Hvilken effekt vil det ha på boligprisene i byen?
– Hvis de skroter normen nå, så tar det gjerne to års tid før nye, mindre, leiligheter kommer i markedet, så derfor vil det ta tid før vi ser utslag i boligprisene, tror Midtgaard.
– Samtidig kan vi se raskere utslag i igangsetting og salg av nye boliger. Utbyggere ønsker gjerne å selge rundt 60 prosent før de starter bygging. På sikt vil økt salg av nye boliger påvirke boligprisene selv før de nye boligene er ferdigbygd, men jeg tror vi må vente et års tid.
Handelsbanken har lenge advart om et stort verdifall for næringseiendom. Til nå har verdiene på prime lokasjon i Oslo falt 18 prosent. Handelsbanken tror disse verdiene vil falle 10 prosent til. Avkastningskravet vil stige fra 4,25 prosent i år til 5 prosent i 2025. De to neste årene vil det imidlertid knapt være leieprisvekst i Oslo.
