Oslo kommune, Bane NOR Eiendom, Obos og NREP lanserte i fjor et nytt boligselskap, Oslobolig, med brask og bram. Målet var å tilby førstegangskjøpere en enklere vei inn i et stadig dyrere boligmarked.
Konseptet, som inngår i den såkalte «tredje boligsektoren», går ut på at Oslobolig kjøper boliger på prospekt, og selger disse videre gjennom deleiemodeller.
Ambisjonen den gang var hele 1.000 boliger i løpet av de neste syv årene.
Skrur opp tempoet
Opprinnelig var planen å gå såpass tidlig inn i nye prosjekter at selskapet kunne kjøpe boligene med rabatt fra utbygger, mot at sistnevnte dermed kunne påbegynne bygging tidligere med tilstrekkelig salgsgrad.
Noen av de nå 70 boligene Oslobolig eier, er kjøpt gjennom denne metoden. Men med få byggeprosjekter i hovedstaden, og ofte for dyre boliger for selskapet, har det valgt å gå delvis bort ifra denne strategien for en periode.
– I et tøft boligmarked med få nye boligprosjekter som settes i gang, har det vært krevende for oss å få tak i nok leiligheter til å dekke etterspørselen etter deleie, forteller styreleder Anne Helene Mortensen.
For å raskere dekke nevnte etterspørsel har selskapet ervervet flere boliger på vanlig vis, altså ved å kjøpe nyboliger som allerede ligger ute for salg.
– Litt over 70 leiligheter høres ikke så mye ut, men tar man den lave tilbudssiden og de høye prisene i betraktning, er vi brukbart fornøyde. Noen av dem vil stå klare allerede i januar.
– Vi er også i dialog om rundt tre–fire prosjekter til, så tempoet er definitivt på vei opp, bedyrer Mortensen.
Ingen i vest
De ni første leilighetene ble kjøpt i fjor sommer i Neptune-prosjektet Østensjøporten. Deretter skulle det ta tid før neste kjøp var et faktum, og det er ikke før i år selskapet har fått litt fart på sakene.
Listen over eiendomsutviklere som nå deltar i tredje boligsektor gjennom Oslobolig inkluderer blant annet Stor-Oslo Eiendom, Neptune, Nordr, Skanska og Selvaag Bolig.
Prosjektene befinner seg i østre del av byen, deriblant på Ensjø, Løren, Bjerke, Østensjø og Brattlikollen.
– Ingenting på vestkanten, altså?
– Nei, dessverre. Mandatet vårt går ut på å være geografisk spredt, men vi har ennå ikke klart å kjøpe noe vestover. Det er rett og slett for få prosjekter, og de er for dyre.
Halve egenkapitalen
Oslobolig kjøper hovedsakelig to-roms leiligheter, og noen få tre-roms. Majoriteten av boligene er på rundt 35 til 40 kvadratmeter, med cirka 70 som det største.
– Førstegangskjøpere kan maksimalt ha en samlet bruttoinntekt på 675.000 kroner i året, og da sier det seg litt selv hvor mye de kan kjøpe for når mange av dem ikke har en voldsom egenkapital.
Selskapet eier typisk halvparten av boligen selv, mens kjøperen overtar den andre. Målet er at man over tid skal kunne kjøpe hele.
– For en vanlig bolig til 4 millioner må man stille med 600.000 kroner for å dekke kravet om minimum 15 prosent egenkapital. Men kjøper du boligen 50/50 med Oslobolig, trenger du kun 300.000.
Boligkjøperne kan kjøpe seg en større eierandel helt frem til overtagelse med utgangspunkt i opprinnelig kjøpspris. Etter det vil den eventuelle prisveksten i markedet bestemme hvor mye hver prosent eierandel skal koste.
– Men om markedet går ned?
– Det vil dessverre ikke gis noen rabatt om man kjøper seg opp i en periode hvor prisene har falt, erkjenner Mortensen.
Oslobolig
Får ikke igjen for oppussing
Underveis i eierperioden betaler beboeren en månedlig markedsleie for å benytte Osloboligs andel av leiligheten.
– Hva med felleskostnader, strøm og så videre underveis i eierperioden?
– Felleskostnadene til borettslaget eller sameiet vil fordeles etter eierbrøken. Strøm må beboer betale selv.
– Og om man ønsker å pusse opp?
– Det må også bekostes selv. Og man får dessverre ikke igjen for dette ved salg, innrømmer Mortensen.
– Men det er snakk om helt nye leiligheter, så det burde ikke være noe voldsomt behov for større oppgraderinger, skyter hun inn, og forklarer at det vil være mer lønnsomt å heller øke eierandelen.
Avtalen gjelder i ti år. Ønsker man å selge boligen før dette, vil den legges ut på markedet på normalt vis. Salgssummen vil deretter fordeles etter eierbrøken.
– Sykepleierindeksen viser at det er et stort behov for slike løsninger, og interessen er svært god. Vi legger ut flere av boligene for salg de neste par ukene, og skal kjøpe mer.
– Ambisjonen er fortsatt 1.000 boliger.
