– Det var en bra start på året, men så har det vært tøft. Det er fortsatt rentene som driver sektoren, sier Odin Eiendom-forvalter Nils Hast.
Fondet Hast forvalter har i flere år levert sterk avkastning til kundene. Ved inngangen til 2022 hadde Odin Eiendom levert 48,5 prosent avkastning på ett år, i en periode med pandemi og lave renter som ga god gass i svenske eiendomsaksjer som fondet primært er eksponert mot.
I fjor snudde imidlertid trenden og fasit ble en negativ avkastning på 47 prosent, ettersom rentene økte kraftig og svensk eiendom gikk i grøfta.
Selv om stemningen var langt mer positiv på starten av året, hvor fondet steg 20 prosent frem til februar, har inflasjons- og renteutsikter likevel bidratt til å sende fondet i negativt terreng. Så langt i år er fondet ned 13 prosent.
– Eiendomsselskapene rapporterer bra drift, men det er rentekostnadene og finansieringen som tynger, sier Hast.
Tre suksesskriterier
– Hvordan tror du svensk eiendom vil utvikle seg fremover?
– Det er først og fremst tre ting som må til. Det første er at vi må se slutten på rentehevingene. Markedet trodde vi var på vei dit, men både Norges Bank og Riksbanken indikerte ved sine seneste rentemøter at de ikke er helt klare ennå. Vi må forbi rentetoppen, og antageligvis se rentekutt, sier han.
Det andre poenget han drar frem er at obligasjonsmarkedet i større grad åpner seg for eiendomsselskapene slik at de får finansiert seg på rimeligere vilkår.
– Det tredje vi må se er at det kommer inn nye penger i sektoren. Angående det siste poenget så har det skjedd for eksempel i Castellum med Akelius som kom inn for en stund siden, i tillegg til John Fredriksen som har kjøpt seg inn i Fabege, sier Hast.
Han trekker i tillegg frem at det er interesse fra pensjonskapital både i Norden og internasjonalt. Ett eksempel er den amerikanske pensjonsgiganten TIAA som har lagt inn et bud på Self Storage Group.
– Når det kommer til obligasjoner ser vi at noen av selskapene har kunnet finansiere med kredittpåslag på 2 prosentpoeng. Det er høyere enn historisk påslag, men ikke så dyrt som det var for seks til tolv måneder siden.
– Av de tre punktene er det punkt to og tre hvor vi ser positiv utvikling, men det er punkt én som er det viktigste, nemlig rentenivået, sier han.
Stor rabatt
En sammenheng Hast har bitt seg merke i er at den svenske eiendomssektoren de siste 18 månedene ser ut til å korrelere med amerikanske renter.
– Det er rart siden ingen av selskapene egentlig har noen dollargjeld. Amerikanske renter er likevel et uttrykk for hele økonomien og der er det ikke sikkert man har nådd rentetoppen ennå, sier han.
– Hvorfor kjøper større aktører seg inn i svensk eiendom nå?
– Man har sett at sektoren har falt mye, og at det er stor rabatt om man handler eiendom på børs. Noen av disse hadde gjerne kjøpt eiendom direkte, men rabatten er ikke like stor der. Andre ser sikkert muligheter for at markedet har tatt i litt for mye og at sektoren skal noe tilbake.
– Når bør man kjøpe svensk eiendom?
– Det kommer an på hvilken tidshorisont og risikotoleranse man har. Det fine med eiendom er at det er litt motsyklisk mot resten av børsen, så å ha det som en del av porteføljen tenker jeg er en fin eksponering.
– Så vet jeg ikke om det tar tre, seks eller tolv måneder før man ser at rentene snur. Man skal alltid ha en lang tidshorisont med aksjer, men i noen tilfeller er det gode rabatter og det er ikke sikkert at de vil vedvare, sier Hast.
