Eiendomsaksjene har allerede steget kraftig fra bunnen sent i oktober. Men Federal Reserves rentegave onsdag kveld kommer til å fyre opp eiendomsaksjene, mener DNB-analytiker Simen Mortensen.
– Dette fjernet definitivt noe av presset. Det er redningen for eiendomsselskaper at rentene kommer ned, for det har vært rentene som har vært problemet, sier han.
– Slik det ser ut nå, snakker Fed om tre rentekutt neste år, men i markedet prises det inn enda flere rentekutt. Bare det at rentene har falt betyr at eiendomsselskapene kan sikre rentene på lavere nivåer enn tidligere, sier han.
Ser sterk utvikling
Effekten er allerede synlig i rentemarkedet. Markedsrentene har falt, og aksjene har hatt en sterk utvikling den senere tiden.
– Det vil ikke forbause meg om vi ser en sterk utvikling også i dag. De fleste aksjene har allerede kommet et stykke opp fra bunnen.
Han fremhever at rentene allerede har falt ti basispunkter på bred front – både i den korte og den lange enden.
– Femårsrentene er ned 15 punkter allerede, mens tiårsrenten er ned 10 punkter. Noe av dette var priset inn allerede, men ikke alt. Eiendomsaksjene kan fint stige 5 til 7 prosent i dag bare basert på normal korrelasjon, sier han.
Slår hardt ut på Entra
– Hvem får den største effekten?
– Eiendomsselskapene som er høyest belånt, er de som får mest effekt av dette. I Norge betyr det at Entra er den aksjen man naturlig vil se mest oppgang i, sier Mortensen.
Rett etter børsåpning torsdag var Entra-aksjen opp nye 4,2 prosent. Aksjen ble handlet til 112 kroner, mot en bunn på 84 kroner sent i oktober.
Også Olav Thon-aksjen åpnet opp et par prosent, og har steget fra 160 til 175 kroner siden oktober.
Entreprenøraksjene AF Gruppen og Veidekke var bare opp mellom 1 og 2 prosent torsdag morgen.
– Yielden nær toppen
ABG-analytiker Bengt Jonassen er ikke uenig. Han fremhever at markedet nå kan ha passert det som kan vise seg å ha vært bunnpunktet i det norske eiendomsmarkedet, Telegrafen-transaksjonen.
BUNNEN NÅDD: – Telegrafen vil nå kanskje bli stående som bunnpunktet for de store eiendomstransaksjonene i kjølvannet av dette, sier ABG-analytiker Bengt Jonassen. Foto: Iván Kverme
– Det er to renter som er viktige for eiendomsselskaper, og det er de lange og de korte. De lange påvirker verdiene der avkastningskravet man bruker avhenger av realrentene. Hvis rentene faller, vil det kanskje bety at yieldoppgangen man har sett, nærmer seg toppen, sier ABG-analytiker Bengt Jonassen.
– De korte rentene er viktig fordi de aller fleste selskapene har en hedgingstrategi der de ikke hedger alt, men 50 eller 70 prosent. Hvis man hedger 50 prosent, er man eksponert mot korte renter på rentekostnaden, så når Fed sier at de vil kutte tre ganger i 2024, blir rentekostnaden for den åpne gjelden lavere i 2024.
– Telegrafen bunnpunktet
– Hvordan dette slår ut på aksjene er ulikt, men Entra, som vi kjenner godt, ble i går handlet til 109 kroner, mens de har sagt at net asset value er 180 kroner. Forventningene var at de skulle skrive ned mer gjennom 2023 og 2024, men nå er 2024 ikke så sannsynlig lenger, og da får man et gulv i verdiene. Dermed blir aksjene i større grad vurdert i forhold til der man kan se at verdiene er.
– Det andre er at Entra har 38,7 milliarder i netto gjeld, hvorav halvparten er åpent og halvparten er sikret. Hvis du sier fire rentekutt, som slår på 20 milliarder i åpen gjeld, gir det cirka 190 millioner bedre inntjening. Med 182 millioner aksjer gir det 1 krone pr. aksje i økt inntjening. Markedet må bestemme om dette skal gis en multippel på 10, 15 eller 20, men historisk har det ligget på 14–15.
Dermed har man 15 kroner i økt aksjeverdi, gitt at ikke noe av rentekuttet var priset inn på forhånd.
– Telegrafen vil nå kanskje bli stående som bunnpunktet for de store eiendomstransaksjonene i kjølvannet av dette.
