Ved utgangen av 2023 er boligprisene i snitt så vidt høyere enn ett år tidligere. Og det ligger heller ikke an til noe boligprisfall i 2024, tror Handelsbanken Capital Markets:
– Vi venter sterkere prisvekst enn vanlig gjennom våren og så venter vi en svært sterk boligprishøst, sier seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken Capital Markets.
De mange rentehevingene og et par år med negativ reallønnsvekst har ikke vært nok til å knekke boligmarkedet.
«Selv med alle rentehevingene fra Norges Bank har boligprisene falt så vidt denne høsten, med knappe 0,4 prosent sesongjustert», konstaterer Handelsbanken i sin rapport.
Tre rentekutt
– Det vanlige sesongmønsteret er at prisene er svake på høsten, men det får vi ikke i 2024, tror Midtgaard.
Handelsbanken venter at 2024-prisene bare vil havne 1 prosent høyere enn 2023-prisene. Sammenligner man prisene i desember 2024 mot desember 2023, blir prisveksten imidlertid på 4 prosent.
To drivere forklarer det meste av denne prisoppgangen:
– Lønnsveksten blir fortsatt høy, rundt 5 prosent, og det driver prisene på vårparten, og rentekuttene etter sommeren kommer på toppen.
Midtgaard mener sammenhengen mellom lønnsvekst og boligpriser er nær 1-1, slik at 5 prosent lønnsvekst neste år isolert sett gir 5 prosent høyere boligpriser.
– Dere venter nesten uendret reallønn, så hvorfor slår lønnsveksten så sterkt ut?
– Fordi det er nominell lønn som avgjør hvor mye du kan låne i henhold til låneforskriften.
Handelsbanken venter tre rentekutt etter sommeren, og dette har enda sterkere effekt på boligprisene enn lønnsveksten. Handelsbanken anslår at 1 prosentpoeng lavere rente gi 10 prosent høyere boligpriser. Summen av lønnsveksten og rentekuttene tilsier dermed alene 9 prosent boligprisvekst over noe tid.
Boligpriser
| 2023 | 2024 | 2025 | |
| År/år | −0,3 | 1,0 | 6,9 |
| Desember/desember | 0,6 | 4,0 | 7,7 |
| Oslo år/år | 0,4 | 3,5 | 8,0 |
| Bergen | −0,8 | 1,1 | 7,2 |
| Trondheim | −1,5 | 0,6 | 6,9 |
| Stavanger | 4,1 | 4,0 | 3,4 |
| Tromsø | −2,6 | 0,0 | 6,7 |
| Styringsrente (utgangen av året) | 4,5 | 3,75 | 3,0 |
| Lønnsvekst | 5,5 | 5,0 | 4,2 |
Prosent. Kilde: Handelsbanken Capital Markets |
Enda sterkere 2025
Fordi Norges Bank ventes å kutte renten videre i 2025, og noe av effekten av 2024-kuttene slår ut først senere, blir boligprisveksten enda sterkere i 2025. Da vil årsprisene stige med nesten 7 prosent og desember-desember-prisene med nesten 8 prosent.
I november var det hele 17.500 usolgte boliger på markedet, men det fører neppe til noe stort prisfall. Grunnen er at ikke alle boligene må selges på kort sikt. Handelsbanken tror nemlig at mange av de usolgte boligene er lagt ut av eldre personer på vei inn i leiligheter. Disse har ikke dårlig tid, og trolig også en god finansiell buffer.
– Dette er bare vår teori, understreker Midtgaard.
– Men vi ser at det nå er flere eneboliger, rekkehus og tomannsboliger enn leiligheter. Dessuten ser vi at boligprisene ikke har falt mye, noe de ville gjort om det var boliginvestorer som solgte unna.
Treg boligbygging
Når aktørene blir trygge på at neste renteendring blir et kutt og boligprisene stiger utover våren, vil det få i gang boligbyggingen igjen. Dette vil ta tid, og gir tidligst utslag i 2025.
«Det kommer til å prege bruktboligmarkedet de neste fire årene», mener Midtgaard, som venter et nyboligunderskudd i en rekke større byer neste år.
Stavanger, som har hatt sterkest boligprisvekst de siste årene, vil få den svakeste prisveksten i 2025. Taperne den siste tiden, de andre byene, vil bli prisvinnerne i 2025.
Næringseiendom har falt ferdig
Handelsbanken har lenge varslet et prisfall på 25 prosent for næringseiendom, omtrent på linje med hva Norges Bank har ventet. Dette er nøyaktig hva Handelsbanken nå konstaterer for Oslos prime-marked. Nå er snart bunnen nådd, men det vil ta tid før oppturen kommer.
I Stavanger er trolig bunnen allerede nådd. Leieprisene vil stige så klart gjennom 2024 at også verdiene stiger, mye på grunn av høy oljeaktivitet. Oslo har fortsatt 6 prosent fall igjen, mens prisene i Bergen og Trondheim skal falle 4 prosent til før bunnen er nådd.
Næringseiendom
| Avkastningskrav | 2023 | 2024 | 2025 |
| Oslo | 4,75 | 5,25 | 5,25 |
| Trondheim | 5,75 | 6,00 | 6,00 |
| Stavanger | 5,75 | 6,00 | 6,00 |
| Bergen | 5,50 | 5,75 | 5,75 |
| Leieprisvekst | |||
| Oslo | 9,0 | 4,0 | 5,0 |
| Trondheim | 11,0 | 3,0 | 5,0 |
| Stavanger | 16,0 | 7,0 | 1,0 |
| Bergen | 0,0 | 2,0 | 2,0 |
Prosent. Leiepris er målt som firekvartalersvekst, avkastningskrav ved utgangen av året. Kilde: Handelsbanken Capital Markets |
At Norges Bank har fortsatt med sine rentehevinger gjennom høsten har ikke hatt mye å si for næringseiendomsmarkedet. Her har i stedet fallet i internasjonale markedsrenter slått ut med full styrke. Fallet i internasjonale renteforventninger har senket 10 års swap-renter med over 1 prosentpoeng siden august.
Handelsbanken tror imidlertid at renteforventningene er for optimistiske, og venter derfor at lange renter tar seg noe opp i takt med at sentralbankene ute ikke leverer så mange rentekutt som forventet.
