For et kvartal siden pekte Handelsbanken Capital Markets på utsikter til et prisfall på 25 prosent for næringseiendom. I tiden etterpå har anslaget for avkastningskravet for næringseiendom gått litt ned. Likevel venter Handelsbanken nå et marginalt større prisfall for næringseiendom.
– Vi ser at Akershus Eiendom har hevet sitt avkastningskrav fra 3,3 til 3,75 prosent, basert på relativt små transaksjonsvolumer, sier seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken Capital Markets.
– Nå er 10 års swaprente nær 3 prosent, og det gir en positiv differanse fra avkastningskravet på 0,75 prosentpoeng. Historisk har imidlertid denne differansen ligget på 1,6 prosentpoeng. Vi venter derfor at avkastningskravet vil øke til 4,35 prosent, fordi vi forventer en omtrent flat swaprente de kommende par årene, sier Midtgaard.
Også Norges Bank har påpekt svake utsikter for næringseiendom flere ganger i år. I ferskeste Pengepolitisk rapport varsler sentralbanken et raskere og dypere fall i prisene på næringseiendom enn tidligere i år, minst 30 prosent fra bunn til topp. Nå anslås det at disse prisene faller tilbake til før-pandemi-nivå i løpet av 2023.
Færre sysselsatte
Forrige gang anslo Handelsbanken avkastningskravet til 4,5 prosent, så dette er nå forsiktig nedjustert.
– Men nå kommer andre faktorer inn, og bidrar til at vi likevel venter et enda større prisfall på næringseiendom fra toppen til bunnen, sier hun.
– Vi venter nå svakere generell økonomisk utvikling og at sysselsettingen vil synke med 1,5 prosent, noe både Norges Banks regionale nettverk og forventningsundersøkelsen tyder på.
Midtgaard viser til finanskrisen, da sysselsettingen sank med 1 prosent, noe som ga et fall i snittleieprisen på 10 prosent.
Prisfall, leieprisfall og økte påslag
– Nå venter vi et større sysselsettingsfall, men mindre av dette fallet vil komme i typiske kontoryrker, så utslaget på leieprisene blir mindre. Vi anslår et leieprisfall på 4 prosent.
Med gapet til avkastningskravet og utsikter til 4 prosent leieprisfall, anslår hun et fall i salgsprisene på 27 prosent fra toppen til bunnen. Av dette er rundt 10 prosentpoeng unnagjort.
– Dermed gjenstår rundt 17 prosent prisfall på næringseiendom, mener Midtgaard.
For eiendomssyndikatorene er timingen på store obligasjonsforfall kinkig. Ifølge Stamdata går 26,2 milliarder kroner i obligasjonslån til forfall neste år. Deretter følger 18,9 milliarder kroner i 2024 og 30 milliarder kroner i 2025. Når disse lånene skal refinansieres vil syndikatene få utfordringer, mener Midtgaard.
«Det kan presse frem et verdifall i denne perioden», tror hun, og viser til at kredittpåslaget for lån til næringseiendom har økt og til at bankene nå krever økt egenkapital for næringseiendomslån.
Halve boligprisfallet bak oss
I boligmarkedet er tilpasningen til et nytt rentenivå kommet lengre, og omtrent halvparten av fallet i boligprisene er trolig allerede unnagjort. Lageret av usolgte boliger har økt raskt, men flatet ut i november, konstaterer Handelsbanken. Andelen boligeiere som venter et prisfall stiger raskt, og det gir sterkere incentiver til å selge bolig før man kjøper.
Handelsbankens prognoser
| 2022 | 2023 | 2024 | |
| Fastlands-BNP | 3,6 | −0,3 | 0,3 |
| Sysselsetting | 3,8 | −0,3 | −0,2 |
| Lønnsvekst | 3,9 | 4,6 | 4,0 |
| KPI | 5,8 | 4,1 | 1,5 |
| KPI-JAE | 3,9 | 4,5 | 2,3 |
| Boligpriser | 4,9 | −4,0 | 0,8 |
| Styringsrenten* | 2,75 | 3,00 | 2,50 |
| 3-måneders Nibor* | 3,22 | 3,35 | 2,85 |
| EURNOK* | 10,48 | 9,92 | 9,80 |
Prosent, prosentvis vekst, *gjelder ved utgangen av året. Kilde: Handelsbanken Capital Markets |
Samtidig øker nettoinnvandringen, og det vil dempe prisfallet. Lettelsen i utlånsforskriften, ved at låntagere testes mot et lavere potensielt rentenivå, bidrar trolig også til å dempe fallet, men ikke mye, mener Handelsbanken.
For Oslo-markedet kan det bety mer at egenkapitalkravet for kjøp av sekundærbolig kuttes fra 40 til 15 prosent fra nyttår.
– Mer markant resesjon
«Vi går nå mot en mer markant resesjon enn hva vi har sett for oss hittil», skriver sjeføkonom Marius Gonsholt Hov i prognoserapporten.
Selv om kjerneinflasjonen trolig passerer toppen i første kvartal, vil det fortsatt være langt igjen til Norges Banks inflasjonsmål på 2 prosent.
Likevel kan rentekuttene komme tidligere enn starten på 2024, som Handelsbanken har som sin hovedprognose.
