Normalt vil det å tallfeste byggeaktiviteten i en storby som Oslo være en abstrakt øvelse, men nå er det snakk om så små tall at det brått blir ganske konkret. Statistikk fra Boligprodusentene viser at det ble igangsatt ti (!) boliger i Oslo i tredje kvartal, og det har ikke akkurat vært noen byggeboom siden da. Tallene for siste del av 2023 er ikke klare ennå, men det kan ligge an til at Obos-prosjektet står for nærmest alle nye boliger som ble påbegynt i hovedstaden i perioden.

– Prisene på nybygg er for høye, gitt kjøpekraften og finansieringskostnaden dagens rentenivå gir. For å få aktiviteten opp igjen må enten prisene eller rentene ned, sier analytiker Marte Herje Strømme i Prognosesenteret.

De siste tilgjengelige tallene fra november 2023 viste at igangsettingen var ned 63 prosent på landsbasis, sammenlignet med samme måned året i forveien. Til da var det igangsatt 10.921 boenheter dette året, 44 prosent under samme periode i 2022. Og det kan bli betydelig dystrere fremover. Nylig la Statistisk sentralbyrå frem oppdaterte prognoser som viser at høyere renter og kostnader for boligutbyggerne har strupet aktiviteten i en grad man aldri tidligere har sett. Samlet venter byrået et fall i boliginvesteringene på mer enn 30 prosent i fjor og i år sett under ett.

Finansieres på egen bok

At ikke flere gjør som Obos, skyldes først og fremst at salget har stoppet opp. Normalt krever bankene en gitt forhåndssalgsgrad før spaden stikkes i jorden. Obos har mulighet til å bygge der andre ikke kan fordi det er et stort og solid selskap, et av få som kan løfte et slikt prosjekt på egen rygg. I tillegg erkjenner boligbyggelaget å ha et ekstra ansvar både overfor sine eiere, altså medlemmene, og for å sikre kontinuitet.

– Vi ønsker jo at flest mulig Obos-medlemmer i Oslo skal ha et sted å bo, og da er det viktig å ha boliger å tilby. Mange eksperter tror at vi risikerer et sterkt oppsving den dagen markedet kommer tilbake og lite nytt står ferdig, og for oss er det da viktig å ha en jevn produksjonstakt. Slik får vi også utnyttet ressursene våre bedre i et boligmarked som er syklisk, sier Ingunn Andersen Randa, konserndirektør for boligutvikling storby i Obos.

Heller ikke Obos har utømmelige lommer, og også for dem har det blitt mindre travelt i takt med forverrede markedsforhold. Selskapet meldte pr. tredje kvartal om markant lavere salg, og da spaden ble satt i jorden på Ulven, var det Obos’ første byggestart i Oslo kommune gjennom fjoråret, noe Randa først og fremst forklarer med manglende ferdigregulering av tomter over tid.

– Det er klart at det er et begrenset antall prosjekter vi kan igangsette uten forhåndssalg, da det må finansieres på egen bok. Selv om vi er en solid aktør, må også vi prioritere. Men da er boligbygging i Oslo langt fremme i prioriteringsrekkefølgen for oss, sier hun.

Dystre utsikter

Stillstanden i boligmarkedet bidrar til lavere fart i hele verdikjeden, og verst går det utover dem som faktisk utfører byggingen. Kapital har i anledning denne saken spurt en rekke aktører i og rundt byggenæringen om hvordan de ser for seg at året vi nå har gått inn i vil bli, og utsiktene må kunne oppsummeres å være lite oppløftende.

• Samtlige tror på ytterligere aktivitetsnedgang, spesielt på boligsiden.
• Det ventes flere permitteringer, nedbemanninger og konkurser.
• Flere etterlyser sterkere og tydeligere grep fra myndighetene.

Bygg og anlegg topper allerede permitteringsstatistikken, og står for den største økningen i ledigheten og antall nye arbeidssøkere. Ved utgangen av desember var over 10.000 personer med bakgrunn fra bygg og anlegg registrert som arbeidsledige eller arbeidssøkere på tiltak hos Nav. Det er en økning på 2.900 personer, eller 40 prosent, fra året i forveien. I november gikk NHO Byggenæringen (tidl. Byggenæringens Landsforening) ut og advarte om at det norske byggemarkedet kunne falle med 30 milliarder kroner, tilsvarende 30.000 årsverk, basert på prognoser fra Veidekke.

Den frittalende sjeføkonomen Jan Ludvig Andreassen i Eika tror ikke man vil se bedring før over påsken.

– Jeg mener dette har vært en fullstendig unødvendig nedtur som ble svært dramatisk, sier han.

– Bakgrunnen for at dette er så unødvendig er at vi egentlig har behov for masse nye boliger på lang sikt, men på en eller annen måte har vi klart å føre en økonomisk politikk som ikke gir vekst i boligbyggingen. Tvert imot har det gitt oss en kollaps i næringen, sier han.

Mister kompetanse

En av hovedbekymringene som går igjen i Kapitals rundspørring er at byggebransjen vil miste nødvendig kompetanse, enten til andre næringer eller utlandet, kompetanse det igjen vil bli behov for når markedsforholdene bedres. Ingunn Andersen Randa viser til at dette i Sverige, der nedturen har vart lenger og vært dypere, allerede er et stort tema.

– For oss som bygger så mye er det viktig med dyktige leverandører som klarer å holde på de flinke folkene sine. Stopp-start er normalt dyrere gjennom verdikjeden, så for oss er det viktig at leverandørene er godt rustet for fremtiden, når markedet kommer tilbake i en eller annen form, sier hun.

Obos bygger normalt prosjekter i samarbeid med de store aktørene i byggesektoren, eksempelvis Skanska, AF Gruppen og Veidekke.

– De har kommunisert at de ser utflating og til dels tynnere ordrebok innen bolig, så mye avhenger av hvorvidt de klarer å vri seg mot anlegg. Men spesielt på underleverandørsiden, for deres leverandører igjen, ser vi at det begynner å bli mindre å gjøre fremover, forteller Obos-direktøren.

– Mørkt før daggry

Det finnes dog lys i enden av tunnelen. På spørsmål om utviklingen på sikt venter de fleste Kapital har snakket med at forholdene vil bedres i overskuelig fremtid. Dette er basert på forventninger om at rentetoppen er nådd, og at Norges Bank etter hvert vil begynne å kutte styringsrenten. Jan Ludvig Andreassen mener det er “mørkt før daggry”.

– Hva skal til for at optimismen stiger?

– Det innebærer litt mer støtte til folk, enten i form av skattelette eller økte stønader.

Sjeføkonomen ser for seg at sentralbanken begynner å kutte renten rundt sommeren, og at det etter hvert vil være rom for litt rausere statsbudsjetter. Han ligger inne med ca. fire rentekutt frem mot sommeren 2025, men påpeker at det er usikkerhet rundt dette. Samtidig ser han for seg at bankene, som nå er “livredde” for å ta i nye byggeprosjekter, vil snu etter som optimismen i byggebransjen stiger.

– Ingen boligpolitikk

I det større bildet etterlyser Andreassen at politikerne kommer på banen for å unngå at boligmarkedet går i rykk og napp, slik man ser et eksempel på i disse dager.

– Problemet er at vi ikke har noen boligpolitikk. I gamle dager hadde vi for eksempel mål på igangsetting av nye boliger, det har vi ikke lenger. Politikerne har imidlertid masse de vil gjøre; bygge vindmøller og batterifabrikker, og det går ut over boligbyggingen. Det er veldig merkelig, for vi trenger ikke masse vindmøller og batterifabrikker, men vi trenger nye boliger. Men det er sikkert morsommere for politikerne å reise rundt i verden på batterifabrikkmesser og vindmøllebygging, sier han.

– Hvor mange nye boliger trenger vi?

– Halvparten av Norges kommuner trenger flere boliger. Og jo lengre tid det tar å få flere nye boliger, desto mer prekær blir situasjonen. Vi neglisjerer boligbyggerne fordi vi har ikke en ordentlig boligpolitikk.

Les hva en rekke eksperter mener om fremtidsutsiktene i byggenæringen her!