– Norge er det eneste landet i Europa som har høyere andel private boliglån enn før finanskrisen. Og innen næringseiendom har mange 50 prosent flytende og 50 prosent bundet rente med et to–tre års løpetid. Når renten stiger som den har gjort nå og lånet utløper, kommer mange i et gjeldsgap, sier Alexander Stensrud, leder for transaksjoner i meglerhuset CBRE.
Med gjeldsgap mener han at mens eiendomsverdiene har falt, har bankenes krav til egenkapitalandel økt. Det blir smertelig for mange når lån skal refinansieres.
Meglerselskapet avholdt torsdag sin kvartalsvise investorpresentasjon, og temaet var snarere gjeld enn egenkapital.
Mangler 25 prosent
– I et tenkt tilfelle der en eiendom ble kjøpt for 100 millioner kroner for to–tre år siden, er den trolig bare verdt 80 millioner i dag. På kjøpstidspunktet fikk man 65 prosent belåning, i dag krever bankene 50 prosent egenkapital. Egenkapitalen har falt fra 35 til 15 millioner, mens du må ha 40 i refinansieringen. Da må du finne en måte å fylle gapet på, sier Stensrud.
Enten må bygget selges, dagens eiere gå inn med mer egenkapital, eller det må hentes penger til mellomfinansiering gjennom såkalte mezzaninlån.
– Det har vært flere profilerte situasjoner med et betydelig gjeldsgap, blant annet i Lysaker Park, der obligasjonslånet har utløpt og det ikke er kommet inn mer egenkapital. Da må eierne hente inn mellomfinansiering. Renten er minst 15 prosent, og långiverne tar pant i aksjene, sier han.
KAN BLI BLODIG: Syndikatet som eier Lysaker Park er i dyp krise. Foto: Eivind Yggeseth
12–18 måneders løpetid
Slike lån løper gjerne 12 til 18 måneder, og om ikke det ved slike låns utløp er mulighet for refinansiering eller salg, mister dagens eiere alt.
– «Value add»-investorene har gjerne avkastningskrav på 15–20 prosent på kapitalen, og mens de tidligere kjøpte aksjer, ser vi at flere nå vurderer mezzaninlån.
– Er de i stand til å overta og drifte eiendommene om dagens eiere må kaste kortene?
– Når de kommer inn, er bankgjelden refinansiert, og investorene tror at markedet har bunnet ut. Om det faller videre har du en stor risiko, det er derfor de har 15 prosent rente og pant i aksjene. Om du tror markedet skal opp, er risikoen mindre, og avkastningen høy, sier han.
– Rentene har vært for lave
I tråd med økt interesse for gjeldsinvesteringer, tror Stensrud at internasjonale finansinstitusjoner kan komme med et innrykk i Norge.
– Norske eiendomsselskaper har i stor grad brukt nordiske banker, fordi rentemarginene har vært for lav for de internasjonale, sier han.
Meglerhuset Union kommer med kvartalsvise undersøkelser i bankmarkedet, og mens påslaget lå på mellom 160 og 180 punkter på treårslån i perioden 2015 til og ut andre halvår i 2022, har de i etterkant økt kraftig. I analysen for fjerde kvartal lå marginen på 236 punkter. Det gir en samlet rentekostnad på rundt 7 prosent med flytende rente.
– Da begynner internasjonale banker å bli konkurransedyktige, sier han.
– Hvor stort må et lån være for at europeiske eller amerikanske banker skal fatte interesse?
– De må nok være fra 300 millioner og oppover, og innenfor 50 prosent belåning. Da snakker vi om eiendommer eller porteføljer på 600 millioner eller mer, sier han.
Logistikk topper
CBREs investorundersøkelse omfatter 888 europeiske investorer, og av disse har 226 sagt at det nordiske markedet er interessant.
– Av disse igjen, sier 43 prosent at industri- og logistikkeiendom er mest attraktivt å kjøpe. Mange tror at dette segmentet vil ha den høyeste leieprisveksten, sier han.
Minst attraksjon har kontorlokaler. Bare 18 prosent anser det som det mest interessante segmentet.
– Her skiller Norden seg fra resten av Europa og USA. I Los Angeles, New York eller London bruker kontoransatte flere timer til og fra jobb. Mine kolleger her i Oslo bor gjerne en 20-minutters kjøretur uten rushtrafikk fra jobb og hjem. I tillegg er kulturen i andre land at du må komme på jobb før sjefen og dra hjem etter. Det er helt annerledes i Norden, sier han.
