To ganger i året spør næringsmegleren Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) en gruppe eiendomsinvestorer om utsiktene for næringseiendomsmarkedet det neste halvåret.
80 selskaper har svart denne gangen, og optimismen er påtagelig større enn forrige gang:
– Det er en gryende optimisme. I starten av 2023 ventet mange en resesjon, men den ble det ikke noe av, sier analysesjef Hans Petter Skogstad.
CWR estimerer at målestokken prime yield – altså direkteavkastningsnivået for de beste kontoreiendommene i Oslo sentrum – nå er 4,75 prosent. Det er uendret fra fjerde kvartal i 2023.
– Det store flertallet tror at yieldnivået nå har nådd toppen, sier Skogstad.
Nytt prisnivå etablert?
Sist Finansavisen møtte CWR, var tidlig i september i fjor. Da var stemningen betraktelig dårligere blant investorene. Hele 84 prosent regnet med at eiendomsverdiene skulle videre ned, og at det store gapet mellom selger og kjøpers prisforventning ville vanskeliggjøre transaksjoner. I tillegg spådde de at finansielle problemer kunne fremtvinge salg.
Nå har vi fått etablert nye prisnivåerMarius G. Dietrichson, CWR
Helt på jordet var de ikke, for senere den høsten ble markedet rystet av det etterhvert meget omtalte salget av kontorbygget Telegrafen i Oslo sentrum. John Fredriksen og hans Norwegian Property snappet opp bygget fra en gruppe fortvilte syndikatinvestorer. Verdien hadde rast 25 prosent på tre år, og selgerne måtte konstatere at egenkapitalen var tapt.
Handelen ble stående som den mest markante i et ellers traurig transaksjonsår: Foreløpige tall tyder på at det ble omsatt næringseiendom for bare 50 milliarder kroner i 2023 – det laveste nivået på ti år.
– Når renten går oppover, er det vanskelig å få kjøperne ned fra gjerdet. Og selgerne vil gjerne ha verdiene som var i går. Nå har vi fått etablert nye prisnivåer. Det er veldig viktig – at estimert prime yield er en realitet, ikke bare noe vi har regnet oss frem til, sier Marius G. Dietrichson, partner og leder for Capital Markets i CWR.
Enkelt forklart er yield forholdet mellom leieinntekter og markedsverdi: E/P.
– Hvilke eiendommer sikter du til?
– Det er en liten håndfull sentrale eiendommer. Prime, core objekter.
Eksakt hvilke får ikke Finansavisen vite. CWR sender senere denne uttalelsen:
«Når det gjelder gjennomførte referanser i markedet kan vi ikke kommentere enkelttransaksjoner, men det gjennomføres i disse dager større transaksjoner som underbygger 4,75 % som prime yield topp.»
Til sammenligning kjøpte Fredriksen Telegrafen med en yield på 6,00 prosent – opp fra 3,45 prosent i 2020, da Arctic Securities snekret sammen det ulykksalige syndikatet.
Sterkt leiemarked
CWR mener nøkkelen til mer omsetning er at et stort flertall – 54 prosent – tror på uendrede verdier og 27 prosent på verdistigning mens bare 19 prosent tror at eiendommene blir mindre verdt.
For et halvt år siden trodde bare 19 prosent at verdiene ville vedvare, mens hele 77 prosent regnet med verdifall.
– Vi tror det blir økt aktivitet i år etter et oppryddingsår i fjor. Mange har klare investeringsmandater. Kjøpersiden er der, kapitalen er der. Gitt at prime yield stabiliserer seg på 4,75 prosent, er det et gunstig tidspunkt å kjøpe på om du har god egenkapitalandel og løpende leieavkastning, sier ledende partner Petter Wøien-Christensen.
Det er flere refinansieringssituasjoner som vil utløse transaksjonerMarius G. Dietrichson, CWR
Selve leiemarkedet er det vanskelig å bekymre seg for, vel å merke fra et gårdeierperspektiv: Leieprisveksten ble estimert til 6,0 prosent i fjor, om enn fallende til 2,0 prosent i år. CWR rapporterer om en kontorledighet i Oslo på 6,50 prosent, mens konkurrenten Union nøyer seg med 6,10 prosent.
– De underliggende driverne går bra. Det er svært høy aktivitet i kontorintensive bransjer, og etterspørselen er det lite å si på. Samtidig er det lav byggeaktivitet, sier Wøien-Christensen.
Mens det ble tilført 72.000 kvadratmeter kontorarealer i Oslo-markedet i fjor, ventes 64.500 kvadratmeter i år, før tallet stiger til 173.000 kvadratmeter i 2025.
Mesteparten neste år utgjøres av det nye regjeringskvartalet og Obos' «Construction City» på Ulven.
– Finans- og byggekostnader har gått til værs, og få alternativer gir press på leieprisene. Det er mye reforhandlinger.
– Leienivået flater likevel ut?
– Det støtter vi, men det flater ut på et høyt nivå.
Reforhandlingstrussel
Likevel er ikke himmelen helt skyfri. Problemer med refinansiering av obligasjonsgjeld begrenser seg ikke til Telegrafen. Ifølge CWR forfaller 19 milliarder kroner i slik gjeld i 2024, hvorav 11 milliarder som nå har en fast rente under 4 prosent.
En refinansiering vil typisk presse nivået opp i 6,25–6,50 prosent.
– Det er en markant økning?
– Ja. Det er flere refinansieringssituasjoner som vil utløse transaksjoner. Havner man utenfor covenants (lånebetingelsene), har man en utfordring. Flere har stukket hodet i sanden, men det kan man ikke fortsette med så lenge rammevilkårene er annerledes, sier Dietrichson.
– Noen har ryddet opp, men ikke alle har løst problemene, legger Wøien-Christensen til.
Til sammenligning forfalt obligasjonsgjeld for «bare» 10 milliarder i 2023.
Den virkelige syretesten kommer imidlertid neste år. Da skal obligasjonsgjeld for 34 milliarder kroner reforhandles.
