Fra toppetasjen vis-à-vis Oslo rådhus lodder Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) stemningen i eiendomsmarkedet gjennom sine halvårlige investorundersøkelser. Denne gangen har 72 selskaper svart på spørsmålene om hva de tror om utviklingen de neste seks månedene.
Svarene er ikke spesielt lystige. Investorene tror stort sett at...
Det er ikke noe fantastisk marked i Norge, men i resten av Norden er det virkelig et dramatisk fallMarius G. Dietrichson, Cushman & Wakefield Realkapital
Samtidig øker optimismen for logistikksegmentet. De fleste ønsker dessuten å sitte stødig på eiendommene fremfor å selge.
Faktisk svarer 48 prosent at de ønsker å vekte seg opp, mens bare 7 prosent vil lette porteføljen.
Nesten ingen vil handle
Problemet er at det er lite til salgs. CWR og de andre næringsmeglerne trenger å tenke positivt.
– Det er bråstopp i Norden, men det norske markedet er faktisk litt bedre enn i Finland og Sverige, sier Marius G. Dietrichson, partner og leder for Capital Markets i CWR.
Mens det i Sverige ble omsatt næringseiendom for 38,3 milliarder euro i 2021, falt tallet til 18,9 milliarder i fjor. Hittil i år er det omsatt eiendommer for bare 3,6 milliarder i nabolandet.
Her hjemme er det så langt blitt handlet næringseiendom for 29 milliarder kroner i år – også det et meget lavt tall. I 2021 ble det handlet for 168 milliarder, og i fjor for 111 milliarder.
– Det er ikke noe fantastisk marked i Norge, men i resten av Norden er det virkelig et dramatisk fall, fortsetter Dietrichson.
– For oss er det ikke mindre å gjøre, men det er mye mindre omsetning, medgir han.
Resepsjonsdamen var fraværende idet Finansavisen entret Kronprinsesse Märthas plass 1. Det ble selvbetjening av espressomaskinen. Et tegn på nedbemanning og krise? Virkeligheten er snarere omvendt, betrygger CWR.
Det finnes nesten ingen eksempler på at bankene sier «nå SKAL dere selge». Det går heller på å frigjøre kapitalMarius G. Dietrichson, Cushman & Wakefield Realkapital
– Vi ansatte en i forrige uke som skal drive med utviklingseiendom, for volumet der kommer til å vedvare. Vi kommer til å gi gass der, sier ledende partner Petter Wøien-Christensen.
– Det er et lavere transaksjonsvolum, så vi må jobbe mer konsentrert mot enkeltmiljøer. Det nytter ikke å bare være et auksjonshus, fortsetter han.
Verdifall
Hele 2023 har tilsynelatende vært preget av en selgerside som krever det samme for eiendommene som de var verdt i 2021, men en kjøperside som bare vil betale det de frykter eiendommene er verdt i 2025. Dermed stopper ting opp.
– Man må sørge for at man får modnet prisene nok til at transaksjonene er mulig å gjennomføre. For å få til det, må prisene justeres sammenlignet med hva de var i 2021, sier Dietrichson.
I investorundersøkelsen svarer hele 84 prosent at de tror såkalt «prime yield» – direkteavkastningen for de beste eiendommene i de mest attraktive strøkene – vil stige for kontorer de neste seks månedene. Underforstått betyr det at verdiene faller.
Til sammenligning svarte 63 prosent det samme for et halvt år siden. Under pandemien i første kvartal 2020 svarte 0 prosent at de trodde yielden skulle opp.
En overhengende risiko ved fallende eiendomsverdier er at gjeldsgraden kan bli for høy og at lånevilkårene brytes – og det i en situasjon der rentene har steget kraftig. Likevel: Noen tendens til tvangssalg har man ennå ikke sett.
– Det er føre var-prinsippet. Det finnes nesten ingen eksempler på at bankene sier «nå SKAL dere selge». Det går heller på å frigjøre kapital, sier Dietrichson.
– Selskapene er vel heller ikke så gearet som de ofte var før?
– Nei, da jeg begynte her for 15 år siden, var standard belåning 85 prosent.
Tror 4,25 blir toppen
Mer forsiktige banker og mindre halsbrekkende gjeldsgrad går hånd i hånd med investorenes syn på finansiering: 67 prosent tror det blir verre å refinansiere gjeld de kommende seks månedene. 32 prosent tror det blir like lett, mens bare 2 prosent tipper det blir lettere.
Andelene er noenlunde de samme som for et halvt år siden, med en viss forverring.
– Finansiering er utfordrende, og vil fortsette å være det, konstaterer Dietrichson.
– Når tror dere rentetoppen er nådd?
– Styringsrenten topper på 4,25 prosent – det er det vi tror. Det skjer nå i september. Vi fikk nylig en økning i arbeidsledigheten, og disse litt mer negative tallene begynner å tikke inn, sier analysesjef Hans Petter Skogstad.
CWR har nå justert sitt anslag for prime yield til nettopp 4,25 prosent, opp 0,15 prosentpoeng siden før sommerferien.
– Markedet er veldig nyansert, og noe står bom stille. Det er ikke dermed sagt at man får tak i alle troféeiendommene for en yield på 4,25 prosent, advarer Dietrichson.
Resepsjonsdamen var på plass igjen idet intervjuet var over.
