Markedet for næringseiendom står med fastlåste bremser. Ifølge Eiendomsspar ble det bare omsatt eiendommer for 24 milliarder kroner i første halvår.

Til sammenligning var transaksjonsvolumet drøyt 90 milliarder kroner i hele 2022, som også var et år preget av nedgang.

«Et eiendomsmarked med stigende renter, fallende eiendomsverdier, dårligere finansieringstilgang og høy usikkerhet rundt fremtidig renteutvikling gjør det vanskelig for kjøpere og selgere å møte hverandres prisforventninger», heter det i Eiendomsspars halvårsrapport, som ble sluppet tirsdag kveld.

Man tror så mangt. Renteprognosene fra Norges Bank ser ut som en børstekam

Christian Ringnes, Eiendomsspar

Eiendomsselskapet som domineres av adm. direktør Christian Ringnes fikk et bruttoresultat i første halvår på 650 millioner kroner etter å ha krevd inn 518 millioner i leieinntekter.

På med redningsvesten 

Eiendomsspar er ikke børsnotert, og er derfor ikke pålagt å verdijustere eiendommene etter anslått markedsverdi hvert kvartal. Regnskapet bokføres i stedet etter historisk kost, og dermed fremkommer ikke de fulle verdiene i balansen.

I årrsrapporten for 2022 ble eiendommenes verdi imidlertid anslått til 37,5 milliarder kroner.

Samlet gjeld er ifølge halvårsrapporten 10,2 milliarder kroner.

– Hvor lenge vil nedturen i eiendomsmarkedet vare?

– Om to–tre år tipper jeg at det meste av verdinedgangen er tatt ut. Da er det også sannsynlig at man får en lettelse i renten, mener Ringnes.

Eiendomsspar har sikret seg grundigere enn mange andre eiendomsselskaper. Ved utgangen av andre kvartal var hele 69 prosent av gjelden bundet til fast rente. I gjennomsnitt var den gjenværende løpetiden 5,7 år.

De som selger, sitter litt igjen i hva de kunne ha fått tidligere, mens alle som kjøper vil ha prisene som er i morgen

Christian Ringnes, Eiendomsspar

– Dere tror de høye rentene biter seg fast og skal enda et stykke opp?

– Sånn skal man absolutt tolke det. Så var vi litt heldige – eller litt flinke. Vi bandt renten på litt under 3 prosent, og nå er den godt over 4.

– Mange tror at Norges Banks kommende renteheving i september blir den siste på en stund?

– Man tror så mangt. Renteprognosene fra Norges Bank ser ut som en børstekam, sier Ringnes, og sikter til at sentralbanken stadig har bommet.

Les også

Ga blaffen i å rapportere viktig nøkkeltall

Heimstaden Bostad har siden 2021 rapportert verdijustert egenkapital ekskludert hybrid- og preferansekapital. Nå har selskapet sluttet å oppgi nøkkeltallet.

– Hvordan ser det ut akkurat nå? Jeg synes jeg ser en inflasjon som har bitt seg fast på 4–5 prosent. For å få bukt med den, trenger du ihvertfall en mild resesjon. Hvordan du skal få til det uten å sette opp renten, det skjønner ikke jeg.

Ringnes tror at styringsrenten etterhvert kan klatre til både 5,00 og 5,25 prosent – altså godt over de 4,25 prosentene det ventes at den jekkes opp til 21. september.

Avventende i sivet

Med en likviditetsreserve på 2,98 milliarder kroner – opp fra 1,73 milliarder for et halvt år siden – har Ringnes krutt i børsa til å kjøpe eiendom. Problemet er kanskje at det ikke er så mye å få kjøpt?

– Det har du helt rett i. Og vi er ikke en laks som snapper kritikkløst i luften mot alt som kommer forbi, men mer som en fet gjedde som ligger i sivet og venter på at det skal komme noe bra, sier han.

Spriket mellom kjøper og selgers prisforventning er tilsynelatende ikke blitt noe mindre enn det var i vinter. Og ennå har ikke renteøkningene medført noen store problemer for de fleste eiendomsinvestorer, med unntak av noen sterkt forgjeldede syndikater.

Les også

Brannsalg i Arctics kriseprosjekt

Arctic Securities satte investorene bak Storebrand-eiendommen på Lysaker i gjeldsknipe. Nå prøver meglerhuset å redde stumpene med salg.

Ringnes tror det vil skje – gradvis.

– Etterhvert som flere merker at rentekostnadene begynner å spise seg inn, begynner de nok å bli mer interessert i å realisere. Det kan være en mild tvang. Vi synes vi har sett en del av det allerede, men foreløpig er det ikke slik at selger- og kjøpersiden møtes.

Ingen vil handle

Psykologien i markedet er enkel, skal man tro Ringnes.

– De som selger, sitter litt igjen i hva de kunne ha fått tidligere, mens alle som kjøper vil ha prisene som er i morgen, sier han.

– Det er ikke fristende å gå inn og kjøpe når bevegelsen i markedet er videre nedover. Og skal du selge nå, må du finne en kjøper som er interessert i akkurat det du selger.

Ringnes trekker frem Hotel Christiania Teater som et slikt eksempel. Den særegne eiendommen i Stortingsgaten ble kjøpt av Petter Stordalen for rundt 400 millioner kroner i fjor. Eiendommen gjennomgår nå en storstilt rehabilitering.

– Men å kjøpe basert på yield er ganske vanskelig nå.

Engstelse i solen

Et avventende og litt nervøst marked til tross – ledigheten i kontorsegmentet er lav, og leieprisene har holdt seg godt oppe, sågar med en moderat prisvekst. At det kommer få nybygg, bidrar til å holde prisnivået høyt. Ringnes tror likevel at den gode stemningen surner noe.

Les også

– Leiemarkedet kommer til å kollapse. Det kommer til å gå til helvete

– Jeg vet om mer enn tusen leiligheter som skal selges fra store eiendomsbesittere de neste 18 månedene, sier eiendomsmegler Anders Langtind.

– Blir det en resesjon, vil den slå inn i leiemarkedet også. Men jeg tror det holder seg ganske godt. Vi sitter med ansiktet i solen og føttene i isvann – altså er vi litt småengstelige og venter på noe som kan komme til å skje. Men det har jo ikke skjedd ennå, sier han.

Eiendomsspar-aksjen omsettes over the counter i gråmarkedet. Selskapet oppgir at kursen steg fra 325 til 350 kroner gjennom første halvår. Hensyntatt utbytte på 7 kroner utbetalt i mai, tilsvarer det en økning på 10 prosent.

Til sammenligning ble aksjen omsatt for 413 kroner ved inngangen til 2022.