I 2017 satte Arctic Securities opp et syndikat og kjøpte eiendommen Lysaker Park, bygget der bank- og forsikringsgiganten Storebrand holder til langs E18 ved Lysakerlokket.
Eiendommen ble kjøpt av nettopp Storebrand for 2,2 milliarder kroner, og mye av summen ble gjeldsfinansiert. Før jul i fjor skrev Finansavisen at Arctic Securities, som følge av svært krevende forhold i kredittmarkedet, ble tvunget til å gjøre en emisjon for å få inn frisk kapital.
Basketballbane i bygget
Nå har meglerhuset hyret inn Akershus Eiendom til å selge eiendommen. Transaksjonen har sågar fått det lett pretensiøse kodenavnet «Project Maverick».
Kilder Finansavisen har snakket med sier at det anslåtte prisforlangende er 2,2 milliarder kroner basert på en nettoyield på 6 prosent. Ambisjonen er å få på plass en kjøper innen utløp av første kvartal, etterfulgt av kontraktsforhandlinger og overtakelse innen andre kvartal er omme.
Kristoffer Røhne, sjef for prosjektfinansiering i Arctic Securities, bekrefter overfor Finansavisen at det er satt i gang en salgsprosess, men sier det så langt ikke er konkretisert en pris.
Selskapets leieinntekter for 2023 er 130 millioner kroner, og Storebrand leier 91 prosent av eiendommen på drøyt 55.000 kvadratmeter, hvorav 40.000 er kontorarealer med plass til 1.850 kontorister.
Storebrands leieavtale løper i fire år til, og etter hva Finansavisen forstår har de sagt seg interesserte i å fortsette i bygget, men da med langt mindre areal.
Kilder forteller til Finansavisen at eiendommen er en typisk enbrukerbygg med en stor resepsjon og vestibyle. I tillegg har bygget noe så spesielt som en fullformat gymsal i basketballstørrelse.
– Jeg tror ikke det blir lett å bygge det om til et funksjonelt flerbrukerbygg, og det vil også koste mye. Basketballbanen er også noe få ønsker å betale for, sier en sentral kilde i eiendomsmiljøet til Finansavisen.
Kriseemisjon
Det er 123 eiere i prosjektet, hvor Aarskog-familien bak Nille, Europris-gründer Terje Høili og Tromsø-riking med bakgrunn i eiendom, Terje A. Johansen, er blant de største. Andre investorer er Andres Kongsgaard Flaaten og Kenneth Bern, som sto bak suksessen VitaePro, og tidligere XXL-sjef Hans Fredrik Steenbuch. I november ble investorene bedt om å spytte inn 160 millioner kroner for å løse inn et mindre obligasjonslån på 223 millioner kroner med forfall i desember.
Tegningskursen ble satt til 50.000 kroner, en rabatt på 88 prosent sammenlignet med verdianslaget på 419.000 kroner som Arctic la frem for investorene i september få måneder tidligere.
Emisjonsbøkene ble lukket den 16. november, og for investorene som ikke tegnet seg, ble utvanningen på 81 prosent.
Det ble lagt frem planer om en reparasjonsemisjon på 48 millioner kroner tidlig i 2023. Arctic Securities varslet investorene om at det ville bli gjort en strategisk gjennomgang av prosjektet i første halvår i år, inkludert salg, videreutvikling og/eller ytterligere restrukturering av kapitalstrukturen.
Reparasjonsemisjonen er ennå ikke gjennomført.
– Markedsføringstillatelse for denne reparasjonsemisjonen er inne til behandling hos Finanstilsynet. Det blir feil av oss å kommentere på selskapets kapitalstruktur før prosessen er gjennomført og aksjonærene informert, sier Røhne.
Salgsprosess i startfasen
Hittil er det kun sendt ut en smakebit til potensielle kjøpere, en såkalt teaser. Det reklameres med store muligheter for videreutvikling. Slikt vil imidlertid koste penger.
Røhne vil ikke si hva Storebrand vil ligge på i leie om de forblir i bygget, men trekker frem at kontorledigheten på Lysaker har falt de seneste årene.
– Leien for de beste lokalene på Lysaker har økt med 32 prosent de seneste fem årene. Markedsleien for disse eiendommene lå på rett under 3.000 kroner pr. kvadratmeter ved utgangen av 2022.
PRETENSIØS MARKEDSFØRING: Arctic Securities jobber med salg av eiendommen der Storebrand har sitt hovedkontor på Lysaker. Oppdraget har fått kodenavnet «Project Maverick». Foto: Eivind Yggeseth
– Kilder har fortalt Finansavisen at bygget er et typisk enbrukerbygg med stor resepsjon og en innendørs basketballhall. Hvor mye må kjøper beregne pr. kvadratmeter i ombyggingskostnad til andre, store brukere?
– Eiendommen ble rehabilitert av Storebrand i 2009. Det ble investert betydelige summer i bygget og det har kvaliteter med langsiktig verdi. En fersk mulighetsstudie gjort av LPO, Akershus Eiendom og Metropolis, viser at byggets kvaliteter tilfredsstiller dagens krav til kontorlokaler og vil kunne fungere meget bra som et flerbrukerbygg. Kostnadene ved en eventuell ombygging vil variere med valgte løsninger, og det er for tidlig å si noe konkret om disse nå.
– Er det godkjent regulering av påbygging av eiendommen?
– Eiendommen må gjennom en reguleringsprosess, som man er i startfasen av nå, sier Røhne.
– Hvorfor selger dere nå?
– Våre arkitekter har påvist et utviklingspotensial som er enda større enn antatt. Samtidig har både verdier og leienivået i Lysaker-området utviklet seg positivt. Å videreutvikle eiendommen fremstår derfor som aktuelt, men vil kreve betydelige midler og et lengre perspektiv. Det er styrets vurdering at en eier av bygget vil ønske å forestå hele prosessen, og ikke komme inn etter halvgått løp. Derfor velger vi å gå i markedet med eiendommen nå, sier styreleder Christian Bruusgaard.
Equinor-problemer på Fornebu
Arctic Securites hadde også store problemer på Fornebu der Equinor var eneste leietager i bygget på drøyt 67.000 kvadratmeter. I slutten av november ble det kjent at Equinor reduserte arealet med 17.000 kvadratmeter.
Arctic skrev at en realistisk leie, hvis alt det ledige arealet blir utleid, vil ligge rundt 202 millioner kroner. I 2022 var leieinntektene på 244 millioner, mens rentekostnadene var 212 millioner – 10 millioner over de anslåtte leieinntektene.
