Mens avisartiklene florerer om studenter som blir sjokkert over høye leiepriser i Oslo, blir det stadig færre utleieboliger å velge blant. Fersk statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Ambita og Samfunnsøkonomisk analyse viser en sammenhengende nedgang i andelen sekundærboliger siden tredje kvartal 2019 – fra 17,5 prosent til rekordlave 15,1 prosent av boligmassen i andre kvartal 2023.

Nedgangen tilsvarer 6.673 boliger.

– Sekundærboliger er et negativt regnestykke for litt for mange. Rentene har steget veldig mye, og leieprisene har ikke steget på langt nær så mye som kjøpsprisene, sier adm. direktør Carl O. Geving i NEF til Finansavisen.

– Det går ikke rundt om man har lån, med formuesskatten på toppen.

Det største problemet er formuesskatten og den økte utbyttebeskatningen

Anders Langtind, PrivatMegleren Ullevål

Ved inngangen til 2023 ble særkravet om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av en sekundærbolig i Oslo fjernet. I dag er egenkapitalkravet 15 prosent – som i resten av landet. Geving tror ikke lempingen vil forhindre at utleiemarkedet krymper videre.

– Jeg hadde kanskje trodd at det kunne virke i motsatt retning for noen. Men før helgen snakket jeg med noen av meglerne som formidler flest bygårder, og det virker som en trend at også store og profesjonelle utleiere vil selge unna, sier han.

Skatteflukt

En av meglerne Geving snakket med var Anders Langtind, partner i PrivatMegleren Ullevål. Han slår krisealarm, og mener at store deler av Oslos utleiemarked vil forsvinne.

– Jeg vet om mer enn tusen leiligheter som skal selges fra store eiendomsbesittere de neste 18 månedene, sier han.

– Og det er bare det jeg vet om. Det er snakk om store utleiere som taper millioner, og de vil ikke drive med veldedighet. Leiemarkedet kommer til å kollapse. Det kommer til å gå til helvete.

Langtind påpeker ett stort problem: Skatt.

– Det største problemet er formuesskatten og den økte utbyttebeskatningen. Det desimerer utleiemarkedet, hevder han.

Les også

Høye skatter får utleiere til å selge: Høyre vil ikke røre skattenivået

– Vi mener det først og fremst er et boligmangelproblem, sier Høyres Mudassar Kapur om det massive utsalget av utleieboliger i Oslo. Partiet vil ikke redusere beskatningen.

Til og med 2013 ble utleieboliger «premiert» i selvangivelsen med en verdsettelsesrabatt på 50 prosent. Men året etter begynte rabatten å krympe; først til 40 prosent og etter hvert helt ned til null prosent i år for personlige skatteytere. Det betyr at det nå beregnes formuesskatt av hele utleieboligens markedsverdi. Aktører som har utleieboligene i et selskap nøt godt av aksjerabatten under Solberg-regjeringen, men nå er denne rabatten igjen kuttet til bare 20 prosent.

Det er jo grenser for hvor mye man kan ta i leie, hva folk kan betale

Carl O. Geving, NEF

– Jeg har solgt en del boliggårder i det siste der ligningsgrunnlaget faktisk har vært høyere enn markedsverdien, sier Langtind.

I tillegg er utbytteskatten økt til 37,8 prosent (eks. skjermingsfradrag) for inntektsåret 2023.

Og etter de mange renteøkningene begynner direkteavkastningen for mange utleiere å presses ned mot negativt terreng – på tross av leieprisøkning.

De minste øker mest

Ifølge Utleiemegleren har snittprisen for å leie en ettromsleilighet i Oslo økt fra 10.810 kroner måneden i juli i fjor til 12.347 i juli år. Det tilsvarer en økning på 14,2 prosent.

For toromsleiligheter har økningen vært på 9,6 prosent – fra 14.994 til 16.431 kroner.

De litt større leilighetene har ikke løftet seg like mye: Leieprisen for treromsleiligheter er opp 3,0 prosent, mens fireromsleiligheter er opp 8,0 prosent.

– Det er jo grenser for hvor mye man kan ta i leie, hva folk kan betale, sier Geving.

For der leieprisene stanger i et tak av betalingsevne, er det stadig gode penger å hente ved salg av leilighetene. Stadig oftere blir det etablert et borettslag eller sameie i en tidligere utleiegård, og så selges leilighetene enkeltvis etterhvert som leiekontraktene utløper.

– Markedet absorberer fint alle boligene som kommer ut. Men disse gårdene som blir «slaktet og delt», de blir aldri samlet igjen på noe tidspunkt. Da blir det en ekstrem utleiekrise, sier Langtind.

Han sier borettslagsløsningen er mest vanlig å velge – av skattemessige årsaker.

– Det er et paradoks. Etter borettslagsloven kan du ikke leie ut permanent.

Syltynn utleieinteresse

Langtind mener at oppfatningen utleiemarkedet i Oslo har endret seg fundamentalt de seneste årene. Før var det vanlig at Oslo-folk med overskuddslikviditet investerte i en utleiebolig.

ENDA FÆRRE: NEF-sjef Carl O. Geving kan konstatere at Oslos utvalg av utleieboliger fortsetter å krympe. Foto: Iván Kverme

– Går man fem år tilbake i tid, fikk vi ofte spørsmål fra folk om kjøp en toromsleilighet eller ettromsleilighet for utleie. De seneste tre årene har jeg ikke fått det spørsmålet en eneste gang. Det er ingen som gjør det lenger!

Megleren forteller om en bygård på Sinsen med et førtitall toromsleiligheter som hadde vært eid av samme familie siden 1950-tallet inntil den tidligere i år ble solgt.

Der gjorde utbytte- og formuesskatt at eierne tapte rundt en halv million i året på å leie ut. Dermed valgte eierne å selge.

– Han som kjøpte gården slaktet den, og solgte ut leilighetene én og én.

Langtind minner om at utenlandske eiendomsselskaper ikke beskattes like hardt.

– Hvis det er sånn at vi vil ha utenlandsk eierskap istedenfor norsk, er det helt greit det, altså.

Få nye boliger

Både Langtind og Geving mener Oslo trenger flere boliger – både for salg og utleie. Under det rødgrønne byrådet har saksbehandlingstiden i Plan- og bygningsetaten imidlertid økt kraftig. Reguleringstakten er nedadgående.

– Det finnes ingen andre eller bedre løsninger enn å regulere flere boliger og regulere riktig – også for boliger som er tilpasset folks behov og lommebok, sier Geving.

Han sikter til Oslos særegne leilighetsnorm, som blant annet foreskriver at minst 40 prosent av leilighetene som bygges i sentrale bydeler må være større enn 80 kvadratmeter.

– Det bygges tre- og fireromsleiligheter som folk ikke har råd til. Oslo er en by med et skrikende arbeidskraftbehov, og nå er det sikkert mange som velger bort Oslo til fordel for andre steder.

Langtind mener også at det bygges for lite og at det bygges feil.

– Oslo kommune har skutt seg selv i foten med bolignormen. Oslo er tross alt den byen i Norge med flest singelhusholdninger. Hvorfor blir det bygget så få boliger til disse? Om det er behov for 2.000 toromsleiligheter, bør det kunne bygges 2.000 toromsleiligheter, sier han.