Omsetningen av norsk næringseiendom har bremset kraftig i år. Frem til 15. mai var det kjøpt og solgt eiendommer for bare 17,4 milliarder kroner, ifølge eiendomshuset Malling & Co – som har summert alle transaksjoner for mer enn 50 millioner kroner.
Det tilsvarer en nedgang på rundt 70 prosent i forhold til samme periode i 2022.
Mens analytikerne for et halvt år siden så for seg et omsetningsvolum på mellom 70 og 90 milliarder kroner i 2023, er estimatet nå redusert til 70 milliarder, fremgår det av Malling & Cos ferske sommerrapport.
Og alle som tror at den rekordsvake kronen kan friste utenlandske investorer til å plukke opp norsk eiendom på billigsalg, kan tenke om igjen:
– Det er snarere motsatt. Vi er heller off radar for flere utenlandske investorer siden det er blitt enda dyrere å hedge investeringene. Du kan spare deg turen opp til Gardermoen for å dele ut prospekter, for det vil ikke komme horder med nye utenlandske investorer, sier Herman Ness, partner og såkalt senior manager i Malling & Co.
– De aller færreste investorer har et mandat til å kjøpe eiendom for å bette på kronen. Det er heller slik at kronerisikoen har økt. Det er komplisert og dyrt å hedge en eiendomsinvestering, legger partner og analysesjef Haakon Ødegaard til.
– Mer opportunistiske investorer som hedgefond vil kanskje vurdere å investere, men generelt er det ikke slik at vi fremstår som mer attraktive.
Ukjente markedspriser
Renteøkninger og frykt for lavere sysselsetting har fått taklyset på i det som lenge så ut til å være en evigvarende fest uten skjenkekontroll i næringseiendom. Det store spørsmålet er hvor mye eiendomsverdiene egentlig har falt. Siden det skjer så få transaksjoner, er meglerhusene jevnt over tilbakeholdne med å rapportere om verdifall.
Vi sier ikke at prisene ikke har justert seg ned, men enn så lenge har vi ikke fått faste beviser på at de har falt så mye som det ble fryktetHerman Ness, Malling & Co
Et unntak er Akershus Eiendom.
«Vi kan ikke bare lene oss tilbake og si at vi ikke har et markedssyn fordi det selges færre eiendommer», sa ledende partner Petter Nylend til Kapital 4. mai.
Deres analyse fra april var at kontoreiendommer i Oslo sentrum med korte leiekontrakter er ned 8 prosent siden toppen, mens verdien på kontoreiendommer med lange leiekontrakter i Oslos randsone har falt med 18 prosent.
– Eiendommene har tapt seg i verdi?
– Ja, noe, men kanskje mindre enn man skulle tro, hevder Ødegaard.
– Kan det stemme med et fall på 15 prosent?
– Kanskje 10–15 prosent fra kirkespiret. De beste kontoreiendommene i Oslo har hatt en yieldoppgang på 80 punkter, men i samme periode har utsiktene for inntektsvekst bidratt til å heve kontantstrømmen. Det er et stort avvik mellom oppgitt markedsleie og løpende leie. Så skal man jo også håndtere rentekostnaden, sier analysesjefen.
Kraftig fall på børs
På Oslo Børs, som riktignok ikke bugner av eiendomsselskaper, har Entra-aksjen imidlertid falt 31 prosent det seneste året. Det tyder på at investorsentimentet er mer negativt enn det meglerhusenes vurderinger skulle tilsi. Samtidig har flere svenske eiendomsselskaper virkelig fått kjørt seg: SBB-aksjen er for eksempel ned 84 prosent på ett år, mens både Castellum og Heimstaden er ned 59 prosent.
Så hvorfor spår vi ikke leieprisnedgang? Det er fordi kostnadsveksten er høy og arealledigheten er lavHaakon Ødegaard, Malling & Co
– Det er stadig vanskelig å få meglerhusene til å si noe om at verdiene faller. Er det troverdig når man ser hvordan investorene priser børsnotert eiendom?
– Vi ser jo at prisene har justert seg ned, men enn så lenge har vi ikke fått faste beviser på at de har falt så mye som det ble fryktet, sier Ness.
– Sammenligner man med Sverige, hvor det har vært kraftigere utslag i ledigheten med mer nedbemanning, systemrisiko og eierskap på kryss og tvers, er det noe mer solid i Norge. Men kjøpere og selgere har ikke helt funnet hverandre, og det er en vent-og-se-holdning, fortsetter han.
Malling & Co mener kjøpsinteressen har dreiet seg mot såkalt value add, altså eiendommer det er mulig å videreutvikle.
– Der kjøper og selger møtes, er der hvor det er en kjempeoppside i leieprisene eller en annen form for utviklingspotensial, hevder Ness.
Et mulig eksempel på det er kontorbygget Helsfyr Panorama i Oslo, som nylig ble avtalt solgt fra Bryn Eiendom til svenske Niam. «Et topp moderne kontorbygg» heter det på hjemmesiden, men det 18 etasjer høye bygget fyller 20 år i år, og eiendommen skal ha et utviklingspotensial. Hva prisen ble, er imidlertid ukjent.
Treg materie
Malling-analytikerne mener investorene er delt i synet på renteutviklingen.
– Vi blir ikke veldig overrasket om Norges Bank kommer med en ny rentekurve som topper ut på 4 prosent i forbindelse med neste Pengepolitisk rapport i juni, sier Ødegaard.
Usikkerheten om renteutviklingen og dermed finansieringskostnaden er imidlertid stor.
– Da er det ikke mange investorer der ute som føler de har dårlig tid. Selgerne må bevege seg mot kjøpersiden, men det er treg materie, og de er ikke kommet til brannsalgmodusen. Noen kan føle at de må vekte seg ned for å redusere gjeldsbelastningen, sier Ness.
– Og hvorfor vil noen kjøpe? Underliggende leier har steget med konsumprisindeksen, kanskje mer enn man la til grunn. Jeg tror det er flere nå som er villige til å ta et bet på at renten skal ned igjen. Får vi en resesjon, der man blir tvunget til å sette ned renten mye og raskt, da vil eiendom være en god investering, påpeker Ødegaard.
Tror leieprisene holder seg
Leieprisene tror de i grove trekk vil holde seg stabile det kommende året, på tross av at sentralbanken varsler et sysselsettingsfall på 0,3 prosent fra årets første kvartal til første kvartal neste år.
– Norsk økonomi har gått bedre enn Norges Bank ventet. Det slår også ut i kontormarkedet. For leieprisutviklingen er det større usikkerhet enn normalt, og null sysselsettingsvekst er normalt negativt. Dermed vil en sysselsettingsvekst på minus 0,3 prosent normalt tegne et ganske dårlig bilde for kontorleiene, sier Ødegaard.
– Så hvorfor spår vi ikke leieprisnedgang? Det er fordi kostnadsveksten er høy og arealledigheten er lav. Marginalproduktet i leiemarkedet, altså nybygg, er blitt så mye dyrere at i de fleste segmenter er ikke toppleiene høye nok til at det lønner seg å iverksette bygging, fortsetter han, og påpeker at det også er et betydelig gap – 15–20 prosent – mellom markedsleien og det gjennomsnittlige leieprisnivået på kontrakter som løper ut.
