Familieeide Møller Eiendom har satt som mål å ha 1 milliard kroner i leieinntekter innen utgangen av 2025 – et tall som ved årsskiftet sto på 645 millioner. Siden 2010 har porteføljeverdien klatret fra 2,5 til 15,1 milliarder kroner, og det som opprinnelig var en samling bilbutikker har nå fått følge av industribygg, kontorer og logistikkanlegg.

Selskapet er også engasjert i bolig- og hotellbygging, og har sikret seg det opprinnelige bygget til Deichmanske bibliotek i Oslo.

Nå er imidlertid den bratteste klatreetappen erstattet med en nedoverbakke, i et eiendomsmarked som har mistet turtall.

Fall, men hvor stort?

– I fjor høst så vi at det begynte å skje store ting. Om man bruker Entra som proxy, ville vi også ha sett store nedjusteringer, sier markedsdirektør Pål Bøe.

Siden Møller Eiendom ikke er børsnotert, trenger ikke selskapet å følge regnskapsstandarden IFRS, der markedsmessige verdijusteringer av eiendommene slår direkte ut på resultatet. 

– De gode resultatene vi har hatt de seneste årene er på tross av at vi ikke har oppjustert etter virkelige verdier. Men da trenger vi jo heller ikke å justere nedover nå, sier adm. direktør Andreas Jul Røsjø.

Likevel gjennomfører selskapet en årlig, ekstern verdivurdering av porteføljen, basert på et gjennomsnitt av vurderingene til Cushman & Wakefield og Newsec. Ved nyttår stoppet telleverket altså på 15,1 milliarder kroner.

Justert for kjøp og salg gjennom fjoråret er det en verdireduksjon på 1,3 prosent mot 2021.

– Da har verdivurdererne vært veldig snille?

– Vi trodde det kunne gå 15 prosent ned, men så hadde vi noen heldige disposisjoner. Verdsetterne har også få datapunkter å regne ut fra, sier Røsjø.

Les også

Fullstendig tørke i næringseiendom

Uenighet om pris setter markedet for næringseiendom i lås. I første kvartal raste antallet handler med 70 prosent.

Med andre ord: Det omsettes svært lite næringseiendom, og de reelle verdiene er vanskelig å få øye på.

– Hele markedet holder kollektivt pusten. Man ser liten bevegelse i de underliggende verdiene. Vi kommer nok til å få et år med få transaksjoner, der de store bevegelsene vil kunne komme i forbindelse med hastesalg, sier Røsjø, som faktisk kontaktet de to meglerhusene på nytt.

Spesielt det siste salget vil jeg si var veldig godt timet med tanke på den store yieldøkningen som har vært i logistikk siden

Dagny Stensgård Wik, Møller Eiendom

– Vi har spurt dem om en ny vurdering i slutten av første kvartal ville sett vesentlig annerledes ut, men det mente de ikke. De har ikke datapunkter. Verdsetterne er dessuten opptatt av å ikke være market makers, derfor lagger de litt i nedgangen – slik de lagget på vei opp.

Forlot lageret i tide

På tampen av 2020 solgte Møller Eiendom og Stokke Industri det store logistikkanlegget som leies ut til Coop på Gardermoen til NREP Logicenters. Prisen på 3 milliarder kroner slo alle rekorder, og ble bokført i 2021-regnskapet.

SOLGT FOR 3 MILLIARDER: Dette logistikkbygget på Gardermoen oppnådde rekordpris ved inngangen til 2021. I dag er virkeligheten annerledes. Foto: Gard Setsaas

I dag kan Møller Eiendom puste lettet ut. Timingen var upåklagelig.

– Vi greide å dra nytte av det veldig sterke sentimentet som har vært i logistikk de seneste årene. Spesielt det siste salget vil jeg si var veldig godt timet med tanke på den store yieldøkningen som har vært i logistikk siden, sier finansdirektør Dagny Stensgård Wik.

Og da er det faktisk ikke Coop-eiendommen hun sikter til, men to logistikkeiendommer på Vinterbro og i Blomsterdalen utenfor Bergen. Samlet var de vurdert til 600 millioner kroner, men ble i stedet solgt for 750. Dette var i februar 2022.

– Deretter gikk yielden for logistikk i taket, så det er vi fornøyd med, sier Wik.

Les også

Mener marked i stampe åpner døren for utenlandske investorer

Markedet for næringseiendom er blytungt i kjølvannet av rentehevinger og verdifall. Men trege prosesser betyr økt interesse fra utenlandske investorer, hevder DNB Næringsmegling.

For da en mindre industrieiendom i Ålesund skulle selges etter sommeren, fikk Møller Eiendom merke at markedet hadde surnet. Stette næringsområde 15 gikk til slutt for 93 millioner kroner.

– Det var en transaksjon i den nye virkeligheten. Det må være lov å si det. Det har jo vært et stort skifte i markedet, sier Bøe.

Ingen under 20 millioner

Men selv om næringseiendommer er mindre verdt nå enn for ett år siden, er det ennå ingen krisestemning å spore i boligmarkedet. I et boligprosjekt Møller Eiendom bygger i Balders gate på Frogner i Oslo, er fire av fem leiligheter solgt – lenge før bygget står ferdig.

ANNONSERT I LUGANO: Toppleiligheten i Frogner-prosjektet Balders plass er priset til 80 millioner kroner. Illustrasjon: Einar Jarmund & Co

Den minste leiligheten, på 95 kvadratmeter, gikk for 20,5 millioner kroner. Det tilsvarer 215.789 kroner pr. kvadratmeter. Den nest største leiligheten, på 139 kvadratmeter, er solgt for 27,5 millioner kroner, mens toppleiligheten gjenstår: 299 kvadratmeter over to etasjer til den nette sum av 80 millioner kroner.

På grunn av flytterushet Støre-regjeringen har satt i gang, ble leiligheten nylig annonsert i en sveitsisk lokalavis, Corriere del Ticino, som betjener Lugano og omegn.

– Dere har en gjeldsgrad på bare 35,9 prosent. Håper dere å kunne plukke opp «distressed assets»?

– Jo, det også. Vi er avventende, men gjør unntak hvis vi finner gode kjøp. Vi har kapasitet, sier Røsjø, men sier utvikling av eksisterende eiendommer har prioritet.

– Belåningsgraden betaler seg veldig nå i et veldig restriktivt bankmarked, legger han til.

Det fremgår av årsrapporten at Røsjø fikk en samlet kompensasjon på 9 millioner kroner i fjor.