– Det folk har ventet på, er bekreftelsen på at rentene nå har toppet ut, sier investeringsdirektør Leif-Rune Rein i pensjonsgiganten Nordea Liv.
Inntjeningen i næringseiendom har økt de seneste årene, men likevel har verdiene falt fordi avkastningskravet har økt på grunn av stigende renter.
Nordea Liv har nedjustert eiendomsverdiene med 20 prosent på halvannet år. Nå er markedsverdien på 8,6 milliarder kroner.
– I fjor var det stor usikkerhet knyttet til om verdiene skulle falle ytterligere, eller om man hadde nådd en topp. Det var ikke før i årets siste kvartal at fem års swaprente begynte å falle mye, sier Rein.
– Transaksjonsvolumene var kraftig ned i fjor. Når får vi se at kjøper og selger møtes?
– Om du tror swaprenten skal rett opp, er det ingen grunn til å kjøpe. I et slikt scenario vil de som eier eiendommene heller ikke selge, og da møtes ikke selger og kjøper. Dersom renten stabiliserer seg der de er, kan du nok få se mange flere transaksjoner.
– Hva tror dere om transaksjonsvolumene?
– Vi tror det tar seg opp etter hvert. Det er det ingen tvil om. Jeg tror renten har toppet ut. Når inflasjonen faller, er det ingen grunn til at ikke rentene skal styre nedover. Renten har ligget på et nivå som vi har trodd var helt usannsynlig om vi går fire-fem år tilbake. Ja, man trodde på høyere styringsrente, men man bommet med 150 prosent, sier Rein.
– Om det begynner å toppe ut, hvilket jeg tror, begynner det å se lysere ut. Så har det kanskje gått raskere enn det vi hadde trodd, fortsetter han.
Kriser i syndikatprosjekter
Finansavisen og andre medier har omtalt høyt belånte eiendomsprosjekter som har fått det tøft i kjølvannet av rentegaloppen.
– Det er en del prosjekter som sliter. De har kanskje kortsiktig gjeld som må finansieres på høye nivåer, om de i det hele tatt får finansiering, eller de må selge. Da sitter det investorer à la det vi så på Telegrafen som vil plukke opp på greie nivåer.
I slutten av oktober i fjor kjøpte John Fredriksens Norwegian Property eiendommen Telegrafen i sentrum av Oslo. Prisingen på Fredriksen-kjøpet synliggjorde et verdifall på eiendommen på 25 prosent på tre år, og investorene som gikk inn med 726 millioner, får bare tilbake 100 millioner – et fall på 86 prosent.
– Traff John Fredriksen bunnen med kjøpet av Telegrafen?
– Jeg tror han gjorde en god investering der. Det gjenstår å se, men jeg tror det var en god investering, bekrefter Rein.
Nordea Liv har også solgt eiendommer. Tvenge-familiens Titas Eiendom og Fram Realinvest la i fjor 425 millioner kroner på bordet for den ikoniske eiendommen Liv-gården i Henrik Ibsens gate 53 og Inkognitogata 34 på Solli plass i Oslo.
Kvadratmeterprisen var på 83.000 kroner, og Finansavisen kjenner til at yielden skal ha vært i underkant av 4 prosent.
– Vi solgte to eiendommer i fjor på veldig lave yields. Nå er vi er nøytralvektet i porteføljen og er nærmere å kjøpe enn å selge mer, sier Rein.
På kjøper'n
På Lysaker i Bærum jobber Arctic Securities iherdig med å redde et annet havarert syndikatprosjekt. Hovedkontoret til Storebrand er nedlesset i gjeld, og forsikringsgiganten vurderer utflytting.
– Syndikateiendommene – er dette noe dere kunne tittet på?
– Ja, som alle eiendommer som gir potensial. Vi liker å kjøpe eiendommer som trenger utvikling og investering, men som ligger veldig sentralt. Vi har mye i Oslo. Så ja, vi kunne plukket opp dem til en attraktiv pris.
– Men det som kan skje i disse syndikatene, er at de enten henter inn egenkapital eller får fornyet lån. Eierne ville nok sikkert være mer villig til å slippe eiendommene om rentene bare steg og steg, og komme seg ut av det. Når rentene faller, kan man se at potensialet er der, både med billigere finansiering og at verdiene stiger igjen, utdyper Rein.
Rein liker eiendommer med sentral beliggenhet, slik at man får inn leietagere, eller at den allerede har lange kontrakter.
– Utfordringen med syndikatene som ligger utenfor bykjernen, er hva som skjer om dagens leietager ikke blir i bygget. Det er caset. Får du inn en ny, stor leietager på disse nivåene du har sett nå? Leieprisene har steget, og det er ikke sikkert du klarer å plukke opp leietagere, sier han.
Han tror mange investorer sitter på gjerdet og har lyst til å kjøpe eiendommer nå.
– Du har allerede sett én plukke opp. Det er nok en del fond med tørt krutt, og en god del investorer og syndikater også som tenker at det er muligheter. Jeg vet at det kommer fundraisinger på nyåret. Det kan være et gunstig tidspunkt, sier Rein.
– Har syndikatene tatt for høy risiko?
– De har vært helt avhengig av at rentene enten forble veldig lave eller falt videre nedover. Vi har ikke fått en skvis på leieinntektene. Inntjeningen har økt, men de har hatt aggressiv finansiering. De mest aggressive har hatt belåningsgrad på opp mot 70 prosent. Flere slike har hatt kort finansiering fordi det har gitt lave renter, men når de skal refinansieres etter tre år, har rentene steget mye.
