– Vi har lest det dere skriver, vi har sett rapportene fra Arctic, vi har snakket med noen aksjonærer som har hatt det tøft, og vært i samtaler med obligasjonseiere som fryktet å bli eiendomsbesitter, sier adm. direktør i Norwegian Property (Npro), Bent Oustad.
Mandag morgen meldte han at Npro har kjøpt det finansielt skakkjørte Telegrafen Invest, som eide Telegrafen-eiendommen i Oslo sentrum.
Selskapet har et obligasjonslån på 1,58 milliarder kroner, som utgjorde like mye som verdien av eiendommen etter de store renteøkningene. Lånet forfaller 15. desember, og aksjonærmassen hadde kommitert seg til å gå inn med 520 millioner i frisk kapital, men med salget ble det avlyst. Kjøpet ble gjort til en yield (forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi) på 6 prosent.
– Det er en struktur der det ikke er så lett å komme opp med nok ny egenkapital. Noen har mulighet, andre ikke. I et eiendomsselskap har man ofte eiendommer som er for lavt vurdert, slik at man kan forhandle med banken om lånebetingelser. Det går ikke i et selskap som bare eier én eiendom, sier Oustad.
Men for andre er det en gylden mulighet.
– For oss er det en fin måte å vokse på når noen får for høy belåning, sier Oustad.
«Crunch time»
Npro eies 100 prosent av John Fredriksen og hans familie, og det er døtrene, og da spesielt Kathrine Astrup Fredriksen, som er i spissen på eiendomsinvesteringene.
– Når det er «crunch time» (selskaper og aksjonærer sliter med dårlig finansiering), velger John å være veldig informert. Han er ikke i spiret på kontoret mitt, men han leser rapporter og følger med, men jeg snakker oftere med Kathrine enn John, sier Oustad.
Og med Fredriksen som eneeier, skulle man tro at det er ubegrenset kjøpskapasitet.
– Da jeg ble ansatt i 2018, ble jeg fortalt at vi skal vokse, men vi har ikke dårlig tid. Da var løpende leieinntekter på 600 millioner, nå er de 1,15 milliarder, sier han.
Mye av økningen skyldes kjøpet av Telenor-bygget på Fornebu i oktober 2020 for 5 milliarder kroner.
Og det finnes eiendommer på Fornebu som er i samme kategori som Telegrafen – finansielt skakkjørte med behov for en avklaring – som Equinor-bygget, som er eid av et annet Arctic-syndikat.
– Det er løst, så det er ikke aktuelt nå.
– De har fått forlenget finansieringen med 12 måneder, det går fort i et vanskelig marked.
– Ja, det går fort, så vi får følge med da, sier Oustad.
– Avhenger av Storebrand
Noen kilometer unna, på Lysaker, er et tredje Arctic-syndikat i store problemer. Storebrand-bygget på Lysaker er i limbo ettersom Storebrand ikke har bestemt seg for om de flytter eller blir værende med et mindre areal.
– Vi har veldig tro på Fornebu, mer enn Lysaker, men vi er også litt på Lysaker. Hva som skjer med det bygget, avhenger veldig av hva Storebrand gjør, men prisen har falt mye i forhold til hva de gikk ut med, sier han.
Storebrand-bygget ble kjøpt av et Arctic-syndikat i 2017 for 2,2 milliarder kroner, og mye ble gjeldsfinansiert.
I februar skrev Finansavisen at selskapet ble lagt ut for salg med en prisantydning på 2,2 milliarder kroner. Salget har ikke kommet i mål, noe på grunn av et dårlig transaksjonsmarked, men mye på grunn av usikkerheten rundt Storebrand.
Bygget er på 55.000 kvadratmeter, hvor Storebrand i dag leier rundt 90 prosent. Det er et enormt resepsjonsområde, hvilket etter hva kilder forteller Finansavisen gjør bygget mindre egnet som flerbrukerbygg. I tillegg er det en en fullskala basketballbane i bygget, som potensielle leietagere neppe priser like høyt som det Storebrand gjorde da de bygde sine nye lokaler.
Det ble gjennomført en kriseemisjon i Lysaker Invest på 88.000 kroner pr. aksje i november i fjor. Noen måneder tidligere hadde Arctic forespeilet at verdien bak hver aksje lå på 419.000 kroner.
Ikke spørsmål om kapital
John Fredriksen er Norges rikeste mann, og i Kapitals oversikt i september over Norges 400 rikeste ble hans formue verdsatt til 205 milliarder kroner.
– Hvor stor kjøpskapasitet har Npro i dag?
– Det er ikke spørsmål om hva vi har av kapital, kapasiteten hos våre eiere er der. Mange tror det er kjempelett å få egenkapital fra Fredriksen, det er det ikke. Eierne skal like eiendommen, det skal passe inn i porteføljen og være en fornuftig transaksjon.
