– Hvis du skal tro på Norges Banks utlånsundersøkelse, har bankene nesten ikke endret sin utlånspraksis overfor næringseiendom det siste året. Når jeg møter folk fra bankene rundt om i Norge, ser de bare uforstående på meg når jeg spør om de kjenner seg igjen, sier Thomas Eitzen, kredittanalysesjef i SEB.

Finansavisen skrev onsdag om bankenes bruk av covenants, lånebetingelser. Slike betingelser går gjerne på maksimal belåning (LTV, loan-to-value) og rentedekningsgrad (ICR, løpende inntekter i forhold til rentekostnader). I tillegg stiller bankene i økende grad krav til endringer i styre og ledelse, høyere grad av rentesikring og/eller krever klausuler for utbytte og eierskifte.

For næringseiendom har fallende eiendomsverdier og økte renter gjort LTV- og rentedekningsgrad-kravene utfordrende. Faren for å bryte bankenes grenser har ført til flere eiendomssalg, selv nå hvor eiendomsprisene er på et lavnivå, sa flere kilder til Finansavisen.

Les også

Tøffe bankkrav tvinger frem salg av eiendom

Bankenes tøffere krav overfor næringseiendom utløser salg av eiendom, selv til lave priser. – Vi ser gode navn i bransjen, som nå selger unna bygg, sier Thomas Due, Nordea.

Tøffere krav

– Men spørsmålet er hva som egentlig er strammet inn, mener Eitzen.

– Er det bankene som har strammet til, hvis byggene som lå til grunn for lånet har falt i verdi, og lånet dermed kommer i konflikt med LTV-kravet? Når eiendomsmarkedet har falt, og bankene krever at man fyller på med kapital av den grunn, har jo bankene på ett vis bare fulgt samme praksis som før, understreker han.

– Så er spørsmålet: Vil en kunde få samme betingelser for et lån med LTV på 60 som for to år siden? Det er mange anekdoter som tyder på at bankene i praksis har strammet inn, ved at de nå er tøffere ved en slik vurdering, fortsetter Eitzen.

– Og så har du det tredje elementet: Er reguleringen blitt tøffere? Usikrede eiendomslån er svært lite gunstige for bankene. Det kan føre til at bankene oppfattes som tøffere, men i så fall er de det bare fordi reglene for bankene er i ferd med å endres.

Uthuler LTV-krav

Eitzen tror at låntakere innen næringseiendom møter tøffere banker, men primært på et av kravene.

– Det er relativt få eksempler på at vilkårene for LTV er trigget. Her kan låntakerne hente inn ulike kilder for å gi vurderinger som sier at «verdiene her er lite endret det siste året». Det er egentlig bare rentedekningsgradkravet låntakerne sliter med å «fake» på samme måte, mener Eitzen.

– Her har du mer udiskutable størrelser som måles mot hverandre, inntjeningen og rentekostnadene. 

Norges Bank har lenge vært bekymret over utviklingen innen næringseiendom: 

«Vår vurdering er at lån til foretak innen eiendomsbransjen utgjør størst risiko for finansiell stabilitet, særlig lån til næringseiendom. Bankene har mest utlån til næringseiendomsforetak, og de påvirkes derfor mest av økte renter», skriver sentralbanken i rapporten om finansiell stabilitet.

Akershus Eiendom tror rentetoppen er nådd, og ser eksempler på at nye kjøpere av næringseiendom får høyere belåning enn det som har vært vanlig det siste året.

– Da usikkerheten rundt eiendomsverdier var på det høyeste, kunne bankene tilby belåning ned mot 40-45 prosent, sier Sindre Vesje Bråtebæk i Akershus Eiendom.

ØKER IGJEN: Sindre Vesje Bråtebæk og Akershus Eiendom ser nå tegn til at bankene tillater høyere belåning. Foto: Knut Neerland/Magent

– I det siste har vi sett tilfeller av tilbud på gamle nivåer opp mot 60 prosent belåning av dagens verdier. Bankene fremstår som tryggere på eiendomsverdiene, mener han.

– Egne verdivurderinger

Olav T. Løvstad, leder for eiendoms- og entreprenørmarkedet i DNB, viser til at LTV-grensen typisk lå på 75-80 prosent for ti år siden, mot et gjennomsnitt nå på 50-55 prosent.

– Dette er ikke et resultat av en skjønnsmessig holdningsendring, men rett og slett ren matematikk. Rentene har beveget seg mye oppover samtidig som yielder fremstår relativt sett lave. Dette fordrer mer egenkapital enn tidligere fordi renter spiser opp kontantstrømmen, mener Løvstad.

– EGNE VURDERINGER: Olav Løvstad avviser at lånekundene kommer unna kravene med egne «vennlige» verdivurderinger. Foto: Iván Kverme

Løvstad protesterer både mot at bankene må godta verdivurderingene fra låntakerne selv og mot at det nå er en tendens til tilbud om høyere belåning fra bankene.  

– Vi gjør selvstendige verdivurderinger. Eksterne verdivurderinger anvendes mer som en benchmark mot egne vurderinger, hevder Løvstad.

– Forsterker bruken av covenants nå bremsen i næringseiendom?

– Alle prosjekter må ha positiv kontantstrøm over tid for å være levedyktig, der er det sammenfallende interesser både fra långiver og eiendomsbesitter. Mange velger å sikre kontantstrømmen med fast rente gjennom renteswap-avtaler, sier Løvstad.

Finanstilsynet følger med

«Bankenes bruk av covenants på næringseiendomsengasjementer i kontorsegmentet, var et av flere temaer som er omtalt i rapport etter tematilsyn Finanstilsynet gjennomførte i fjor», skriver tilsynsrådgiver Jo Singstad i en e-post til Finansavisen.

Finanstilsynets undersøkelser tyder på at brudd på lånevilkår fortsatt har et beskjedent omfang, både for næringseiendom generelt og for kontorsegmentet spesielt. Bortsett fra i en enkelt bank, utgjorde brudd på lånevilkårene mellom 0 og 2,5 prosent av utlån til næringseiendom. 

For kontorsegmentet isolert «er andelen brudd nesten ikke eksisterende», skriver Tilsynet.