Fra før slet næringseiendom med økte renteutgifter og et verdifall på 20-25 prosent på eiendommene.
Nå utløser dette også tøffe krav fra bankene. Ved fornyelse av låneavtaler, gjerne hvert andre eller tredje år, får nå næringseiendomsselskaper klar beskjed fra bankene:
Skaff egenkapital, øk inntjeningen og/eller betal ned lånet raskere. Og dette utløser salg av næringseiendom, selv til de lave prisene man nå oppnår.
Dette handler om «covenants», betingelsene låntakerne til enhver tid må oppfylle for at lånet ikke skal regnes som misligholdt. Særlig stiller bankene krav til maksimal belåning (LTV, Loan to Value), som automatisk stiger når prisene på eiendommen faller, og rentedekningsgraden (ICR), typisk at løpende inntjening, gjerne EBITDA, ligger minst 50 prosent over rentekostnadene.
– Skraper mot grensene
– Da jeg begynte i banken for snart 15 år siden, var covenants nesten ikke brukt, sier Thomas Due, leder for næringseiendom i Nordea Norge.
– Lenge har verdiene bare steget, mens rentene har sunket. Men nå er covenants en del av pakka også for de største og sterkeste selskapene, sier han.
– Våre krav om rentedekningsgrad er kommet til anvendelse, og noen kunder skraper mot grenseverdiene. Mange selskaper føler at det har dratt seg til ganske mye, tror han, og viser til at det ikke lenger er mulig å låne uten sikkerhet.
– Vi har ofte avdragstakt knyttet opp til LTV. Det gjør det mer krevende. Selskapene kan ha belastet likviditet på grunn av rentene, og så kommer i tillegg avdragskravene opp når verdiene faller.
– Krav til EK-andel
«Vi har merket en økt tendens til at bankene ønsker covenants i nye låneavtaler», bekrefter finansdirektør Arne B. Sperre i Olav Thon Gruppen i en e-post til Finansavisen.
«De er definert på et svært lavt nivå, og er langt fra dagens nøkkeltall», skriver han om vilkårene.
Som eksempler på nye krav bankene har stilt, svarer Sperre:
«Dette er forsåvidt ikke offentlig informasjon, men kan vel opplyse at i noen få av våre avtaler har vi enkelte krav knyttet til EK-andel og rentedekningsgrad.»
Sperre understreker at Olav Thon Eiendomsselskap har god margin pr. i dag.
«Pr. 31.12 har Olav Thon Eiendomsselskap en EK-andel på 50 prosent og en rentedekningsgrad på 3,1».
– Komfortabel med kravene
Ved siste resultatpresentasjon, la eiendomsselskapet Entra ikke skjul på at salget av eiendommer for 6,45 milliarder kroner til Reitan Eiendom var viktig for å få ned gjeldsbelastningen. Analytikerne mente selskapet måtte selge mer for å hindre et nytt fall i kredittratingen, som høsten 2023 ble senket til bare ett knepp over high yield-rating.
«Vi har ikke erfart noen innstramming på våre covenants hverken i eksisterende banklån, nye banklån eller forlengelser/utvidelse av løpetider (og vi har ila de siste 1,5 årene utvidet løpetider på totalt 13 milliarder i eksisterende banklån og fått på plass 5 milliarder i nye banklån)», skriver finansdirektør Anders Olstad i Entra i en e-post til Finansavisen.
«Vi har hatt samme covenants i alle våre bankavtaler i mer enn ti år, og ingen av våre fem partnerbanker har tatt opp noen innstramminger hverken nå eller tidligere», fortsetter Olstad og viser til de to vilkårene Entra har:
En rentedekningsgrad/ICR på 1,4x og en gjeldsgrad/LTV på 75 prosent.
«Vi er meget komfortable med disse, og har ingen tilsvarende covenants i obligasjonsavtalene.»
– Renterisikoen øker
– Da rentene lå på null var dette ingen utfordring for de fleste. Covenants er ikke egentlig nytt, men nå er det blitt en utfordring for flere, sier Simen Mortensen, analytiker i DNB Markets, og peker særlig på rentedekningsgraden.
– Ved at bankene strammer til?
– Nei, de strammer egentlig ikke til på covenants, men med en høyere rente så er kravene på dette blitt mer aktuelle. Og dette påvirker selvsagt utlånsviljen til bankene, da risikoen blir høyere. Renterisikoen i lånet øker. Dette er noe vi følger tett.
Mortensen mener at de ulike detaljkravene lånekundene møter strengt tatt følger av hverandre:
– Hvis kundene får krav om å selge unna, så handler det ofte om situasjonen for belåning i lånet i dag, og om å forsøke å komme ned til akseptable LTV-nivåer.
– Formuer skapes og tapes
Due viser til at Nordea har fått inn selskapenes nye verdivurderinger ved nyttår.
– Der ser vi verdifall på 15-25 prosent det siste året for enkelte eiendommer. Når avdragene er på 2-3 prosent årlig, og verdifallet er på 25 prosent, blir det dramatisk.
Due understreker at banken normalt legger en margin mellom LTV og rentedekningen ved låneopptaket og terskelverdiene i covenants.
– Det er veldig sjelden vi stiller krav om salg av eiendommer eller andre konkrete handlinger. Vi setter terskelverdier, for eksempel for rentedekningsgraden, LTV eller likviditeten, og så måles dette en eller to ganger i året.
En drøy halvdel av Nordeas utlån til næringseiendom er rentesikret.
– Det hjelper i seg selv, men det betyr også at nesten halvparten ikke er rentesikret. Da smerter svingningene vi har hatt. Vi ser gode navn i bransjen, som nå selger unna bygg, konstaterer han.
– Man kan jo lure på hvorfor aktører selger høns i regnvær, men dette kan være deres føre vâr-håndtering. De ser at uten salg vil de møte veggen om litt, eller de har prosjekter fremover som trenger kapital, og da selger de nå til den prisen de får, tror Due.
– Vi får en periode hvor formuer tapes og formuer skapes. Og det er en dynamikk som kan være OK.
