– Timingen er god med tanke på gjeldsmarkedet, og det kan dekke et likviditetsgap, sier adm. direktør i Union Gruppen, Endre Folge.
Det han snakker om er eiendomshusets nye fond innen «private debt», eller privatfinansiert gjeld.
Selskapet fikk som første norske aktør konsesjon fra Finanstilsynet til å tilby gjeld uten å være forretnings- eller sparebank. Tidligere har det ikke vært lov for aktører uten bankkonsesjon å gjøre dette. Det har vært tillatt i EU siden 2015, men lang behandlingstid i byråkratiet har gjort at det først fra 1. januar i fjor ble tillatt i EØS-området.
– Vår hovedfokus vil være lån mellom 100 og 200 millioner kroner, men vi kan gå høyere og lavere enn det, sier han.
Selskapet forvalter i dag eiendomsverdier for rundt 20 milliarder gjennom ulike fond på vegne av sine fondskunder.
10–12 prosent rente
Fondskundene vil gå inn med penger som så lånes ut til eiendomskunder, og avkastningen som det markedsføres med, er på nivå med high yield.
– Det ligger typisk på 400 til 600 punkter over Nibor-renten, men med lavere risiko enn ordinære high yield-lån, sier leder for Union Kreditt, Christoffer Hæhre.
I dag ligger tre måneders Nibor på 4,73 prosent, så det lokkes med mellom 10 og 11 prosent rente på pengene.
– Blir det krone for krone-avkastning, eller kan det gires opp for å øke avkastningen til fondsinvestorene?
– Rammeverket gir åpning for 30 prosent gearing, men vi legger ikke opp til det, sier Folge.
Egenkapitalmangel
I dagens marked er det mange som opplever at det mangler egenkapital når lån skal refinansieres, når eiendomsverdiene har falt 20 prosent og bankenes låneutmåling er på 50–55 prosent.
En eiendom som ble kjøpt for 100 millioner med 65 prosent lån for tre år siden, har i dag bare 15 millioner i egenkapital, mens bankene gir 50 prosent belåning på restverdien på 80 millioner. Dermed er det 25 millioner i manko.
MEZZANINLÅN TIL 15 PROSENT: Alexander Stensrud, CBRE. FOTO: Fredrik Hansson
Da må eierne enten inn med mer egenkapital, eiendommen må selges, eller nye løsninger må inn.
Mezzaninlån til 15 prosent
Finansavisen har skrevet om såkalte mezzaninlån. Etter at banken har førsteprioritetslån på 50 prosent av eiendomsverdien, legger mezzaninlånene seg mellom resterende egenkapital og banklånet med pant i aksjene. Disse lånene løper gjerne i 12 til 18 måneder. Oppfylles ikke lånekravene, går aksjene til mezzaninlåninvestorene, og de opprinnelige eierne taper alt.
– Det har vært flere profilerte situasjoner med et betydelig gjeldsgap, blant annet i Lysaker Park, der obligasjonslånet har utløpt og det ikke er kommet inn mer egenkapital. Da må eierne hente inn med mellomfinansiering. Renten er minst 15 prosent, og långiverne tar pant i aksjene, sa Alexander Stensrud, leder for transaksjoner i meglerhuset CBRE, til Finansavisen i slutten av januar.
– 2. prioritetspant
– Vår risiko er vesentlig lavere enn mezzaninlån. Slike retter seg i større grad mot «distressed» eiendommer enn vi kommer til å gjøre. Vi samarbeider med banker og søker 2. prioritetspant. Belåningen ligger normalt mellom 50 og 65 prosent av eiendomsverdien avhengig av caset. Men vi vil ikke alltid kunne få 2. prioritetspant, da tar vi sikkerhet i aksjene. Casene vi har sett på tilsier en rente rundt 10 prosent, sier Hæhre.
IKKE FLERE SØKNADER TIL BEHANDLING I DAG: Seksjonssjef i Finanstilsynet, Britt Hjellegjerde. FOTO: Andreas Klemsdal
– Hvor mye kapital skal dere hente inn til fondet?
– Vi har ikke satt noe mål, men med enkeltlån på mellom 100 og 200 millioner ser vi for oss flere milliarder i markedet, sier Folge.
– Er det flere meglerhus som har søkt i Norge?
– Vi har hørt at noen var interesserte, men om de har fått konsesjon, vet jeg ikke sier han.
Ingen flere søknader
Kredittfondet er en undergruppe av alternative investeringsfond (AIF), under navnet Europeiske langsiktige investeringsfond (Eltif). Forvaltere av AIF-er må ha en særskilt tillatelse til å etablere et slikt fond, og seksjonssjef i Finanstilsynet, Britt Hjellegjerde, forteller at Union er den eneste som har fått en slik fra Finanstilsynet.
– Vi har ingen søknader fra andre i dag, sier hun.
Eltif-er er lukkede fond med en gitt løpetid. Union opererer med åtte år. Det betyr at fondskundene ikke kan innløse andeler i perioden.
– Hva kjennetegner denne fondstypen?
– Det er i utgangspunktet lukkede fond som skal bidra til å reise kapital til langsiktige investeringer, sier Hjellegjerde.
– Det prinsipielt nye er at det kan ytes lån direkte fra Eltif-et, og ikke bare investere i obligasjoner, aksjer og andre aktiva. Løpetiden på lånene må være kortere enn fondets levetid, og reguleringen inneholder noen særskilte krav til tillatte investeringer og blant annet om håndtering av interessekonflikter og informasjonskrav, sier hun.
Porteføljekrav
– Er det satt minimumskrav til beløp fondsinvestorer kan gå inn med? Mange er kjent med 100.000 euro-grensen for AIF-er for å slippe å utarbeide prospekter.
– Det er noen ekstra krav for å kunne markedsføre andeler i et Eltif til ikke-profesjonelle. De viktigste er at det må gjennomføres en rådgivning og egnethetstesting, og at andeler kun kan anbefales dersom det anses egnet for den enkelte. Det må også utarbeides nøkkelinformasjon, sier hun.
Og det er begrensninger på hvor mye av totalinvesteringen ikke-proffe kan gå inn med.
– Hvis en ikke-profesjonell investors portefølje ikke overstiger tilsvarende en halv million euro, kan vedkommende ikke investere et beløp som overstiger 10 prosent av totalen i Eltif-er. Minimumsbeløp hver enkelt må gå inn med er tilsvarende 10.000 euro.
