«Bruttofortjenesten, definert som forskjellen mellom bankmarginen og et standard lån til kontor og bankenes innlånskostnad, har økt betydelig det siste året. Nivået er faktisk det høyeste vi har målt,» skriver Union Gruppen i sin ferske rapport over bankmarkedet.
Hvert kvartal måler eiendomshuset utlånsmarginer, renter på forskjellige type eiendomscaser, bankenes utlånsvilje, hvilken belåningsgrad bankene tilbyr og løpetid på lånene.
Lavere innlånskostnader
Og ett av funnene i rapporten for første kvartal, er at innlåns- og utlånsbetingelser har gått i bankenes favør.
«Bankenes innlånskostnader fortsetter nedover, og har falt med i underkant av 10 bps (basispunkter, tilsvarende 0,1 prosentpoeng) det siste kvartalet,» skriver Union.
«Marginen i tyngden av nye utlån er 236 bps (2,36 prosent). Det er 3 bps lavere enn i fjerde kvartal,» heter det videre.
Større sprik i utlånene
– For øyeblikket er det bra lønnsomhet og lite tap for bankene ved utlån til næringseiendom i Norge. Vi ser nå at bankene igjen konkurrerer om de beste kundene, og det er større sprik mellom hva de beste og de mer utsatte kundene oppnår, sier analysesjef i Union Gruppen, Robert Nystad.
Selv om bankmarginen og innlånskostnaden har falt, ser ikke Nystad grunn til å avlyse problemene mange eiendomsinvestorer står i.
– Det er to ting som er sanne samtidig. Sentimentet i finansieringsmarkedet har bedret seg, samtidig som det er tøft for mange. Vi har sett flere eksempler på emisjoner i forbindelse med utløp av bank- eller obligasjonslån, eller at investorene har måttet selge. Når verdiene på eiendommene faller og bankenes egenkapitalkrav øker, må flere skaffe kapital på en eller annen måte. I tillegg er det noen som sliter med kontantstrømmen. Dette tror jeg vil fortsette, sier Nystad.
– Får godt betalt
– Hvorfor har bankene så høy bruttomargin nå? Melker de lånekunder i trøbbel?
– Vi måler høy bruttofortjeneste, og den indikerer at bankene får godt betalt for øyeblikket. Samtidig har nok risikoen i utlånsporteføljene økt, i tillegg spiller bankenes kapitalkrav inn på egenkapitalavkastning, sier han.
Samtidig er det få og små tap innen sektoren.
– Det er ikke tegn i Norge eller Norden til store banktap på næringseiendom. Vi har sett flere eksempler på at selv der det går surt, får banken pengene tilbake. Det er store utfordringer hos en del aktører, men det er stort sett egenkapitalen som får kjørt seg. Banker og obligasjonsinvestorer går stort sett klar, sier han.
Blytungt i USA
I Europa fryktes det at bankene skal smittes av amerikanske problemer innen næringseiendom. Der er arealledigheten skyhøy – i San Francisco er den hele 37 prosent, og markedene er blytunge også i New York og Boston.
Dette gjør at eiendommer selges med enorme tap.
– Det er ikke tegn til noe tilsvarende i Norge. Det er to forhold som har rammet eiendomssektoren der det er store banktap. Det er rentesjokket og et leiemarked som går dårlig selv i en høykonjunktur. Når det blir mye ledighet, ødelegges kontantstrømmen i eiendommen, samtidig som at den høye ledigheten presser ned leieprisene i resten av markedet. I Norge har vi sett økte leiepriser og lav ledighet, sier Nystad.
– Så lenge den siste faktoren holder seg, klarer jeg ikke se store kreditortap, sier han.
– Ikke spesielt høy lønnsomhet
– Melker dere kundene deres?
– At vi har høy bruttofortjeneste er både riktig og feil. Bankene går bra, det ser man på hva de rapporterer, sier leder for næringseiendom i Nordea Norge, Thomas Due.
Bankene opererer med segmentlønnsomhet – blant annet utlån til industri, shipping, fiskeoppdrett, olje, næringseiendom og annet.
– Utlån til næringseiendom er ikke spesielt lønnsomt. Det er ikke dårlig lønnsomhet, men ikke spesielt bra heller. Det skyldes at kapitalbindingen begynner å bli betydelig. I tillegg er det økt risiko i porteføljen, og vektingen styres av våre interne ratinger av hver enkelt kunde, sier Due.
– Konservativ modell
– Bankene har knapt tap i sektoren, er modellen deres i utakt med virkeligheten?
– Modellen vil alltid være konservativ, men det er den samme som alle bruker, og godkjent av ESB (Den europeiske sentralbanken). Men vi har god pantesikkerhet, og sannsynligheten for å gå med store tap, er liten, sier han.
– Men flere selskaper kan gå i heisen. Vi har sett tvangssalg i Sverige, og Recreates børskurs er så godt som null, så det er ikke risikofritt, sier han.
Due sier at reglene for tapsavsetninger er strenge, og hvis det lukter problemer, må man ta avsetninger.
– Tapsavsetninger blir stygt i regnskapet. Enn så lenge er situasjonen bra, men risikoen har økt.
Union-rapporten viser at selv med de trangene tidene, er bankene på jakt etter økt volum og markedsandeler.
– Vi er pragmatiske. Er det et lønnsomt utlån, gjør vi det, men vi tror vi kommer til å fokusere mer på lønnsomhet enn volum i 2024, sier han.
– Markedet styrer
Heller ikke leder for utlån til eiendoms- og entreprenørmarkedet i DNB, Olav Løvstad, mener at de melker slitne kunder.
– Kredittspreadene er redusert, og marginutviklingen har vært veldig stabil. Undersøkelsen viser at de laveste prisede lånene er 10 punkter ned, så man må se hele bildet, men det er markedet som styrer, sier han.
– Det er markedet som styrer tilgangen på lån. Livselskapene har vært mindre aktive obligasjonsinvestorer siden rentenivået har økt, og de får like god avkastning i alternative investeringer. Dermed blir tilbudet mindre, og bankene får en større andel av markedet. I det siste har andre deler av obligasjonsmarkedet økt, sier Løvstad.
– Hva tror du om smitten fra USA og deler av Europa?
– Vi har sett at spreaden (marginpåslaget) er lavere for eiendomsselskapene med høy kredittverdighet. Usikkerheten oppleves som redusert, og obligasjonsinvestorene ser det, sier Løvstad.
