«Vi rigger for de neste 20 årene» slo Stor-Oslo Eiendom fast da de i desember 2021 gjorde en emisjon på 2,4 milliarder kroner der 2,1 milliarder handlet om konvertering av eksisterende aksjonærer.
På toppen skulle de hente 200 millioner i cash, men kjendisinvestorene sto i kø slik at emisjonen ble utvidet til 300 millioner. Inn kom NorgesGruppen-eier Johan Johannson, Norwegian-gründer Bjørn Kise, Møller Eiendom og gründerteamet bak Spacemaker. I tillegg bladde eksisterende eiere opp, slik som Klaveness Marine, Stormbull og Arne Blystad.
Dyre kjøp – store verdifall
To år senere er det fullstendig krise. Stor-Oslo Eiendom hadde hamstret tomtearealer til skyhøye priser, og satt med 6,5 milliarder i eiendomsverdier – klar til å bygge 6.500 boliger samt 200.000 kvadratmeter næringsarealer.
Hamstringen fortsatte. I desember 2022 kjøpte de gamle Drammen sykehus og den 57 mål store tomten for minst 850 millioner kroner, og kort tid senere enda en tomt i Drammen.
STORT VERDIFALL: Arne Blystad er storeier i Stor-Oslo Eiendom. Foto: Iván Kverme
Rådyre kjøp må gjøres opp, og plutselig stoppet boligmarkedet opp. Mang en eiendomsutvikler måtte sette prosjekter på vent.
Stor-Oslo Eiendom forsøkte i vinter å selge en ferdigregulert boligtomt i Lillestrøm. Men da hadde plutselig tomteprisene i Oslo randsone falt til dels dramatisk. Det ble snakket om så mye som 30 prosent.
Prising: 400 millioner
Plutselig ble det krise i eiendomsselskapet. DNB Markets ble hyret inn med tanke på å hente inn mellom 400 og 500 millioner kroner i en emisjon. Men det kunne ikke skje uten at verdiene måtte ned.
DNB Markets kuttet prisingen fra 2,4 milliarder kroner i desember 2021 til mellom 1,5 og 1,7 milliarder. Det var imidlertid ikke nok. DNB klarte ikke å få inn eksterne investorer til Stor-Oslo Eiendom med den prisingen.
Men penger måtte inn, og nå har selskapet tatt dramatiske grep. Selskapet gjorde opp 2023-regnskapet med en bokført egenkapital på godt over 1 milliard kroner, og gikk til sine egne aksjonærer med et tilbud de ikke kunne si nei til.
Aksjonærene skal ha fått 70 til 80 prosent rabatt på bokførte verdier, og nå er det tegnet en emisjon på mellom 400 og 500 millioner kroner til en prising på bare 400 millioner før penger.
– Betydelig rabatt
– Vi gjør en fortrinnsrettsemisjon mot eksisterende aksjonærer på mellom 400 og 500 millioner der det allerede er forhåndstegnet for 400 millioner, sier styreleder Gunnar Bøyum i Stor-Oslo Eiendom.
– Hva er bakgrunnen for emisjonen?
– Det er ikke til å legge skjul på at det har vært et krevende marked det seneste året uten nye igangsettinger. Når man setter i gang prosjekter går det gjerne mellom 2,5 og 3 år før man får oppgjør. Samtidig er dette et marked vi ønsker å ta del i, og da var det nødvendig å styrke kapitalbasen, sier Bøyum.
– Til en lav prising?
– Markedet er som det er. Prisingen reflekterer dagens situasjon. Vi har justert verdivurderingen og justert emisjonskursen. Det er ikke til å legge skjul på at emisjonen skjer til en betydelig rabatt.
Mislyktes med høy prising
Etter det Finansavisen kjenner til gjøres emisjonen til en prising på bare 400 millioner, og med en rabatt mot verdijustert egenkapital på hele 70 til 80 prosent.
STORT VERDIFALL: Johan Johannson kjøpte Stor-Oslo Eiendom-aksjer med begge hendene for to år siden. Foto: Iván Kverme
– Pengene skal gå til dagens virksomhet. Vi skal igangsette nye byggeprosjekter og gjøre opp diverse tomtekjøp, sier Bøyum.
– Slik som sykehustomten i Drammen?
– Det skjer først i første kvartal 2026 og utgjør 1,2 milliarder, men det vil bli en prosess. Det er ikke slik at vi nødvendigvis gjør det prosjektet alene.
– Hvor lenge har dere jobbet med denne emisjonen?
– Det har skjedd gjennom vinteren og våren. Du kan si det siste kvartalet. Vi har vurdert forskjellige veier sammen med DNB Markets og aksjonærer, men landet til slutt på en fortrinnsrettsemisjon. Vi er happy med at det har vært stor oppslutning blant aksjonærene, sier styrelederen.
STORT VERDIFALL: Norwegian-gründer Bjørn Kise satset hardt på Stor-Oslo Eiendom. Nå er det lite igjen. Foto: Iván Kverme
DNB Markets skal ha mislyktes i forsøk på å hente eksterne penger til en prising på mellom 1,5 og 1,7 milliarder. Bøyum ønsker ikke å kommentere det.
– Det har vært analysert forskjellige spor, sier han.
Ansatte skylles ut
– Hva skjer nå med den store eierandelen til de ansatte?
– De har samme rett som andre aksjonærer. De som av forskjellige årsaker ikke kan følge opp sin eierandel vil vannes ut på vanlig måte. Det er ikke egne rettigheter for dem. Noen vil følge, andre vil ikke. Jeg tror det handler mer om evne og mulighet enn lyst.
– Hvor mye av de 400 millionene er tegnet av ansatte?
– Det har jeg ikke oversikt over.
– Vil det bli behov for å hente enda mer kapital?
– Det er ingen planer om det pr. i dag, men alt vil avhenge av markedet. Vi ser en viss bedring i vårt primærmarked som er Stor-Oslo. Vi hadde et visst varelager i starten av året, men alt det er solgt ut, både på Lillestrøm og Kolbotn. Derfor er vi ivrige. Vi har en god prosjektreserve som vi ønsker å komme i gang med, sier Bøyum.
Stor-Oslo Eiendom startet med gründer Arild Rygg, som startet i det små, og gikk fra prosjekt til prosjekt, men fikk raskt stor fart da Entra Eiendom trengte hjelp til å utvikle Postgirobygget.
