Det er skrevet side opp og side ned om Ivar Tollefsens høyt belånte eiendomsimperium Heimstaden. Tollefsen har vært i hardt vær etter renteøkningene, men siden nyttår har vinden snudd. Etter en rekke nedskrivninger av verdiene snudde trenden da førstekvartalsrapporten ble lagt frem tidligere i år.
Tirsdag gjestet Tollefsen et webinar i regi av næringsmeglerhuset Colliers hvor han ga sitt syn på eiendomsmarkedet fremover.
– Verdiene er for lave
Tollefsen er, ikke overraskende, svært positiv til boligmarkedet.
Heimstaden Bostad
– Vi ser ingen utfordringer innen bolig. Det er fantastisk. Dersom man ser på Europa under ett, er det selvfølgelig noen som sliter. Mange er på feil plass, med fallende befolkning. Fallende etterspørsel er alltid en utfordring. Men det ligger mye bolig på riktig sted, med urbanisering, befolkningsvekst og boligkrymping som gir enda større etterspørsel etter boliger. Tilbudet er begrenset. De seneste årene har tilbudssiden vært sunn fordi den nesten har stoppet opp, men fortsatt har folk jobb, de har god lønnsvekst og kjøpekraften er der, sier Tollefsen.
– Det har vært store oppkjøp av utleieboligporteføljer de senere årene. Tror du konsolidering av markedet vil fortsette? spurte Bjølgerud.
– Jeg vil ikke kalle det konsolidering. Det er 84 millioner utleieboliger i Europa. Vonovia (Tysklands største boligutleieselskap) har rundt 500.000. Vi har 162.000, andre har det samme - det er ingen store. Det burde være noen store, da får man, også vi, mer stordriftsfordeler, men jeg tror ikke det vil skje, sier han.
– Fallende verdier i boligsegmentet de seneste årene er profesjonelle investorer som ikke vil kjøpe på yieldene som var der for to eller tre år siden. De ønsker litt mer. Men om du ser på privatmarkedet, altså folk som kjøper seg et hjem, er vi på all-time high. Norge er på all-time high. Når man sitter på en portefølje, slik vi og andre har, har du mulighet til å selge balansen din til andre profesjonelle investorer. Er det unikt for bolig? Når vi selger enheter stykkvis nå, selger vi i snitt 25 prosent over verdsettelsen. Så når folk spør om man kan stole på de bokførte verdiene våre, sier jeg nei. De er for lave, sier Tollefsen.
– Hvordan ville du brukt 1 milliard?
Bård Bjølgerud lurte på hvordan Tollefsen ville investert 1 milliard i dag.
– Jeg ville kjøpt kapitalmarkedsinstrumentene våre og våre egne obligasjoner. Vi har fått mye omtale i media de seneste 12 til 18 månedene, og mye av det har vært negativt. Det har økt spreadene på obligasjonene våre mer enn resten av markedet. Jeg kjenner selskapene våre godt, og jeg er veldig trygg på at kvaliteten av selskapene våre er veldig forskjellig fra medias bilde. Derfor ville jeg helt klart gjort det.
– Gjør du det?
– Vi gjør det hele tiden, sier Tollefsen.
Tre misforståelser
– Alle er nå interesserte i datasentre og logistikk. Etter hvert tror jeg de vil få problemer fordi digitalisering krever datasentre i dag, men etter hvert, nå databrikkene er like kraftige som menneskehjernen, kan du få det samme på mindre arealer og med mindre energiforbruk. Og i logistikk vil man etter hvert ha så effektive systemer at ting sendes dit det skal og arealbehovet vil bli mindre.
Tollefsen-systemet har total gjeld på 119 milliarder kroner, hvorav 45 milliarder er i hybridlån og obligasjoner. Investorene krever opptil 30 prosent rente for å investere i Heimstaden-lån. Det gir best risk/reward i det nordiske eiendomsobligasjonsmarkedet, sa analytiker Michael Johansson til Finansavisen 11. mai.
– Det er to hovedsmisforståelser om Heimstaden og Heimstaden Bostad i markedet og mediene, i dag, sier finansdirektør Christian Fladeland.
– Den ene er at investeringer i Heimstaden-systemet har vært dårlige for institusjonelle. Det er feil. Totalavkastningen og den risikojusterte avkastningen for dem har vært god. Den andre er at det er et selskap med finansielle utfordringer. Ser du på våre ubenyttede lånemuligheter, og salgsprogrammet vi har gående, er vi ikke avhengige av det svenske, norske eller danske bankmarkedet. Vi er inne i ni bankmarkeder. Ingen av landene hvor vi har mer enn 25 prosent av totalen, sier han Flademark.
– Vi har ikke noe kapitalbehov i dag, det er den tredje misforståelsen, sier Tollefsen.
