De siste to årene har høyere renter laget hakkemat av verdiene innen næringseiendom, men ikke mange er blitt så hardt rammet som aksjonærene Arctic Securities fikk med seg i tre store eiendomsprosjekter i Oslo-området.
Byggene det handler om er det karakteristiske Equinor-bygget på Fornebu, den ikoniske eiendommen Telegrafen i Oslo sentrum og hovedkontoret til Storebrand på Lysaker i Bærum.
IKONISK BYGG, STORE TAP: Telegrafen ble kjøpt av John Fredriksen etter pengetrøbbel hos eierne. Foto: Nyebilder
Finansavisens beregninger viser at aksjonærene som investerte i de havarerte eiendomsprosjektene har et samlet tap på godt over 2 milliarder kroner.
Gjeldsbombe på Fornebu
«Krise for 179 investorer i Equinor-eiendommen på Fornebu», skrev Finansavisen i slutten av november 2022. Arctic Securities hadde kjøpt eiendommen seks år tidligere av den amerikanske giganten Madison International for 3,9 milliarder kroner med obligasjonsgjeld, og nå måtte meglerhuset jobbe iherdig med refinansieringen.
STORE HONORARER: Arctic Securities og adm. direktør Mads Syversen har tjent store penger på å tilrettelegge og refinansiere havarerte eiendomsprosjekter. foto: Kapital
Problemet var at oljegiganten ønsket å krympe arealbruken, slik at leieinntektene havnet langt under rentene på lånet. Arctic fant frem brannslukkingsapparatet og fikk forlenget løpetiden på hovedlånet mens det minste obligasjonslånet ble redusert. Men det var ikke gratis. På det store lånet økte renten fra 4,5 til 6,5 prosent, mens det minste lånet fikk en renteøkning fra 5,5 til 9 prosent.
Ny krise
I september i fjor var det på nytt krise for aksjonærene.
Nå var det behov for minst 100 millioner kroner innen kort tid for å unngå mislighold med lånebetingelsene. Bakgrunnen for kapitalbehovet var en verdivurdering fra Newsec og Malling som viste at Equinor-bygget hadde en verdi på 3,6 milliarder kroner pr. juli, ned fra 4,3 milliarder kroner året før, og langt under kjøpsprisen fra 2016. Den nye verdien innebar en belåningsgrad på 62 prosent, noe som var over kravet på 60 prosent. Samme dag som fristen gikk ut kunne Arctic melde om en avtale om et nytt obligasjonslån som dekket både refinansiering av det minste obligasjonslånet og tilleggssikkerhet på det store.
Fredriksen slukte bygget
Den nye långiveren ble ikke navngitt, men det ikke ble krevd selskapsgjennomgang (due dilligence) og pilene pekte mot en eksisterende långiver.
Ryktene gikk på at den ukjente redningsmannen var John Fredriksen ettersom han etter sigende hadde vært med på refinansieringen høsten året før. Det stemte.
I mars i år kom meldingen om at John Fredriksens Norwegian Property (Npro) kjøper bygget for bare én krone og at selskapet var eier av et obligasjonslån på rett under en halv milliard kroner ytt til et av eiendommens eierselskaper.
PRIS PÅ 1,7-1,75 MRD.: Storebrand har kjøpt sitt hovedkontor på Lysaker. Foto: Finansavisen
I transaksjonen ble bygget priset til 2,84 milliarder kroner, tilsvarende den samlede gjelden, hvilket er omtrent én milliard under kjøpsprisen i 2016. I forbindelse med kjøpet opplyste Arctic til Dagens Næringsliv at de av deres kunder som har vært med i eiendomsprosjektet siden starten har fått tilbake 63 prosent av investeringen i form av utdelinger. Dermed ble 37 prosent av investert beløp tapt.
Telegrafen
Noen måneder i forveien hadde John Fredriksen kjøpt et annet skakkjørt Arctic-prosjekt.
Med samme struktur som i Equinor-bygget kjøpte meglerhuset det ikoniske bygget Telegrafen på vegne av 159 investorer for 2,25 milliarder kroner. Belåningen var på 70 prosent og aksjonærene stilte med egenkapitalen på 728 millioner.
Arctic antok at obligasjonen kunne refinansieres til 5,4 prosent rente, men den planen sprakk da rentene skjøt i været, noe som etterlot et stort egenkapitalbehov. I oktober i fjor ble det gjort et forsøk på å hente inn 580 millioner kroner, samtidig som det ble åpnet for et salg slik at eierne selv kunne velge mellom de to alternativene.
Like etter kom det et bud, også denne gangen fra Fredriksens Norwegian Property.
Budet priset egenkapitalen til 100 millioner kroner, altså 86 prosent under hva aksjonærene spyttet inn.
Isolert sett ble eiendommen priset til 1,65 milliarder kroner, tilsvarende et verdifall på 28 prosent fra da eiendommen ble kjøpt.
Storebrand-bygget
Etter lang tid med tautrekking med obligasjonseieren KLP ble det fredag klart at Storebrand kjøper bygget de selv har som hovedkontor tilbake fra aksjonærene. Arctic-syndikatet kjøpte eiendommen for 2,2 milliarder kroner i 2017 med høy belåning og har lenge forsøkt å selge den, uten å lykkes.
Finansavisen erfarer at prisen er basert på eiendomsverdier mellom 1,7 og 1,75 milliarder kroner.
Helsfyr
Et fjerde prosjekt, som ikke er like møysommelig omtalt, er eiendomsprosjekt i regi av Arctic på Helsfyr rett utenfor Oslo sentrum.
For fire år siden kjøpte meglerhuset på vegne av sine kunder et kontorbygg på nesten 28.000 kvadratmeter ved Helsfyr T-banestasjon og bussterminal.
Det ble hentet 462 millioner kroner i egenkapital og obligasjonsgjeld på 780 millioner kroner, med utløp 15. desember i fjor.
KRISEEMISJON: Arctic måtte gjøre en kriseemisjon i selskapet bak kontorbygget på Helsfyr. Foto: Per Stefan Præsterud
Kjøpesummen var 1,24 milliarder kroner og privatinvestorer gikk inn med egenkapitalen i prosjektet som i dag huser 189 eiere. I november hentet Arctic inn 125 millioner i ny egenkapital, og refinansiert lånet, og i den anledning ble verdien på eiendommen satt til 879 millioner.
De 462 millionene i egenkapital som ble hentet inn på kjøpstidspunktet, var før emisjonen verdt bare 126 millioner.
Store Arctic-honorarer
Dagens Næringsliv skrev i oktober at Arctic har tjent 200 millioner på de tre prosjektene samlet sett. I etterkant har det vært reforhandling av lånet i Lysaker Park, og salg av alle tre, hvilket har trukket opp summen ytterligere.
