For tre år siden kjøpte Arctic Securities på vegne av sine kunder et kontorbygg på nesten 28.000 kvadratmeter ved Helsfyr T-banestasjon og bussterminal rett utenfor Oslo sentrum.
Det ble hentet 462 millioner kroner i egenkapital og obligasjonsgjeld på 780 millioner kroner, med utløp 15. desember i år. Kjøpesummen var 1,24 milliarder kroner og privatinvestorer gikk inn med egenkapitalen i prosjektet som i dag huser 189 eiere.
Måtte ha ny egenkapital
Nå har Arctic hentet inn 125 millioner i ny egenkapital, og refinansiert lånet. Det er nå på 680 millioner med en rente på fire års swap pluss 2,5 prosent margin, som i dagens marked tilsier en rente på 7 prosent.
– EN GRUNNLØS PÅSTAND: Kommunikasjonsdirektør Sindre Fjærtoft i Arctic Securities avfeier at meglerhuset benytter seg av obligasjonslån for å hanke inn høye honorarer. Foto: Arctic Securities
– Emisjonen er fulltegnet og hadde veldig god oppslutning blant de eksisterende aksjonærene i selskapet, sier informasjonssjef i Arctic Securitites, Sindre Fjærtoft.
Han opplyser videre at det var god deltagelse fra eksisterende aksjonærer.
I prospektet lokkes det med 6,6 prosent direkteavkastning (yield) på eiendommen, og en estimert egenkapitalavkastning på 12 til 18 prosent årlig hvis eiendommen kan selges i 2030 med en yield på mellom 5,5 og 6 prosent.
Arctic skriver videre at verdien på eiendommen er satt til 879 millioner, men legger til at de har eksterne verdsettelser som oppgir at verdien er hele 1,1 milliard. Det er et utbyggingspotensial på mellom 12.000 og 15.500 kvadratmeter på eiendommen.
– Gode Arctic-honorarer
– Arctic tar seg gode honorarer for refinansieringen, både obligasjonslånet og egenkapitalen. De blir rikere, men investorene blir fattigere, sier en av investorene som gikk inn i Helsfyr-prosjektet.
Finansavisen har fått uttrykt frustrasjon fra aksjonærer i ulike Arctic-prosjekter om at meglerhuset finansierer gjelden i obligasjonsmarkedet fremfor banklån for å få høyere honorarer.
– Det er en grunnløs påstand. Styret i selskapet har fått presentert de ulike finansieringsalternativene som finnes i markedet, og konkludert med at et obligasjonslån er den beste løsningen for selskapet. Honorarene til Arctic har vært uavhengig av finansieringsløsningen som er valgt, sier Fjærtoft.
Tynges av økte renter
Eiendomssektoren tynges av økte rentekostnader etter gjentatte styringsrentehevninger fra sentralbanker over nær sagt hele verden.
– Finansmarkedet er noe helt annet nå enn for bare et par år siden. Vi har sett de største relative rentebevegelsene på flere hundre år. Finansieringskostnadene for næringseiendom har steget fra 2-3 til 6-7 prosent. Dermed får du en «reset» i markedet som ikke er veldig oppløftende. Verdien av eksisterende aksjer i Helsfyr-prosjektet er cirka 73 prosent lavere enn emisjonskursen ved etableringen, sier Fjærtoft.
De 462 millionene i egenkapital som ble hentet inn på kjøpstidspunktet, var før emisjonen verdt bare 126 millioner.
– Det er altså en rekke eksterne forhold som er vanskelig for oss å påvirke og gjøre noe med. Vårt eneste fokus er å oppnå best mulige resultater for prosjektene og kundene vi forvalter penger for, sier han.
