– Jeg investerte i prosjektet i håp om at Agder Energi skulle forlenge kontrakten og at de skulle være med videre i bygget. Det var caset. Bygget er nesten nytt og bygd på spesifikasjoner fra dem, men dessverre så fikk de for mye penger, slik at de heller ville bygge et palass i Kristiansand sentrum og betale dobbel leie. Sånn er det med kraftselskapene som ikke får utgiftene til å strekke til, sier Kristian Falnes.
Falnes var med på å bygge opp Skagenfondene, og i dag investerer han egne penger. Sammen med en rekke andre kjente investorer lot han seg friste da Arctic Securities var ute i markedet med et stort kontorbygg i Kristiansand på tampen av 2016.
Kjøpte energihovedkontor
I desember 2016 kjøpte Arctic Securities Å Energis (daværende Agder Energi) hovedkvarter i Kjøita 18 i Kristiansand gjennom selskapet Kraftsenteret Invest. I forkant hadde selgeren, det kommunale selskapet Kristiansand Næringsselskap (KNAS), sondert markedet helt fra tidlig i 2015 og utover.
Bygget på rundt 24.000 kvadratmeter, som sto ferdig i 2010, ble kjøpt for 560 millioner kroner. Det ga KNAS en gevinst på 100 millioner.
I KNAS årsrapport for 2016 bemerker styret at prisnivået nærmet seg hva man kunne lese om i pressen vedrørende salg av store kontoreiendommer i Oslo-området på den tiden.
118 Arctic-kunder gikk inn med egenkapitalen på 196 millioner og betalte 19.800 kroner pr. aksje. Det ble tatt opp et obligasjonslån på 364 millioner med seks års løpetid frem til september 2023 med 3,7 prosent rente.
Leiekontrakten løper frem til august 2025, men da har Å Energi flyttet ut.
Kraftselskapet har signert kontrakt på å leie 7.000 av totalt 13.000 kvadratmeter i nybygget K14 i Kristiansand sentrum, og flytter sine 400 ansatte fra Kjøita litt utenfor bykjernen til kloss på Kristiansand domkirke når de nye lokalene står ferdig våren 2025.
Det ga store problemer for Arctic-investorene, som opplevde at obligasjonsinvestorene ikke ønsket å forlenge eller refinansiere lånet når den dominerende leietageren skulle ut av eiendommen.
Reddet av naboen
Dermed måtte det finnes en annen løsning. Et bud på 4.000 kroner pr. aksje ble avslått ettersom det hadde finansieringsforbehold.
I stedet kom en av Kristiansands største eiendomsinvestorer, Kurt Mosvold i Mosvold & Co, på banen i samarbeid med Fearnley Securities. Mosvold & Co er en betydelig eiendomsaktør i Kristiansand, og eide fra før 30 prosent av aksjene i Fearnley-syndikatet Kjøita Park 1.
Mosvold var største eier, og med seg hadde han den lokale Strømme-familien, Grimstad-rederen Atle Bergshaven, investoren Harald Moræus-Hanssen og andre. Dette syndikatet eide to av Å Energis naboeiendommer, Kjøita 17–25 og Kjøita 6, to store kontoreiendommer.
Arctic-emisjon på 60 mill.
Gjennom en emisjon på 60 millioner, der den nye banken krevde at Mosvold via Kjøita Park 1 skulle ta halvparten, sikret han seg 30 prosent av aksjene i Arctic-selskapet Kraftsenteret Invest.
Deretter ble det opprettet et nytt selskap, Kjøita Eiendom, der alle tre eiendommene ble lagt inn med samlede eiendomsverdier på 993 millioner. Fearnley-syndikatet ble sittende med 77,5 prosent av det nye selskapet, mens Arctic-investorene fikk resten.
– Det ble gjennomført en emisjon på 40 millioner kroner i Kjøita Park 1, og 30 av disse gikk til Kraftsenteret Invest-emisjonen. De fleste av våre investorer deltok i emisjonen, sier Kurt Mosvold, som i det nye selskapet fortsatt er største aksjonær med 20 prosent.
Det nye lånet har en rente på 6,2 prosent og har 63 prosent belåning, mot 3,7 prosent i det som forfalt.
Arctic-investorene hadde fra 2017 til 2022 fått 115 millioner i utbytte, og med dealen i havn, fikk de et urealisert tap på 19 prosent på innskutt kapital, ifølge Arctic.
Spyttet inn penger
– Det er full kontantstrøm i eiendommen i to år til, og vi har god tro på å fylle det opp når Å Energi flytter. Vi har god dialog med andre som vil inn, sier Mosvold.
– Det er naturlig at vi kjøpte. Uten en lokal aktør på eiersiden ville det blitt vanskelig å leie ut. Det er også 320 parkeringsplasser ved bygget, noe som er en mangelvare i området. Dermed kan vi få ut stordriftsfordeler med vaktmestertjenester, vedlikehold og parkering, sier han.
– Det største problemet med eiendommen var et obligasjonslån som forfalt omtrent samtidig som at Å Energi meldte flytting fra det. Da blir det vanskelig å reforhandle lånet, sier han.
– Ikke helt Telegrafen
Falnes påpeker at det aldri er null risiko i slike prosjekter, men at han anså motparten som «veldig god».
– Akkurat det var ikke problemet. Kontrakten var slik den var. Min hypotese var at Agder Energi skulle være i bygget videre, men der tok jeg feil, sier Falnes.
– Hvordan har avkastningen vært for din del?
– I forhold til kostpris så er vel 60–70 prosent tilbakebetalt i form av utbytter. Det er ikke helt Telegrafen, dette, sier han.
Finansavisen har i en rekke artikler skrevet om kriserammede eiendomsprosjekter tilrettelagt av Arctic Securities. I sentrum står det ikoniske bygget Telegrafen i Oslo sentrum, som denne uken ble solgt til John Fredriksens Norwegian Property etter store tap for aksjonærene, Equinor-bygget på Fornebu og hovedkontoret til Storebrand på Lysaker.
Falnes fikk tilbud om å investere i alle de tre eiendommene.
– At renten stiger må man ta hensyn til. Jeg var ikke med i de skarpest prisede prosjektene.
De største eierne i Kraftsenteret Invest er Andres Kongsgaard Flaaten, som sammen med Kenneth Frode Goovaerts Bern sto for kosttilskuddsuksessen VitaePro, og seriegründer og milliardær Are Traasdahl. Litt lenger ned på listen finner man Atle Bergshaven og hans Bergshav Eiendom, rederarving Thomas Wilhelmsen og tidligfaseinvestor Trond Riiber Knudsen.
– Ingen Oslo-pris
– Det var Kraftsenteret Invest som kjøpte eiendommen i Kristiansand, ikke Arctic Securities. Eiendommen ble kjøpt vesentlig billigere enn til «Oslo-pris». Verdien pr. kvadratmeter hadde trolig vært dobbelt så høy om eiendommen lå på Lysaker i Bærum, og enda høyere i sentrale Oslo. Eiendomsverdien utgjorde cirka 23.750 kroner pr. kvadratmeter. Det ble ansett som konkurransedyktig i forhold til byggekostnaden for nybygg, sier kommunikasjonssjef Sindre Fjærtoft i Arctic Securities.
Han påpeker at enbrukerbygg ikke nødvendigvis er vanskeligere å leie ut enn andre bygg, men at man får en stor punktrisiko. Det gjelder helt uavhengig av hvor bygget ligger.
– Selv om vi gjerne skulle ønske at Å Energi ble værende, valgte selskapet etter en lengre prosess å ikke forlenge kontrakten som løper til 2025. Det er en del av risikoen ved næringseiendom at leietager flytter ut ved utløp av leiekontrakten.
– Hvilken yield ble bygget kjøpt på, og hvorfor var dere villige til å betale så høy pris i et langt svakere marked, fundamentalt sett, enn Oslo?
– Arctic tilrettela prosjektet mot slutten av 2016. Eiendomsverdien tilsvarte 6 prosent i yield. På det tidspunktet var prime yield i Oslo 3,75 prosent, altså hele 2,25 prosent lavere enn det transaksjonen ble gjort på. Det er verdt å trekke frem at eiendommen var et miljømessig foregangsprosjekt i 2010. Bygget holder også i dag en høy miljøstandard.
Ifølge Union Gruppen var prime yield i Oslo 3,9 prosent i 2016, skrev selskapet i en markedsrapport høsten 2016.
* Finansavisen skrev i den første utgaven av denne saken at Arctic-investorene hadde tapt 52 prosent av innskutte penger, basert på informasjon fra en kilde som kjente dealen godt. Arctic Securities' tall viser et tap på 19 prosent.
