Rundt 180 investorer ser ut til å gå på en kjempesmell i det som skulle være en trygg pengeplassering i bygget Equinor leier på Fornebu utenfor Oslo. I stedet ser det ut til å bli et mareritt.
Hektisk pengejakt
Arctic Securities meldte torsdag ettermiddag at de hadde klart å stable et lån på 475 millioner på beina som skulle erstatte et obligasjonslån på 360 millioner som forfalt torsdag.
Økningen på 85 millioner kroner skyldes at Arctic ikke klarte å få inn 115 millioner fra aksjonærene for å komme under en gjeldsgrad på 60 prosent. Den lå på 62 prosent.
Lånet på 475 millioner skal ifølge Finansavisens kilder ha en rente på sviende 15 prosent.
– Kan dere bekrefte det?
«Nei», skriver kommunikasjonssjef Sindre Fjærtoft i Arctic Securities i en SMS.
Lånets løpetid er heller ikke oppgitt.
Det er to obligasjonslån i eierselskapet ML33 Holding. Hovedlånet er på 2,24 milliarder kroner, og løper til 10. januar 2025.
ORDKNAPP OM LÅN OG ØKONOMI: Kommunikasjonssjef Sindre Fjærtoft i Arctic Securities FOTO: Arctic Securities
Sannsynligvis er det nye lånet kortere enn dette. Å refinansiere hele låneporteføljen i dagens marked er blytungt når man vet bakteppet.
Equinor ut av en tredel
Equinor leide hele bygget, og bestemte seg i november for å redusere plassbruken i bygget fra 67.000 kvadratmeter til 45.000 kvadratmeter.
I tillegg forhandlet de fremtidig leie for arealene de bruker fra 3.630 kroner pr. kvadratmeter til 3.000 kroner. Det er likevel langt over gjengs leie - i november i fjor var snittleien for kontorlokaler 2.328 kroner pr. kvadratmeter.
Som kompensasjon forlenget oljegiganten leiekontrakten med 10 år til 15 år, og betalte 407 millioner til ML 33.
Arctic Securities har anslått at kostnaden for å bygge om eiendommen fra enbrukerbygg til flerbrukerbygg vil koste 128 millioner kroner, tilsvarende 7.500 kroner pr. kvadratmeter. Kilder Finansavisen har snakket med, mener det høres for lavt ut.
110 mill. i minus
Med dagens rentebetingelser og ordinære driftskostnader, vil ML33 ha leieinntekter fra Equinor på 152 millioner kroner, og kostnader på 262 millioner på årsbasis. I år vil det også påløpe store kostnader for aksjonærene til Arctics arbeid med refinansieringen. I fjor lå disse på 23 millioner kroner.
Finansavisen har sendt en rekke spørsmål til Arctic rundt gjeldssituasjonen og driftsunderskuddet, som de har valgt å ikke svare på.
«Selskapet har fått på plass en finansiering nå som gjør at de kan jobbe med utleie av ledige arealer i tiden fremover. Deretter må selskapet refinansieres i 2024», er Fjærtofts eneste respons på spørsmålene.
Tror anslagene er for høye
Selskapet er i dag bokført med en verdi på 3,6 milliarder kroner. Samlet gjeld er på 2,72 milliarder.
En sentral aktør i eiendomsbransjen har liten tro på at 3,6 milliarder er reell markedsverdi.
– Får de solgt bygget tilsvarende gjelden, er det et under, sier vedkommende.
Eiendommen ble kjøpt for 3,9 milliarder kroner i 2016, og hadde i fjor en anslått verdi på 4,3 milliarder.
