– Med omtrent 1.000 milliarder kroner i utlån til næringseiendom, hvorav 85 prosent er banklån, har Norge en av de største relative andelene av eksponering mot eiendom i Europa, sier advokat og partner i Thommessen, Kristoffer Hegdahl, og fortsetter:
– Noen argumenterer for at långivere er innstilte på å refinansiere under nåværende lånebetingelser. Dette stiller vi oss svært skeptiske til – hva skulle være bankenes incentiver for det utover å skyve problemene foran seg, spør han retorisk.
«Maturity wall»
Han kaller situasjonen vi er oppe i en «maturity wall», altså at det er et berg av gjeld som skal reforhandles i løpet av kort tid.
TAPSSLUK: Arctic Securities-prosjektet Telegrafen i Oslo sentrum har 1,58 milliarder i obligasjonsgjeld i dag, og forsøkes nå refinansiert med enorme tap for aksjonærene. FOTO: Kaare Martin Granerud
For bare et par år siden snakket eiendomsbransjen om en «wall of cash» fra både norske og internasjonale investorer som ville kjøpe norsk næringseiendom.
– I obligasjonsmarkedet er det for tiden omtrent 170 milliarder i utestående obligasjoner knyttet til næringseiendom. Av dette beløpet utgjør cirka 70 milliarder såkalte «high yield»-obligasjoner – obligasjoner definert som høyrisiko, sier han.
– Gjennomsnittlig løpetid på hele låneporteføljen til eiendomsselskaper er på bekymringsfulle to til tre år fra bevilgningstidspunktet, og mange har store nære forfall, noe som viser refinansieringspresset som kommer i nær fremtid. Refinansieringsrisikoen er ikke bare umiddelbar, men også langvarig, og vil strekke seg gjennom 2024 til 2026, med en tsunami av krevende refinansieringsøvelser.
Blytunge syndikater
Dagens Næringsliv skrev onsdag at Arctic Securities alene har 26,5 milliarder i lån, hvorav 17 milliarder i obligsjonslån, på sine totalt 40 eiendomssyndikater. Innen 2025 forfaller 22 milliarder, deriblant 14 milliarder i obligasjonsgjeld.
Finansavisen har gjentatte ganger skrevet om Arctics tre største og mest gjeldstyngede prosjekter, Telegrafen i Oslo sentrum, Equinor-bygget på Fornebu og Storebrands hovedkontor på Lysaker, som alle må gjennomføre store finansielle restruktureringer. Dagens Næringsliv skrev tirsdag at Telegrafen-aksjonærene må inn med 580 millioner kroner, og det skal hentes inn et nytt obligasjonslån på 1,1 milliarder. Eiendommen ble kjøpt for 2,25 milliarder for tre år siden, og egenkapitalen på 726 millioner som ble hentet inn da, er tapt. Eiendomsverdien på 1,5 milliarder er 80 millioner kroner lavere enn oligasjonslånet som utløper 14. desember.
Kan presse frem salg
Hegdahl peker på at hvis bankkunder og låntagere skal reforhandle lån med samme vilkår som de har hatt for å lette sin finansielle situasjon, vil långiverne få betalt dårligere enn det dagens markedsbetingelser tilsier, eventuelt må manglende betaling legges på den allerede høye gjelden.
I dag vil lånekostnaden på refinansiert gjeld ligge på mellom 7 og 8 prosent. De som inngikk obligasjonslån for tre-fire år siden, kom unna med under 3 prosent. Når de beste kontoreiendommene i Oslo har en direkteavkastning (yield, forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi) på 4–5 prosent, gir det et stort negativt yieldgap.
– Dette vil måtte medføre en uunngåelig korreksjon i verdiene innen næringseiendom, som bare vil forsterke utfordringene, sier Hegdahl.
– Ved mislighold eller ved forfall har bankene mulighet til å selge enten eiendommen eller eiendomsselskapet og oppnå full dekning, gitt at det fortsatt er en buffer i belåningsgraden, som det bør være for banklån akkurat nå, sier han.
Priser under verdivurderinger
Slike brannsalg vil ifølge Hegdahl bli gjort til lavere priser enn de verdivurderingene næringsmeglerhusene opererer med, og kan åpne dørene for potensielle kjøpere som ønsker å sikre seg eiendommer.
– Slike aktører kan også vise interesse for å kjøpe gjeld. For høyt belånte eiendomsselskaper kan den eneste redningen være å ligge i forkant ved låneforfall, enten ved å tilføre mer egenkapital hvis det er tilgjengelig, eller ved å selge og redusere gjelden.
– Hvis den reelle underliggende eiendomsverdien og kontantstrømmen gjør at gjeldsgraden blir for høy, kan vi se en rekke kreditordrevne salg, sier Hegdahl.
Vil ikke overta eiendommer
– Det er ingen standardoppskrifter for slike saker, men vi vil forsøke å unngå å overta eiendommer, sier Thomas Due, leder for Nordeas avdeling for næringseiendom i Norge.
– Vi ser på situasjonen til den enkelte kunden og forsøker «softe» løsninger med avdragsløsninger. Det er mange betingelser i lån, blant annet gjeldsgrad, men den viktigste i dag er ICR (interest coverage rate, rentedekningsgraden), som for noen blir for lav nå, sier han.
KAN FÅ REGULATORISK SMELL: – Vi har ingen incentiver til å være veldig snille, sier Thomas Due, leder for næringseiendom i Nordea. FOTO: Ivan Kverme
– Hegdahl sier at bankene ikke har noen incentiver til å være snille, er du enig i det?
– Vi har ingen incentiver til å være veldig snille. Viser det seg at vi lar kunden slippe unna med for lav rente eller kunstig lave avdrag, så det fremstår som intravenøs behandling, slår regulatoriske regler inn, som gjør at vi får økt kapitalbinding, og ikke minst for dårlig lønnsomhet, sier Due.
Det er mange gjedder i sivet, og det er et sikkerhetsnett for banker Thomas Due, Nordea
– Hva vi gjør, avhenger av kundeforhold og -historikk og om vi ser det er mulig å hente inn kapital, nye partnere eller å selge eiendom. Det viktigste for banken er å få tilbake utlånte penger. Vi har liten oppside ved utlån, men mye nedside.
Han forteller at han får telefoner fra investormiljøer med kapital som lurer på om det ikke er noen kunder som puster tungt i dagens marked.
– Det er mange gjedder i sivet, og det er et sikkerhetsnett for banker. I dag har ingen tvangssalg, for så mye har ikke markedet falt, sier han.
– Dette blir en vurdering case by case, og vi har ingen forutbestemt praksis på dette. Vi følger utviklingen i næringseiendomsmarkedet tett og har gode dialoger med våre kunder, sier Olav T. Løvstad, leder for eiendom og entreprenører i DNB.
