14. desember forfaller et obligasjonslån på 1,58 milliarder for Telegrafen Invest, selskapet som eier eiendommen Telegrafen i Oslo sentrum.
I dag har lånet 2,7 prosent rente. Den blir minst tredoblet ved refinansiering, men da må aksjonærene, som i dag sannsynligvis har tapt alt, gå inn med mye ny egenkapital.
159 privatinvestorer
I desember 2020 kjøpte Arctic Securities på vegne av 159 investorer eiendommen Telegrafen. Største investor er Trond Mohn med 25 prosent av aksjene. Nest største er investoren Kåre J. Grøtta med 4,7 prosent. Resten har fra 3 prosent og nedover.
STØRSTE EIER: Trond Mohn sitter på 25 prosent av aksjene. foto: Eivind Yggeseth
Mange av dem er med i andre Arctic-eiendomsprosjekter – se lenger ned i artikkelen – som også er høyt belånt og har tapt mesteparten av egenkapitalen.
Eiendommen var nylig totalrehabilitert, og eierne – det internasjonale investeringsselskapet Tristan Capital Partners (80 prosent), entreprenørselskapet Vedal (10 prosent) og næringsmeglingsselskapet Malling & Co (10 prosent), hadde brukt 1 milliard på prosjektet etter å ha kjøpt den tomme eiendommen for 560 millioner i november 2016. Mens det i første etasje – fra gateplan – er en fancy bar og restaurant, er det kontorlokaler oppover i etasjene med plass til 900 kontorister. Her leier blant andre Norconsult og Bane Nor.
| (Mill. kr) | 2022 | 2021 |
| Driftsinntekter | 71,4 | 70,5 |
| Driftsresultat | −189,7 | 2,4 |
| Resultat før skatt | −232,1 | −40,2 |
| Resultat etter skatt | −180,8 | −37,1 |
Eierselskapet til eiendommen Telegrafen i Kvadraturen i Oslo. |
Tilrettelagt av Arctic Securities, som sluset 159 privatinvestorer inn som aksjonærer. |
Eiendommen ble kjøpt for 2,25 milliarder i desember 2020. |
Stiv pris
Prislappen i desember 2020 var ikke mindre enn 2,25 milliarder kroner, basert på en yield (forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi) på 3,45 prosent. 159 aksjonærer gikk inn med egenkapitalen på 726 millioner.
Eiendommen ble belånt 70 prosent. Obligasjonslånet på 1,58 milliarder fikk treårs fastrente på behagelige 2,7 prosent.
Kraftig renteøkning
14. desember forfaller obligasjonslånet, og da er bildet helt annerledes.
Union Gruppens bankundersøkelse som ble lagt frem torsdag, viser at om man vil låne i banken, får man i beste fall en rente på 7,5 prosent for et treårslån med flytende rente. Men det krever at investorene stiller med mellom 45 og 50 prosent egenkapital. Fast rente i fem år koster 6,7 prosent, og egenkapitalkravet er det samme.
I salgsmarkedet har salgsverdien av næringseiendom gått kraftig ned.
Mens de beste eiendommene i 2020 ble handlet på en yield (direkteavkastning) på mellom 3,5 og 3,75 prosent, er anslag fra Finansavisens kilder i næringseiendomsmarkedet at Arctic-kundene i beste fall får en yield i dag på 5,5 prosent.
I 2022-regnskapet for Telegrafen Invest er det bokført 71 millioner i leieinntekter, mens Arctic i sin prognose la til grunn at inntektene i 2023 skal ligge på 88 millioner. Årsaken er ifølge Finansavisens kilder at restauranten i første etasje ikke betalte leie før 1. januar i år for å komme i gang.
Verdi lik gjelden
Legger man 88 millioner i leieinntekter og en yield på 5,5 prosent til grunn, er eiendommen verdt 1,6 milliarder kroner, bare 20 millioner mer enn obligasjonsgjelden.
Telegrafen Invest-investorene har sannsynligvis allerede tapt hele investeringen på 726 millioner, så hvor hissige de er på å gå inn med et beløp i samme størrelsesorden i ny egenkapital en gang til, er uvisst.
Mens Telegrafen Invest i fjor hadde rentekostnader på nær 43 millioner, vil de, om de forlenger dagens lån, måtte ut med minst 7,5 prosent, sannsynligvis langt høyere om ikke det kommer en stor emisjon.
Da blir rentekostnadene hele 120 millioner, altså over 30 millioner høyere enn det leieinntektsprognosen for 2023 tilsier.
Skrev ned 222 mill.
I 2022 var resultatet før skatt i Telegrafen Invest på minus 232 millioner. Mye skyldes nedskrivninger på 222 millioner kroner.
30. august var det generalforsamling i Telegrafen Invest. Der gikk Christian Rytter av som styreleder, og han ble erstattet av et av styremedlemmene, Roar Eidissen.
På spørsmål om hvordan Rytter ser på situasjonen i selskapet og hvorfor det var ny generalforsamling, skriver han i en SMS:
«Jeg fratrådte styret på generalforsamling 30.8. Du får kontakte Arctic.»
Finansavisen har spurt Eidissen hvordan situasjonen med refinansieingen og den reelle egenkapitalen er.
På SMS svarer han: «Selskapets fremmedkapitalfinansiering forfaller 15. desember. Selskapet jobber med refinansiering.»
Og videre: «Ekstraordinær generalforsamling 30. august var for å endre vedtekter, og styreleder ønsket å gå av.»
Taust i Arctic
Finansavisen har vært i kontakt med kommunikasjonssjef Sindre Fjærtoft i Arctic Securities og stilt en rekke spørsmål rundt reforhandlingen av gjelden og økonomien i prosjektet.
«Selskapet er i en pågående refinansieringsprosess og er ikke i brudd med noen av forpliktelsene sine. Alle selskapets leietakere betaler leien sin. Vi ønsker ikke å kommentere detaljene når det gjelder selskapsdokumentasjon,» skriver Fjærtoft i en epost.
Finansavisen har også vært i kontakt med flere aksjonærer i Telegrafen Invest, men de ønsker ikke å si noe om hvordan de opplever situasjonen eller om alt de har skutt inn er tapt.
En kilde sier til Finansavisen at hva som skjer når obligasjonslånet forfaller, avhenger av hva obligasjonsinvestorene ser seg mest tjent med.
BLYTUNG FINANSIERING: Flere av Arctic Securities-kundene som er sluset inn i Telegrafen, er også aksjonærer i den gjeldstyngede eiendommen på Fornebu der Equinor er leietager. FOTO: NTB
– Hvis markedsverdien av eiendommen er under gjelden, kan de overta, og eventuelt forsøke å selge. Eller de kan vurdere det som bedre å fortsette driften i håp om at det økonomiske makrobildet bedre. Telegrafens fordel kontra Equinor-bygget på Fornebu og Storebrand-bygget på Lysaker, er at det er et sentralt beliggende bygg, som mange kan tenke seg å eie, sier kilden.
Tre Arctic-havarier
Finansavisen har i flere artikler skrevet om Equinor-eiendommen der oljegiganten har bestemt seg for å flytte fra en fjerdedel av arealet på 67.000 kvadratmeter. Anslåtte leieinntekter ved fullt reutleiet bygg, ligger langt lavere enn bare rentekostnadene.
Også Storebrands hovedkontor på Lysaker er i samme situasjon. Her vurderer Storebrand å flytte fra bygget eller bruke langt mindre av arealet.
BLYTUNG GJELD: Storebrand-bygget på Lysaker er også et tapsprosjekt som Arctic Securities har fått kundene sine til å investere i. FOTO: Eivind Yggeseth
Felles for Telegrafen, Equinor-bygget og Storebrand-hovedkvarteret, er at de er alle syndikater satt opp av Arctic Securities, og at de er finansiert med obligasjonsgjeld som må refinansieres i et svært krevende kapitalmarked.
